#房产纠纷 #买房避坑 #离婚财产分割 #法律常识
很多人都有一个误区：夫妻离婚时，只要离婚协议写清楚房子归谁，这套房子就和另一方彻底没关系了。今天给大家解读一则上海一中院的终审真实案例，揭示二手房交易的隐藏风险：夫妻卖房后火速离婚、私下分割房产，试图撇清责任。购房者如何保护自己的权益 |
📋案情回顾
事情发生在2013年，倪先生一家通过中介，看中了上海一套101室的房屋，很快和房主赵先生、其妻贾某某敲定了交易。
2013年6月29日，双方签订《购房定金合同》，明确房屋总价130万元，同时约定了付款节点、过户时间、户口迁出、违约金等所有细节。第二天，双方又正式签订了《上海市房地产买卖合同》。
整个交易过程中，贾某某全程参与其中：陪同签约、在场收款、跟着去银行办理存款、配合审税，全程没有提出任何异议。购房者一家全程看到的，就是一对正常夫妻共同卖房。
出于信任，倪先生一家按照约定，分批支付房款，前后一共支付了129万元，只差1万尾款待过户后结清。2013年8月，卖家也将房屋正式交付给倪先生一家入住。
本以为交易顺利落地，只差最后过户收尾，意外却接连发生。
就在签约、收款结束后不久，2013年7月25日，赵先生和贾某某火速办理了离婚手续。两人在离婚协议里私下约定：系争房屋归赵先生所有，另一套动迁所得的房屋归贾某某所有，双方无共同债务。
原本要过户的这套房子，因为赵先生名下存在银行抵押贷款，贾某某不同意配合完成解押，始终无法完成解押过户。
2013年9月，双方前往交易中心办理过户，赵先生中途突然失联，过户手续彻底搁置。
💥双方各执一词，纠纷彻底爆发
房子住进去了，全款基本付完，却迟迟拿不到房产证，倪先生一家无奈之下只能起诉，要求两位卖家还清银行贷款、解除房屋抵押，配合完成过户。
而已经离婚的贾某某，却坚决不肯担责，在庭审中提出了自己的理由：
第一，房屋买卖合同是前夫赵先生单独签订的，自己不是合同当事人，不该承担合同责任； 第二，两人已经离婚，离婚协议明确约定系争房屋归赵先生，所有房款也归前夫，自己没有拿到任何售房收益； 第三，房屋后续的银行消费贷款自己不知情，不该由自己帮忙还贷解押。 |
简单来说，贾某某的核心理由就是：婚离了、房分完了，这套房子上的抵押等都和我无关。
⚖️ 法院判决
🏛️法院认为：
1.涉案房屋属于夫妻婚内共同财产 这套房子购于赵先生与贾某某婚姻存续期间，虽然只登记在赵先生一人名下，但属于典型的夫妻共同财产。卖房全程贾某某全程参与、全程知情、从未反对，等同于默认并共同参与房屋处分。 2.离婚财产分割是“内部约定”，不能对抗善意第三人 两人的离婚协议、房产分割约定，只对夫妻双方有效，对外不具备法律效力。购房者是善意第三方，完全不知道两人私下的离婚财产约定，也没有任何过错，合法权益必须优先保护。 3.交易全程显示系夫妻共同卖房 从签约、收款、银行操作到审税过户，贾某某全程在场参与，甚至还自行往还贷账户存钱。全程对外都是夫妻共同处置房产的状态，购房者完全有理由相信这是夫妻共同卖房行为，对应的债务自然属于夫妻共同债务。 |
⚖️法院判决
一审法院审理后，直接驳回了贾某某的抗辩，判决赵先生、贾某某共同偿还房屋抵押贷款、解除抵押，配合办理过户。
贾某某不服判决，提起上诉，最终上海一中院二审驳回上诉、维持原判。
律师提示
1.夫妻内部财产约定，不得对抗善意第三人。
夫妻离婚对财产、债务的分割，只约束夫妻双方，不能影响不知情的购房者、债权人的合法权益。只要交易发生在婚姻存续期间，且另一方全程知情参与、未提出异议，就需要共同承担交易对应的责任。
2.买二手房遇到已婚房主，一定要核实婚姻状态、要求夫妻双方共同签字确认，不要只看房产证名字。哪怕房屋登记在一人名下，婚内购买的房产大概率都是夫妻共同财产，单方签约极易引发后续纠纷。
3.婚姻内部的财产分割，是两个人的私事；但房屋买卖、房产交易，是对外的商事行为，关乎第三方的合法权益。法律不会因为夫妻私下的离婚约定，就牺牲善意购房者的合法权益。
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