第一部分：住房租赁“国家队”开始认真收租了。第二部分：AMC正在大批量抄底地产不良。一直关注房地产市场的小编，最近看到了一些新风向，分享给大家。（更多银行个人房产不良的处置合作，联系文末小编。
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第一部分：住房租赁“国家队”开始认真收租了
几天前，首创集团搞了个大动作，它拉来了8大金融机构站台，揭牌了长租和物业双拼台，又甩出了“十五五”期间要超200亿元投资、600亿元授信的盘子，目标要做北京长租市场第一把交椅。
这不仅仅是首创一家在“秀肌肉”，在房地产从盖房子转向过日子的今天，北京租房市场的“国家队”正在集体接管牌桌。
一、北京租房，早已不是“有得住”那么简单
过去几年，资本催生的长租公寓疯狂扩张，结果“爆雷”声不绝于耳。租客怕被坑，房东怕收不到租金，市场急需一个“既不会跑路、又有专业运营”的角色。
这时候，国企进场简直是“天选之子”。他们有土地储备（存量资产盘活）、有低成本的银行授信（融资优势）、有政府背书（保租房认定）。对于饱受漂泊之苦的北漂来说，“国企”两个字本身就是一种安全感——它意味着租金不会被卷跑，合同不会被随意撕毁。
加上现在房地产的逻辑也变了。卖地开发是“过去式”，存量运营才是“将来时”。北京明确要求大力发展保障性租赁住房，截至2025年末，北京已累计建设筹集保租房超42万套（间），超额完成“十四五”目标，同时在“十五五”规划中，北京也强调要推进“一张床、一间房、一套房”多元化供给体系。
因此对于首创这样的省级国企来说，长租业务不是“可选项”，而是生存的“必选项”。它在给自己找一条穿越周期的活路——把以前不好卖的商业、自持地块，变成能产生稳定现金流的“收租资产”。
很多人对国企有刻板印象，觉得它们干啥都靠政策扶持，做长租也是完成任务。这种想法放在现在太天真了，国企做长租，其实是升维碾压，人家玩的是其实“资产+运营+金融”的闭环，这背后有三个逻辑：
逻辑一：不拼速度，拼“家底”
民企做长租，得去市场上高价抢房源（二房东模式），成本高且不稳定。首创们做长租，用的是自有土地和存量物业。
比如首创和园·繁星社区，直接拿出北京十八里店的地块做成了6500间的大型社区。这种“地主”模式，底层逻辑是资产盘活。以前这些地可能留着等升值卖楼，现在直接盖成保租房，虽然赚得慢，但现金流稳，还能顺便把周边的配套带活。这叫“手里有粮，心里不慌”。
逻辑二：不靠租金贷，有银行保驾护航
民企融资难，只能靠“租金贷”甚至高息私募续命。而首创一出手，就是北京银行、中国银行等4家银行给的600亿元专项授信。
这意味着什么？意味着他们能用接近基准利率的钱，去干长周期（10—15年）的生意，这种资金成本优势，是任何市场化机构无法比拟的。再加上未来REITs（不动产投资信托基金）的退出通道，“投、建、管、退”的闭环在国企手里才能真正跑通。
逻辑三：不卖概念，卖“稳定”
首创提出了一个“十好社区”的概念，听着有点虚，但核心就一条：做服务，不做金融衍生品。
国企长租的卖点不是“极致性价比”（因为成本在那摆着），而是“确定性”。确定不会乱涨租，确定服务不掉链子，确定房子能长住。这对于拖家带口的新市民和追求稳定的白领来说，吸引力巨大。出租率长期稳在95%以上，靠的不是营销套路，而是这种“老大哥”式的靠谱感。
第二部分：AMC正在大批量抄底地产不良
近日，市场传出重磅消息：浙商资产，联合金毅资产、绿庭投资，正在沪浙两地3折起批量收购困境地产不良资产包。不过，对于该消息，三家公司还未统一发布正式公告。
无独有偶，广州资产也联手太盟投资成立了30亿基金平台，围猎困境地产项目。
一、8万亿地产市场 浙商认为大有可为
近日市场消息显示，浙商资产，联合旗下基金平台金毅资产、上市资管机构绿庭投资，大批量收购上海、杭州、宁波等长三角城市困境地产不良资产包，标的涵盖烂尾住宅、停工商业项目、低效工业用地等多类存量资产。目前，三方合作基金已经进入集中投放期，且规模可观。
市场分析认为，浙商资产作为合作主导方，浙商资产主要提供牌照资质、地方资源与信用支撑。其长期对接银行、法院、地方政府等渠道，积累了成熟的不良资产风险化解与多方协调经验，且深耕长三角市场多年。
而金毅资产作为浙商资产旗下基金运作平台，承担市场化操盘职能，由浙商资产100%控股。
绿庭投资主要负责项目终端盘活与市场化退出。
这家平台到底有没有开始实质性扫货？是不是三折价格？其实并无官方定论。
但可以肯定的是，头部地方AMC围猎困境地产的趋势已非常明显。5月19日，由太盟投资主导的新达盟，与广州资产、弘毅投资设立了新的基金平台。
三方共同成立的苏州安益股权投资基金合伙企业（有限合伙），出资额约29.5亿，经营范围为以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。其中，大连新达盟旗下珠海安和企业管理有限公司持股73.2%、广州资产持股26.45%、北京弘宸益远持股0.34%。
未来这只基金的投资标的，最可能的是拥有现金流瑕疵的商业综合体。
二、地产不良最佳的抄底时机要来了吗？
可以肯定的是：浙商资产认为房地产市场依然具有巨大潜力，而且在项目选择、合作方选择、合作模式上已经有了自己的一套“方法论”。
从行业基本面来看，房地产行业已然告别高速扩张时代，进入深度调整周期。行业销售额从2021年18万亿峰值大幅回落，2025年降至8.4万亿。
“8万亿依然是超级大体量市场，结合我们自身资产规模和业务结构，项目上依然有足够的精选空间。”日前，浙商资产副总黄灿接受中指研究院专访时表示。
此外，中指研究院数据显示，2025年全国商业地产不良资产规模超1.5万亿元，其中一二线城市核心商圈商业综合体因流动性危机、运营不善导致的不良资产占比超40%，具备低估值、高修复潜力、稳定现金流等投资优势。
截至2026年3月，全国大宗物业存量非标资产总规模达40至50万亿元，其中不良及困境资产规模约4.5至6万亿元，房地产相关不良资产占比超60%。
同时市场底部信号明确，2026年1月首周，全国不良资产市场成交额环比激增37%，达到41.2亿元，其中长三角区域成交占比超六成，上海单城交易额突破12亿元，核心城市资产流动性率先回暖。
长三角核心城市资产溢价率超20%，反观东北、西北等区域资产包折价幅度达40%至50%，人口、产业集聚的核心城市资产，成为逆势布局的最优解，这也与浙商资产的布局逻辑高度契合。
三、聚焦小而美的当地优质房企
据了解，浙商资产的地产业务布局，以北上广深，以及杭州、成都、西安这类人口基数大、区域虹吸效应强、对周边人口吸附力强的中心城市为重点。
在业务模式上，主要聚焦收债重组、破产重整、法拍资产参与；标的偏好以已封顶、建成存量物业为主，审慎参与在建工程。同时严格风控限额，单一项目严控投资比例，坚持分散投资，实现整体风险可应对。
最重要的是在合作方选择上，更青睐属地小而美的优质本土房企。他们深耕区域市场，拥有优质项目资源，且能精准把握市场时机。与浙商资产的专业风控、资产运作能力形成高效互补。
这类企业有几个共性：
不搞高杠杆、不盲目高周转；深耕本地、资源深厚；老板低调务实、不激进扩张；善于差异化竞争，有序控制拿地成本；产品打造能力强，擅长做四代住宅、提升得房率，优先保障项目去化流速。
落地在合作模式上，紧扣“不良+投行”、“金融+产业”，分享项目资产增值与超额处置收益。
在此基础上，浙商资产实行套餐化、差异化监管，不同底层资产、不同合作主体、不同项目层级，匹配不同监管强度，底线刚性守住，合理经营弹性放开。
四、最后
行业有一句经典论断：普通玩家赚信息差的钱，资深老手赚认知差的钱。
在楼市告别野蛮生长、进入存量深耕的新时代，AMC依托专业能力盘活存量、重塑资产价值，成为行业新的增长逻辑。
（本期综合自：迈点空间租赁、不良资产头条等）
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