你准备开始看房了，第一件事就是加中介微信。
但你有没有想过一个问题
这个中介，到底能不能帮你买到合适的房子？
选错中介，轻则浪费时间，重则多花几万冤枉钱。
【第一段 · 怎么选中介：三点判断】
选中介不能只看他跟你说什么，更要看他在关键环节的表现。给你三个判断标准。
第一，看他怎么问你的需求。
一个好的中介，会先了解你的购房资格、预算、核心需求，而不是一上来就推房源。如果他连你的首付比例和公积金情况都没问清楚，就急着带你去看房——这个中介更关心成交，而不是帮你找到合适的房子。
第二，看他能不能说出房源的缺点。
一个真正专业的中介，对每套房子的优缺点心里都有数。如果你看完一套房子问“这房子有什么问题”，对方支支吾吾说“这套确实挺好的，没什么问题”，那大概率是藏着掖着。好中介会主动告诉你：这套房子的缺点是采光一般、楼间距偏窄、小区物业费偏高——因为他知道，帮你看清缺点，你才会信任他。
第三，看他对交易流程熟不熟。
问几个专业问题试试他，比如“这套房子的契税大概多少”“这个小区能用公积金贷多少”“满五唯一能省多少税”。如果他的回答含糊不清或者随口敷衍，说明他在专业方面还需要提升。一个对税费和贷款政策熟悉的中介，以后会帮你免去很多反复沟通的成本。
【第二段 · 中介费什么时候谈】
好，选定了中介，接下来是大家最关心的——中介费什么时候谈？
很多人犯的错误是：一上来就问“中介费几个点”，对方报完价就开始砍价。
但更好的策略是——先建立信任和价值，再谈费用。
在你还没确定要不要跟这个中介合作的时候，不要急着谈中介费。这个时候你还不确定他能为你创造多少价值，过早谈价反而可能影响后续沟通。
策略一：了解市场行情。 目前市场上大型连锁中介的费率普遍在1.5%-2.7%之间，一些本地中小型中介或者个体经纪人，费率可能在1%-1.5%甚至更低。
但费率低不代表更划算——还要看包含的服务内容。有些小中介费率低，但不帮做资金监管、不全程跟进贷款审批，后期容易产生额外成本和交易风险。
策略二：学会“价值交换”。 如果中介费确实没法降到你期望的数字，换个思路——“费率不变的情况下，能不能提供额外价值？” 比如让他帮忙协调更早的交房时间、协调业主承担部分税费、免费提供后续的租赁托管服务。这些附加价值，有时候比单纯降0.2%的中介费更值。
【第三段 · 房价怎么谈】
1、谈价砍价的过程一定要有足够的耐心，这就好比我们在吃拉丝芝士一样，只要中间的丝不断，谁坚持的最久谁吃到的就多。放在买房砍价上就是只要双方还没有完全谈崩，那么谁能耐得住气谁就会赢。
2、感情牌也很重要，在开始谈价之前，可以先找一些容易产生共情的话题，尤其是女性之间比如孩子、学校、工作或者是这套房子的故事等等，让对方与你产生共鸣，拉近彼此之间的距离，也可以给对方戴高帽让对方有面子，对方心情好了也许也会在价格上让一步。
3、不管你对一套房子有多喜欢，都不要表现出来，也不要让中介或者对方觉得你迫切的需要这套房子。要让别人觉得你反正不着急，房子那么多可以慢慢看、慢慢选。
4、不要先出价，这是一场谈判，谁先出价谁就容易落下风，所以记住不管对方或者中介如何问你的价格，都别说，让对方先开价；还价的时候也是，不要直接透露自己的底价，让对方先说最低价，这样你可以在这个最低价上再还价。
5、找房子的缺点，比如房子的采光、户型结构、物业、楼层等，也可以和其他房源相比较，但是不要一次性说太多，不然别人会以为你是来找茬的。
6、如果价格谈到最后，对方实在不愿意，但你又想要这套房子的话，可以加价，但加价不要一次性把价格提到对方的理想价，要一点点的慢慢加，这样对方也许就会让一步了。
7、要有诚意，当你觉得一套房子你很满意的时候，砍价的时候可以带一两万的定金，让卖家看到你的诚意，对方也许会适当的降价。
8、不要一个人去砍价，两个人一起提前商量好一个红脸一个白脸，也就是一个负责做坏人去砍价和出价，另外一个负责打圆场适时的给与加价，让对方有个台阶下。
9、学会借中介的力，如果价格实在谈不下去了，就借口离开一会，让中介去谈，中介比你更想成交，而且卖家也知道中介对房源和房价的了解更多，能够更好地说服卖家。
10、砍价让步时不要每次都让一个固定的金额，要前松后紧，让价幅度越来越小，直到卖家认为你真的不会再让了，此时就容易成交了。
11、拿吉利数字来降价，比如最后砍到8或者6等结尾可以和对方说双方都图个吉利这样的话，只要不是太过分，一般都会同意的。
【总结建议】
选中介，说到底选的是专业能力和信任度。一个好的中介能帮你在买房路上省时间、避风险、谈下好价格。一个不靠谱的中介，可能让你多花几万甚至让交易陷入僵局。
记住：先看专业和人品，再看费用。费率的谈判放在服务确认之后，用市场行情和价值交换来争取空间。
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