燕郊4月二手房成交报告精简解读(市场总结）
一、大盘整体成交&均价数据
1. 成交量：4月合计成交793套｜住宅702套、公寓91套，环比3月成交回落
2. 近半年月度成交均价（全大盘）
25.10：8637｜25.11：8701｜25.12：8567｜26.1：8786｜26.3：9036｜26.4：9133
大盘月度均价波动基本控制在±100元/㎡，盘面数据横盘走稳，看似房价没大涨大跌。
核心逻辑：大盘横盘=楼市严重两极分化
热门地铁刚需盘持续涨价、偏远冷门/老破小大幅降价对冲均价，所以均价不动、冷热割裂：
• 11月统计21小区：14个上涨
• 12月统计21小区：12个上涨
• 1/2月统计17小区：13个上涨
• 3月统计29小区：26个上涨
购房者直观感受：看中的地铁两居普遍较年前上浮8-10万，冷门老小区还在降价甩卖。
二、4月住宅成交TOP榜（成交量+成交价+环比涨幅）
排名 小区 成交套数 4月均价 环比上月涨幅 备注
1 上城五期 48 7277 +1% 刚需大盘，单价洼地
2 燕京航城 36 9644 +3.5% 近神威大街地铁
3 星河皓月 35 9142 +7.2% 燕顺路品质盘，涨幅领跑榜单
4 天洋城 34 10512 +6% 单价破万，地铁通勤主力盘
5 嘉都 32 7598 +4.7% 北城刚需
6 四代北区 23 10422 +5.5% 破万、地铁利好
并列6 东贸国际 23 8731 持平 潮白河边
8 潮白人家 20 9200 +2.9% 潮白大街地铁旁
并列8 美林湾 20 9691 +2.8% 燕顺路改善盘
10 青年新城 18 8723 +6.8% 榜单高涨幅小区
并列10 上城三季 18 8017 +4.4% 单价站稳8千
并列10 夏威夷蓝湾 18 10079 +2% 单价破万
13 福泽御园 16 7913 +6% 刚需盘
并列13 悦容湾住宅 16 10652 +1.1% 破万改善盘
15 东贸国际 14 8263 +5.7% 同小区不同楼栋价差大
并列15 纳丹堡 14 8503 持平 燕顺路老牌大盘
并列15 星河园 14 9295 波动不定 并入九里香堤洋房，成交结构影响均价
18 港中旅海泉湾 12 9803 -5% 榜单唯一下跌大盘
19 理想新城 11 10558 +9.6% 全榜单涨幅最高，破万
并列19 南岸二期 11 8945 +6.9% 东方夏威夷南岸刚需区
21 中兴和园 10 9708 +5.8% 北城次新
住宅榜单总结
1. 上涨占比超高：21个上榜小区仅港中旅海泉湾1个环比降价，其余全涨/持平，地铁沿线、燕顺路、北城次新是涨价主力；
2. 涨幅梯队：理想新城9.6%＞星河皓月7.2%＞青年新城6.8%＞南岸二期6.9%＞天洋城6%，刚需次新涨幅领先；
3. 价格分层：上城系7千档刚需、主流大盘8500-9700、地铁品质盘全线破万（天洋城/四代/蓝湾/悦容湾/理想新城）。
三、公寓成交排行（商住均价整体平稳、价差极大）
1. MOBO公寓：24套，均价4638元/㎡（成交榜首、低价刚需公寓）
2. 汇福悦榕湾公寓：10套，5898元/㎡
3. 雷捷时代二期：9套，3850元/㎡（公寓单价洼地）
4. 39街区：7套，6173元/㎡
5. 方立方：6套，6085元/㎡
公寓成交集中低总价上车盘，3800-6200元/㎡区间，价格长期固化，无大涨大跌。
四、置业实操参考
1. 想买涨价盘：优先神威/潮白地铁1km内（天洋城、航城、四代、潮白人家），两居保值最强，议价空间3%-5%；
2. 刚需捡漏：上城全系、嘉都等7千+刚需大盘，房源量大，急售房源可砍价6%-8%；
3. 避雷板块：不在榜单、成交量低迷的远郊老小区，仍处在降价通道，大盘均价被这类房源持续拖累；
4. 公寓慎选：仅适合短期自住过渡，增值性远弱住宅。
