澳洲十大房产降价区出炉,悉尼海滨区房价打折率飙升!领1澳元养老金就能避开30%新税?

❖最新行业数据显示，受连续加息和联邦政府拟议税改影响，澳大利亚多个城区出现房价下跌，购房者议价空间显著增大。

❖REA集团数据显示，悉尼海滨区Manly在最近三个月的房价折扣率涨幅最大。今年三月至五月期间，该区域46.5%的房屋以低于挂牌价成交。这一比例远高于去年同期的21.6%。

❖其他房屋折扣价销售比例上升的前 10 个郊区/地区包括：Baulkham Hill（新南威尔士州）、Whitehorse East（维多利亚州）、North Sydney-Mosman（新南威尔士州）、Botany（新南威尔士州）、Pennant Hills-Epping（新南威尔士州）、Merrylands-Guildford（新南威尔士州）、Ku-ring-gai（新南威尔士州）、Canada Bay（新南威尔士州）和 Bayside（维多利亚州）。Merrylands-Guildford区房价跌幅最大，五月末较三个月前下降2.2%。Manly区同期平均房价微跌0.9%。

❖REA集团高级经济学家Angus Moore指出，市场变化主要源于澳大利亚储备银行连续三次加息。他解释说，利率上升时高价区通常会出现更明显的价格回落。目前判断拟议税改是否导致投资者观望还为时过早。

❖悉尼和墨尔本房价整体仅下跌约1.2%。市场表现为缓慢降温。五月期间，折扣率最高的十个城区房屋平均需31.1天售出。Manly和Baulkham Hills的卖家比三个月前多花四五天才能成交。

❖南昆士兰大学副教授Park Thaicheon认为，六月可能是买家近几个月议价能力最强的时期。投资者因等待联邦工党资本利得税政策变化而减少入市。买家面临竞争减少，但应严格遵循自身预算和计划。

❖2025年，冒充中国执法机构的诈骗案在澳洲造成超1200万澳元损失，多名华人因伪造的逮捕令和全天候监控被骗走毕生积蓄。

❖澳洲消费者与竞争委员会（ACCC）报告称，2025年共收到1294起相关报案。多元文化背景消费者的中位损失为750澳元。针对华人的此类诈骗，中位损失高达5.5万澳元。

❖受害人Justin接到自称香港总领事馆法律部门的来电。对方称其名下电话涉嫌发送欺诈信息。随后他被转接给所谓的上海警方。骗子通过Microsoft Teams要求他全天开启摄像头。他必须每三小时发送自拍，并提前提交次日行程。

❖骗子向Justin展示了伪造的逮捕令。文件声称澳洲安全情报局、联邦警察及内政部将与上海警方联合执法。骗子指示他向西太平洋银行（Westpac）开设新账户。他在七天内多次向汇丰银行（HSBC）账户转账，总计近14万澳元。该账户被谎称为国际刑警组织中国中心局工作人员所有。

❖西太平洋银行通过内部争议程序追回了3万澳元。银行声明未发现自身操作失误，但确认冒充执法机构的威胁手段极具迷惑性。汇丰银行回应称已强化反欺诈系统，但无法完全拦截犯罪资金流转。

❖反诈骗倡导者Sylvia Chou指出，部分华人因不熟悉本地司法程序，极易陷入恐慌。受害者通常急于证明清白，从而听从指令转账。政府助理部长Daniel Mulino表示，将推出最高3000澳元的自动赔偿计划。旨在强制企业拦截诈骗的框架法案目前尚未正式生效。

❖受加息及联邦预算案税收政策调整影响，悉尼5月住宅价值整体下跌0.9%，部分区域跌幅达2.6%。

❖Cotality本周发布的数据显示，悉尼住宅价值5月下跌0.9%。受影响最严重区域跌幅在1.4%至2.6%之间。悉尼含公寓在内的房产中位价目前为128万澳元。

❖位于Annandale的房产中介Tina O'Connor指出，近期高价位房源价格出现明显软化。部分房屋销售周期变长。但定价合理且展示良好的房源依然能够成交。她建议卖家不必恐慌。市场短期内可能保持平稳，但买卖交易仍在继续。

❖True Property负责人Michael Catalano表示，预算案公布后买家信心下降。买家购房预算平均缩减了10%至15%。房屋挂牌出售时间已从约28天延长至40天。开放看房的人流量下降了约5%。

❖拍卖市场同样遇冷。5月最后一周悉尼房产初步清盘率仅为51.8%。这是本年度第二低的清盘率。该数据水平上一次出现还要追溯到2020年4月。

❖位于Narellan的中介Andrew Valciukas认为，预算案引发了疫情以来最快的情绪转变。他预计今年底及明年可能继续加息。这对依赖交易佣金的独立经纪人将造成严重收入冲击。部分缺乏稳定租金收入的中介公司可能面临裁员或重组。

❖Cotality研究总监Tim Lawless指出，过去四十年首府城市房价历史跌幅从未超过8.2%。但当前可能正处于更明显下行周期的早期阶段。全国房价预计可能继续收缩8%至10%。

❖联邦第一州立银行（Colonial First State）年度报告指出，近半数澳大利亚人对退休感到焦虑，但这种担忧主要与是否清楚自身财务状况有关，而与养老金余额关系不大。

❖报告指出，49%的澳洲人感觉未为退休做好准备。其中56%的人正为此感到焦虑。在感觉已做好准备的人群中，担忧比例降至15%。差异在于是否清楚自身实际财务状况。

❖退休后的生活质量差距，不在于超级年金账户余额大小。关键在于是否核算过退休后的具体收入。这包括了解年龄养老金的发放时间与金额。以及两者结合能产生的每两周实际收入。

❖许多人认为需要100万澳元才能舒适退休。该预期数字一年内上涨了18.3万澳元。但拥有50万澳元超级年金的夫妇，常能产生与100万澳元夫妇相近的退休收入。政府年龄养老金有效填补了资金缺口。

❖多数澳洲人无需付费咨询财务顾问。各大养老金基金网站均提供免费退休收入计算器。登录应用输入当前余额与年龄，即可预估未来收入。这能消除模糊的恐惧感。

❖数据表明女性承担更重的心理负担。近三分之二女性担忧退休金不足，比例远高于男性。50岁以上女性需在未来五年内采取具体行动。

❖超三分之一未管理账户的成员认为系统太复杂。这通常是基金服务设计问题，而非个人能力问题。成员有权要求机构提供更清晰的说明。获取明确财务画像后，可自行决定是否寻求额外专业指导。

❖近期新闻指出，部分退休人员可能试图通过申请仅1澳元的年龄养老金，来规避政府拟议的最低资本利得税。

❖政府拟议的税改规定，领取养老金等收入补助的人士将豁免30%的最低资本利得税。该法案正在参议院审查。若获通过，自2027年7月1日起，领取补助的退休人员资本利得将按个人边际税率计税。对部分人而言，该税率将低于30%。

❖年龄养老金需通过收入和资产测试。个人拥有的资产或收入越多，领取的养老金就越少，直至完全取消。许多退休人员持有的待售资产价值较高，这通常会导致他们无法通过测试。除非适用主要自住房等特定豁免，否则出售资产以获取资格反而会触发他们试图规避的资本利得税。

❖该豁免政策主要惠及收入较低但资本利得较高的群体。假设一名退休人员符合1澳元养老金资格，同年资本利得为44,999澳元。按2027至2028财年税率，其应纳税额约为3,752澳元。若未领养老金的邻居获得相同金额的资本利得，则需缴纳30%最低税，即13,500澳元。两者相差约9,748澳元。

❖拥有巨额资产的人通常无法通过养老金资产测试。澳大利亚服务局会定期重新审核福利资格。相关规则严格限制为获取资格而转移资产的行为。澳大利亚税务局保留反避税条款，若认定安排主要目的是获取税收优惠，有权取消相关利益。实际利用该策略的难度远高于新闻标题所述。

❖从6月7日（周日）起，维州乘客将可以使用银行卡和智能手机直接刷卡乘坐大部分火车，但电车和巴士目前仍需使用实体Myki卡。

❖新系统将率先在Sunbury、Pakenham、Cranbourne、Werribee、Williamstown、Sandringham、Frankston、Stony Point、Bendigo、Gippsland和Geelong等火车线路上线。剩余市区线路将于6月14日全面跟进。届时所有配备Myki读卡器的火车站都将支持非接触式支付。部分V/Line区域网络暂时保留车票制，后续将逐步纳入升级范围。

❖目前该技术仅限购买全价票的乘客使用。使用周票、月票或年票的乘客仍需携带实体Myki卡。在电车和巴士上，所有乘客目前仍必须刷实体Myki卡。安卓手机用户可继续使用电子Myki，但苹果iPhone用户暂不支持此功能。

❖维州政府于2023年与美国Conduent公司签订了17亿澳元合同，由其接管未来十五年的Myki系统运营。维州审计长办公室今年初的报告指出，优惠票乘客和非都市区线路的全面升级将推迟至2027年中期。该部门此前接受了不切实际的时间表，导致项目超支1.368亿澳元并延误18个月。

❖全州公共交通半价优惠将持续至2027年1月1日。目前全价乘客每日车费为5.70澳元，优惠票乘客为2.85澳元。州政府已确认在2027年1月1日前不会上调票价。全面启用银行卡支付后，乘客依然可以继续使用实体Myki卡乘车。

❖6月6日，居住在Bordertown的Lorna Henstridge迎来112岁生日，成为目前澳大利亚最年长的女性及全国第二长寿的人。

❖Lorna Henstridge出生于1914年6月6日。她经历了两次世界大战和两次疫情。她也经历了经济大萧条时期。她见证了澳大利亚26任总理的更迭。

❖她将在南澳Keith镇的旧居与家人共度生日。她的女儿Jennie Jacobs表示，Lorna本人认为这只是普通的一天。Lorna坦言自己也不清楚为何能如此长寿。她认为关键在于让身体和大脑保持持续活动。

❖她早年就读于阿德莱德的圣彼得女子学校。毕业后，她在市区一家鞋类进口公司工作。她与丈夫Alan Henstridge结婚后定居Keith镇经营鞋店。丈夫于2003年去世后，她大部分时间独立生活，后搬入Bordertown的养老院。

❖Lorna现在每周仍会外出喝咖啡三次。她坚持每天散步，喜欢看报纸和与人交谈。她非常关注体育赛事，是阿德莱德乌鸦队的忠实球迷。她目前有七名孙辈和八名曾孙辈。

❖联邦议员托尼·帕辛前往养老院为她送上鲜花、巧克力和生日证书。帕辛指出，Lorna拥有优良的基因，且一生积极参与社区活动。新南威尔士州格拉夫顿的Ken Weeks目前是全澳最长寿的人。Lorna的其中一位曾孙已满18岁，她未来仍有可能见证第五代人的出生。

❖六月是澳洲冬季蔬菜与部分水果的丰收期，多位厨师与市场摊主提供了当季食材选购清单及处理建议。

❖主厨Analiese Gregory表示，六月应以冬季蔬菜为主角。她推荐将蛋白与盐混合后包裹住未去皮的甜菜根或根芹。放入160至180摄氏度烤箱烘烤后，敲碎外壳即可食用。她建议将甜菜根煮熟后再冷藏，便于后续制作沙拉或烤制。

❖维多利亚女王市场的摊主Rosa Ansaldo指出，当前防风草和甜菜根品质优良。Naarm南墨尔本市场的Georgina Dragwidge表示店内提供22种土豆。Pink Fir Apple等蜡质土豆适合做沙拉或炖菜。King Edwards等粉质土豆更适合捣泥或烘烤。Desiree品种适合制作意式面疙瘩或烤土豆。

❖花椰菜和西兰花等十字花科蔬菜目前价格较低。花椰菜正值最佳上市期。糖心卷心菜适合烘烤，皱叶卷心菜适合做沙拉或法式酿菜。菊苣带有苦味，建议搭配核桃酱与橄榄油调和的油醋汁。避免使用高酸性酱汁以免味道冲突。

❖塔斯马尼亚地区仍处于苹果与梨的产季。摊主Yvette Vitalone指出，Bravo和Gippsland Gold等新品种苹果口感清脆。血橙和Cara Cara橙等柑橘类水果将陆续上市。石榴价格实惠，挑选时重量越重代表果肉汁水越足。