【20260606】关于小区公共房产及地下室盘点及后续工作规划的公告

关于小区公共房产及地下室盘点及后续工作规划的公告

东业公字【2026】028号

尊敬的各位业主：

为维护全体业主的合法权益，规范小区公共资产及公共收益管理，提升小区治理透明度，本届业委会自上任伊始，就通过调阅图纸、向不动产中心申请信息公开、查询历史票据和合同、协同物业实地查验等方式，对小区内的地下室、公共服务用房进行了全面盘点。现将盘点结果及下一步工作规划向全体业主通报如下：

一、 小区公共房屋盘点现状说明（下图可双击放大查看）

二、 下一步工作计划

为盘活小区闲置公共资源，促进业主资产保值增值，提升居民的获得感、幸福感、安全感，业委会计划采取以下行动：

1. 依法推动产权确权，追回被占资产，拿回管理和收益权

目前 5 号楼地下室、10号楼地下室、7 号楼底商 7-7 房间并未移交给全体业主。

业委会将优先采取行政协调途径主张权利；若协调无果，将通过司法诉讼方式追回属于全体业主的资产。因涉及重大法律诉讼，相关起诉事项需依法提交业主大会表决授权后方可实施。

2、 依法解决12号楼、3号楼地下室仓储遗留问题及处置方案

1. 现状说明

2024年3月，前任业委会未经业主大会授权，擅自与仓储公司签订《仓库租赁合同》，将12 号楼地下室、3 号楼地下室出租做仓储（12号楼10万元/年，3号楼9万元/年，租期6年至2030年）。目前，12号楼地下室已完成改造并投入运营；3号楼地下室暂未使用。

2. 处置面临的两难困境

针对前期未通过业主大会表决的历史遗留问题，若盲目采取“一刀切”的解约拆除方式，将给全体业主带来多重不可逆损失与巨大风险；而保留现状，则需补齐合规手续。

一方面，强制解约风险巨大：

（1）巨额违约赔偿，业主集体买单： 依据前任业委会签订的合同，提前单方解约需承担高额装修赔偿、设施赔偿、剩余租期补偿及滞纳金。此笔款项将从小区公共收益中支出，造成集体资产严重亏损。

（2）引发清退纠纷，影响邻里和谐： 目前大量本小区居民的私人物品存放于此，若强制清场限期搬离，极易引发物品损坏、遗失及搬迁纠纷，造成大规模邻里矛盾。

（3）空间重回闲置，隐患反弹： 一旦拆除恢复空置，地下室将重回返潮、管道锈蚀、蚊虫滋生、无人管护的状态（参考其他闲置地下室现状），小区失去稳定收入来源，同时增加维修、保洁及治安管理成本。

另一方面，运营中的地下室状态良好： 已运营的仓储地下室目前禁止存放易燃易爆等危险品，遵循消防要求，运营以来无安全事故、无邻里矛盾，客观上满足了部分业主的仓储需求，并为小区增加了公共收益。

      针对前任业委会遗留的12号楼和3号楼的历史问题，本届业委会坚持以业主利益优先，坚持推动业主民主决策，我们将在本年度定期业主大会业主发起议题，由全体业主进行表决。

2. 严格规范物业用房，落实安全主体责任

针对物业员工宿舍区域（仅限备案区域），业委会已向物业提出明确整改要求：

（1）强化安全管理： 严格落实安全主体责任，完善消防、治安、防汛等安全设施及应急预案，保持宿舍环境干净整洁。

（2）合规合法入驻： 宿舍入驻人员名单须张贴于门外，坚决落实《北京市人民防空工程和普通地下室安全管理办法》及《地下空间整治期间自用性宿舍消防技术措施》相关规定。

（3）清理违规住宿： 对于未备案的住宿区域坚决予以腾空；如确有困难无法安置的，须与业委会协商解决，严禁违规住人。

3. 推动公共空间规划表决，规范利用闲置资源

依据《北京市人民防空工程和普通地下室规划用途变更管理规定》，地下空间规划用途变更应遵循依法使用、安全可靠、公益便民的原则，优先用于补充文化、体育、居民仓储、公共服务等设施。而申请变更的核心前置条件，是取得业主大会的决议。

为此，业委会将提请业主大会对以上所有公共空间规划进行表决，计划推动以下项目：

（1）建立居民文体休闲活动室： 优先申请政府专项资金，再以公共收益补充进行装修，用来增加公共服务供给，造福居民。具体形式与功能面向全体业主征集建议，欢迎大家建言献策。

（2）设立“闲置自行车”集中存放点： 选取一处地下室进行整修，彻底清理垃圾与积水漏水点，安装灯光、安防、监控与消防设施。同时，将长期存放于单元门厅及主干道两旁的长期停放的自行车迁移至此，消除消防与通行隐患，确保建筑与财产安全。

（3）明确相关用途，如“仓储”、“公共服务”等功能。

（4）授权业委会对闲置房屋的出租情况进行监管。

4. 完善资产管理与收益制度，确保公开透明

为防止资产流失与账目不清，业委会将建立健全以下管理制度：

（1）明确监管职责： 业委会履行好对闲置公共房屋的监督职责，所产生的公共收益须严格按照已签订合同公开透明支付。

（2）财务透明规范： 全面建立公共收益共管账户机制，明确财务管理原则。所有收支必须通过对公银行转账进行，坚决杜绝现金收支、私人收支、阴阳合同等不透明情况，确保每一笔公共收益都在阳光下运行。

（3）依法清退非法占用空间： 对于联系不到所有人且常年堆积杂物的公共房间，依法依规予以腾退，坚决清理非法占用公共空间的行为。

小区公共资产的盘活与规范，关乎每一位业主的切身利益。后续工作的推进，尤其是诉讼授权与空间规划，离不开全体业主的支持与表决。敬请大家持续关注并积极参与！

东亚上北小区业委会

2026年6月4日