这是龚新宇的第1628篇原创
大家好，我是龚新宇，91 年四娃奶爸。扎根广州楼市10多年，已助力500多位粉丝安家，贷款放款总额超 20 亿。
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最近几年的楼市，让很多觉得，买房是没难度，卖房才是有难度的，只要买房，随时可以买到，但想卖去没办法随时卖掉。
这里面，主要是每个人口味是不一样的，你喜欢的东西，如果大家都喜欢，那就好卖，你喜欢的东西，喜欢的人非常少，那就很难卖。
当然，这仅仅是针对楼市淡季，楼市旺季的时候，1950年的砖混老破小都可以卖掉。
既然有淡季，我们就要想办法在买入的时候，就考虑到淡季卖出的情况，即使未来是旺季卖，也会有溢价。
从确定来说，我们要找喜欢的人最多的房子，未来自然就好卖。
如果你的爱好比较有特点，比如喜欢一楼带花园，比如喜欢二楼带平台，比如喜欢跃式，比如喜欢楼梯房，我也不建议你按这个需求买，因为你后面还得找个和你需求一样的人来买你的房子，难度会比较大。
从房间数来说，市区首选4房，郊区首选3房，这也是为什么大部分市区的开发商最小面积都是4房了，因为市区的购买力主要在置换客身上，刚需客没那么强的购买力。
比如中海大境，琶洲南TOD，保利天奕，天河和樾府，都是4房，保利天曜虽然有三房，但三房很少。
毕竟能买700万以上总价的客户，肯定是希望是4房。
而到了郊区，很多买二手房的，都是刚需首套客户，他们的需求是3房就够，4房更完美，郊区成交最多的就是3房。
所以，在你买房的时候，市区的，优先选4房，面积小一些都行，这样以后换房会非常方便，房源放出来便宜一些很快就能出掉。这里不是是3房不好卖，二手4房折价很少就能出掉。
而郊区的，优先考虑3房，以后你也好卖，而且一套房子，你不会住一辈子的，很大概率，你以后还会换房的。
郊区的四房，或者大户型，特别难卖，所以单价都很低，甚至出现了，大户型单价只有小户型的8折，跟市区的大户型单价更贵完全相反。
为什么会出现这种情况？因为大家买新房的时候，只考虑自己的需求和满意，不会考虑二手市场的。
而到了二手市场，很多客户就要考虑价格了，毕竟二手最大的优势就是价格，因为二手存量太多了，客户的选择太多了，要满足自己的需求非常容易，主要是要价格要满意就比较难。
而郊区大户型的客户少一些，大户型就只能降低点价格卖，这一点在花都，南沙，增城，番禺，白云特别明显。
而黄埔现在还不明显，主要是黄埔的大户型二手不够多，未来等黄埔的那些新房全部进入二手市场，大户型开始变多的时候，就会出现和其他郊区一样的情况，大户型单价比小户型低。
我客户有一套番禺万博的200多平的在卖，现在很难卖，他们小区一个季度能成交一套这样的大户型都不错了。
而另外一个客户的万科欧泊，很快就卖掉了，毕竟一个月十几套的成交，只要价格合适，肯定是可以卖掉的。
从朝向来看，尽量选择南向，现在的行情，南向和北向差距不大的，这个价差是合理的，多一点点钱，保证自己未来更好卖，住起来也更舒服。
楼层上来说，尽量选择5层以上的，洋房和别墅另说。
超过5层，基本上能接受的人就非常多了，尽量不要选顶楼，除非预算真的不够，淡季要买好房子，因为溢价不多。
楼龄来说，2000年以后的原装电梯都是可以的，预算足的，选2010年以后的次新房，没有必要强追这几年交楼的新房，除非你的预算真的很够，又想住更好的房子。
等房子过了8年以上，价格就会比较稳定了，溢价就不明显了，而且小区入住基本都满了，周边的配套也很成熟完善了。
现在的房子，只要是2020年以后的，不管是5年楼龄，还是8年楼龄，还是10年楼龄，真的不会有什么差距，你2026年看番禺的越秀和樾府是什么样子，2030年去看还是这个样子的。
我2016年看万科欧泊什么样子，现在2026年的万科欧泊还是一个样，没区别。2018年的兰亭盛荟，当年是什么样子，现在还是什么样子，唯一不同的是，这两个小区周边的配套更加的完善了，成交和价格都很稳定了。
因为现在的很多建筑材料，都是能用大几十年，不会像以前的很多材料一样，一段时间就显得很旧了。
综合一句话来总结今天的文章，尽量买3到4房，南向5楼以上，楼龄超过8年的，预算足的大佬随意买，这里的建议，主要考虑性价比和未来的流通性。
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