法拍房拍卖没有明确约定由竞买人承担转让相关税费的，由于债务人（被执行人）已无债务偿还能力和支付能力，实际上由竞买人承担转让所产生的相关一切税费。
一、基本案情
2020 年 9 月 24 日，钟某森通过南昌中院网络司法拍卖，以 368493 元竞得会昌县御花园 9 号楼 701 房产，开发商为江西某某房地产开发有限公司会昌分公司（转让方）。《竞买须知》第十条载明：“买受人按规定付清拍卖成交款后，需办理变更备案登记手续的，买受人自行办理，拍卖人不作变更备案登记的任何承诺，拍卖人不承担变更备案登记涉及的一切费用。”2024 年 2 月 8 日，钟某为办理不动产过户至会昌县税务局某某分局办理完税；分局出具《法拍税款计算表》，告知转让方、受让方税费需全部缴清才可过户，因开发商欠缴转让方税费，钟某自行垫付开发商应缴增值税、土地增值税等7 项税费及滞纳金合计 54477.6 元，完税凭证纳税义务人仍登记为开发商。钟某不服分局要求其代缴转让方税费的行为，向国家税务总局会昌县税务局申请行政复议；2024 年 5 月 24 日该局作出复议决定，维持分局征税行为、驳回钟某退税请求。钟某仍不服复议决定，向会昌县人民法院对某某分局及会昌县税务局提起行政诉讼，诉请撤销分局征税行为、退还全部代缴税费、撤销复议决定书，并由被告承担诉讼费。会昌县人民法院经过审理，驳回钟某要求撤销会昌县税务局某某分局征缴行为、退还54477.6 元税款的诉讼请求，同时驳回钟某要求撤销会昌县税务局案涉行政复议决定书的诉讼请求，案件受理费由钟某承担。二、争议与裁判
本案的争议焦点是：1.钟某垫付开发商税费，是税务机关强制征税行为，还是原告自愿民事代缴行为？2.司法拍卖房产转让方税费依法应当由谁承担，税务机关要求原告垫付是否合法？3.原告诉请撤销征税行为、退税是否具备司法裁判支持的基础（是否具备可撤销性）？钟某主张：税务分局以税款计算表变相强制原告代开发商缴纳转让方税费，属于违法向非纳税义务人征税；钟某垫付行为系被迫。依据《网络司法拍卖若干问题规定》第三十条，税费应当由法定纳税义务人（开发商）承担；拍卖公告未约定买受人承担转让方税费，税务机关无权创设规则将开发商税费转嫁给买受人，垫付税款应当退还。钟某还主张，税务机关违法征收，应当撤销征税行为并全额退还垫付税费。两税务机关主张：分局仅告知过户完税规则、出具计算表仅用于告知欠税明细，未出具强制征税文书、未强制原告代缴；法律允许第三人代为缴纳税款，钟某为顺利过户主动选择代缴，属于自愿民事垫付。拍卖公告载明成交价不含全部过户税费、法院不承担相关费用，原告竞拍时应当预见需自行解决欠税过户问题；案涉房产拍卖起拍价远低于市场价，价格优惠已经抵扣钟某代缴税费成本；钟某仅为实际付款人，纳税义务人始终是开发商，完税凭证主体未变更，未违反税法；钟某垫付后可另行向开发商民事追偿。钟某并非法定纳税义务人，不具备退税主体资格，退税应当退还给开发商；若撤销征税行为会导致原告已办理的不动产产权证存在效力瑕疵，损害不动产登记秩序。法院认为：案涉垫付税款属于原告自愿民事代缴，并非税务机关强制征税。原告诉请撤销征税行为、退还税款不具备可裁判性，不应支持。三、问题的提出
司法拍卖房产转让税费应当由谁承担？
四、律师解析
钟某和两税务机关的纠纷，表面上看是因为《法拍税款计算表》，实际上是司法拍卖房产转让税费负担主体的认知不同而产生争议。该次房产网络拍卖的《竞买须知》第十条载明：“买受人按规定付清拍卖成交款后，需办理变更备案登记手续的，买受人自行办理，拍卖人不作变更备案登记的任何承诺，拍卖人（注：即系南昌市中级人民法院）不承担变更备案登记涉及的一切费用。”第十二条“本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、变更备案登记时所发生的全部费用和税费”。上述两条明确规定拍卖人江西省南昌市中级人民法院不承担在标的物交割、变更备案登记时所发生的全部费用和税费，意味着该房产如因欠缴税费等原因导致无法办理产权转移登记的，由买受人自行解决，未对房产司法网络拍卖的转让税费承担主体及其数额作出明确的约定。根据有约定从约定，无约定从法定的原则，本案应根据法律法规的规定确定房产转让税费的负担主体。同时，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”。根据相关法律、行政法规的规定，不动产司法网络拍卖转让涉及的税费主要有：一、买方必须缴纳的费用：契税（1%-3%）；印花税（个人住宅免征、非住宅0.05%）；登记费（住宅80元/套，非住宅300-550元/套）；交易手续费；卖方要承担的手续费：增值税及附加；个人所得税；土地增值税；土地出让金。需要注意的是，如果拍卖的是公司产权房，需要缴纳增值税加企业所得税再加土地增值税，税费极高。实际上，债务人的房产进入网络拍卖，已经充分表明其已无债务偿还能力和支付能力，卖方在法律、行政法规上应缴纳的相关税费实质上应由买受人自行承担。
五、实务建议
- 作为不动产司法网络拍卖的竞买人，应认真阅读法院制作的《竞买须知》，确认相关文件中是否对不动产因拍卖转让情形下的税费负担主体及其数额。同时，还应通过一切合理合法的手段了解房产的已知瑕疵及权利负担，避免因各种“隐形成本”造成不必要的损失。
- 作为被执行人，应尽可能协助提供能证实房产权属来源的证明文件，包括合同、发票、缴费凭证及其他一切相关材料，避免未经明确说明义务导致拍卖被确认无效或者撤销。
六、案例索引
江西省会昌县人民法院（2024）赣0733行初4号
郑水河律师简介
广东海法律师事务所合伙人、副监事长、执业律师，茂名仲裁委员会仲裁员，16年深耕商事刑事领域，主要从事企业合规、常年法律顾问、重大疑难民商事诉讼、刑事业务、财税合规及民刑交叉业务，竭诚为广大客户提供法财税一体解决方案。
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