上海4月成交了3.12万套二手房。80%的房子总价不到400万。
一个城市最贵的豪宅，和最低端的刚需上车盘，两头都卖得火热。中间那一堆总价400万到800万的改善型二手房，正在集体失声。
这不是上海一个城市的现象。北京上地树村、昌平南的新盘单价7到13万，去化不错。杭州解除限价后，单价8万到15万的豪宅照样日光盘。可这些新房卖得好的项目，单价都在8万往上。真正卡在中间地带的400万到600万改善盘，中介卖不动，开发商降佣金也推不动。
北京海淀有个刚交付的小区叫幸福里，次新房，品质还可以。开盘价7万8，微涨到8万5，现在二手房跌到7万以内。之前有局座介绍给华为朋友的房源，6万多就能买到，最后也没下手，选了位置更好、房龄十几年的清河橡树湾。橡树湾从2021年高峰期的13万跌到7万到9万，跌幅35%到40%。
最狠的其实是腰部新房。
杭州有一个均价10万+的项目，开盘去化90%。为什么卖得好？因为它是新规下的抬板住宅，地下车库做到地面上，车库和功能空间融为一体，还不计容积率。产品跟过去比是革命性的。
同一个城市，总价2000多万的豪宅项目，一次性卖掉20多个亿。市场最热的时候杭州也没有一次性卖过20亿。
这就是当前楼市最核心的矛盾：新房靠产品代差疯狂吸金，低端靠超低总价硬撑成交量。中间那批400万到800万的改善房，产品没有代差优势，价格没有门槛优势，正在被两头同时挤压，活活夹死。
有人管这叫K型分化。K型这个词被用滥了，换个说法更直白——市场正在重新分层，腰部的房产就是被分掉的那一层。
过去二十年，中国楼市的逻辑很简单：买房就能涨。不管你在哪个城市、哪个片区、买的是什么品质的房子，只要加杠杆就能赚钱。这个逻辑的基础是增量时代，房子越盖越多，越盖越新，所有人都能分到上涨的红利。
现在增量时代结束了。根据住建部数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后近80%的房屋将进入设计使用年限的中后期。
这意味着什么？意味着新房是稀缺品了。
一个全新的、带智能设计的新盘，和一个2005年建成、户型落后、没有电梯的老小区，放在同一个城市同一个片区，它们在市场上的定位已经不是一个维度的东西了。
新房在设计规范不断迭代。2024年开始流行四代宅，今年四代宅好像过时了，流行的是在四代宅之上再次进化的抬板住宅。建筑规范不断更新，住宅产品进入百花齐放的阶段。
你花500万买的一套2010年建的改善房，五年后对比一个单价相同但产品代差两代的新盘，差距不只是装修新旧那么简单。户型、得房率、公共空间、小区配套，全方位落后。
再看一个真实数据。上海4月成交的3.12万套二手房中，总价200万以下的占50%，200万到300万的占21%。300万以下的成交占了整体成交量的71%。
300万以下是什么概念？是上车盘，是刚需小户型，是首付50万到80万的房源。这些房子的买家，有将近一半选择全款，完全不贷款。
自2023年起，居民个人房贷已经连续3年下降。今年4月，居民贷款大幅减少7869亿元，创有数据以来新低。中长期贷款4月减少3408亿元，同比多减2177亿元。
从贷款数据可以看出，家庭去杠杆依然在持续。去杠杆的两个方向：一个是提前还贷，另一个是买房但不贷款。
全款买房的比例在飙升。有钱人全款买改善豪宅，没钱的全款买刚需小户型。腰部那批400万到800万的房子，买家大多需要贷款，可贷款的人在减少，全款的人在增多。腰部房产的潜在买家池子正在被两头抽空。
这不是周期问题，是结构性问题。
市场最残酷的地方在于，腰部房产既不会像刚需盘那样有71%的成交量托底，也不会像豪宅那样有有钱人的现金流持续接力。它的买家既要够实力（买得起），又要够理性（愿意加杠杆），这两者在当下几乎不可能同时满足。
很多人还在等"市场回暖"。回暖的不是整体市场，是两头。刚需因为便宜在放量，豪宅因为稀缺在吸金。腰部房产的回暖，前提是有人愿意为"不落后于时代的产品"多付钱。这个前提目前不存在。
局座不是看空楼市。楼市在筑底，一线房价普遍回撤30%以上，再快速下探的空间不大了。国家收储二手房的政策在跑通闭环，15万亿的城市更新在托底。这些都是实实在在的利好。
但利好不会均匀分布。增量时代的红利分配逻辑已经彻底变了——新房吃利润，低端吃流量，腰部吃灰尘。
你手里如果有400万到800万的改善房，最好提前想清楚一件事：五年后，你的房子是跟新房比产品代差输了，还是跟刚需比总价劣势输了？
两条路都走不通的话，置换的窗口期不长了。
你在的城市，腰部房产还卖得动吗？
