上篇文章发了之后，有朋友一起喝茶的时候问我：“老徐，你说的民间不良资产门槛低，几十万就能进场，能不能讲一个具体的例子？

那我今天就和大家摆一哈。

一、不是“捡到”的机会，是“等出来”的机会

去年，一个做建材生意的朋友老李（暂时这么叫你吧，你看到文章了不要问为什么喊你老李）找我吹了一阵，他说给某个开发项目供了一批货，合同金额100万，账期到了，开发商没付钱。他急着用钱周转，想把这笔债权打折转让。

“老徐，你们要不要嘛？80万给你们。”他说。

我们内部讨论了一下，说不要。

过了一个月，他又来找我们，这次可能有点慌了：“60万，当拼给你们。”

我们还是说不要。

又过了半个月，他说：“50万。最低了。”

这回我们开始认真研究了。（其实第一次找我的时候就安排人看了基本资料了，老李这是生意，你应该会理解的）

为什么没在80万、60万的时候出手？不是因为资金不够，是因为价格还没有达到我们的安全边际。而50万，对应100万的债权，打五折。但这个“五折”能不能接，要看底层资产到底值多少。

关键不是“便宜”，是“便宜得是否合理”。 

如果是信用贷资产包，五折我们可能还不接。但老李这笔债权的还款来源，是开发商名下的一套商铺——有实物锚定。

团队决定启动尽调流程。

二、尽调不是“查一下”，是“跑断腿”，团队分工协作

很多人以为尽调就是上网查查、打个电话问问。真实情况是：我们团队花了整整两周时间，分头行动，跑了六个地方，见了五批人。

第一步：核实债权真实性。

老李拿出了供货合同、送货单、验收单、发票。团队里负责基础资料和票据核对的老X逐页核对，确认100万的货确实送到了项目工地。

但光看老李的材料不够。团队另一位伙伴，人送外号——仁义无双江别鹤去了开发商的项目部，找到现场负责人，侧面确认这笔欠款的存在。负责人一开始不愿意说，江别鹤请对方吃了顿饭，喝了点酒，然后还开展了酒后特色文化之后，需要了解到的信息就差不多了。

这一步，花了3天，请了一顿饭，江别鹤喝了半斤多白酒。

第二步：确认资产价值。

团队派专人去不动产登记中心查了开发商名下那套商铺的档案。查了三件事：

1.有没有查封？

2.有没有其他抵押？

3.产权人是谁？有没有共有人？

结果：商铺没有被查封，没有其他抵押，产权清晰。

但查档只是第一步。团队另一位伙伴老X去现场，围着那套商铺转了三圈。问中介、问物业、问隔壁店老板，打听这套铺子能不能卖、能卖多少。

我们并没有花钱找第三方评估机构出报告，而是直接用团队自己多年打磨的《不动产快速变现风控评估模型》来测算。这套模型包含十几个参数：地段系数、临街状况、房龄、物业管理、周边空置率、近半年同类型资产实际成交价、区域内法拍成交折扣率等。我们把现场采集的数据输入模型，系统自动输出一个“快速变现价参考区间”以及“建议安全边际”。

这套模型是我们团队做了十年工业地产和无数笔不良资产和供应链债权交易后，一点点迭代出来的。这个模型其实就是AI+行业经验和实操案例来形成的固定公式。说到这里，再多说几句AI,之前在朋友圈也多次提到过，AI是放大器，是把你在具有本身行业资源和经验的情况下去帮你做放大，提高效率。而不是帮你解决你自己都不懂的事情和行业。有的观点说AI是拉近普通人和科技人才的距离（让你付费买这个买那个），在我看来，AI更是拉远这两者之间的距离，下次我单独写一篇关于AI的资料大家一起学习探讨。虽然我们这个报告没有什么某某评估机构的章盖在上面，但比任何外部评估报告都实用——因为外部评估机构往往只给一个“市场价”，而我们关心的是“紧急处置时到底能拿回多少钱”。  

模型测算结果：该商铺快速变现价约73万。我们按73万的7折计算，安全边际约51万。对方要价50万，略低于安全边际。这笔账，可以算了。

第三步：对债权人做大数据风控调查。

这是很多人忽略的一步。我们不仅要看资产，还要看“人”——债权人老李本身有没有问题？会不会在转让后搞鬼？（老李我个人是相信你的，但是团队工作，都要走流程，你是个有格局的人，当时我相信你是理解的。）

我们团队用自己的大数据风控系统，老李自己输入身份信息，了解到以下几项：

1.法律纠纷：老李有没有作为被告的未结诉讼？查下来，他没有。

2.被执行人信息：有没有被法院强制执行过？没有。

3.刑事案件记录：有没有前科？尤其是有没有合同诈骗、诈骗类的前科？这一点极其重要。民间不良资产领域，专业骗子非常多，他们往往有多次类似的案底。查下来，老李是干净的。

4.网络借贷记录：他在各个网贷平台借了多少钱？有没有逾期？这个信息在后续谈判中非常有用——如果对方急用钱，你可以通过了解他的负债情况，判断他的真实心理价位。通过资料显示，老李在多个网贷平台有过查询记录，但还没有实际借款，这说明他处于一个临界点。

做完这些，我们对老李这个人的诚信状况和资金压力有了全面了解。这就是我们团队常说的：“既要看资产，也要看人。资产是死的，人是活的。” 

第四步：还原老李的“底层逻辑”——为什么他愿意打五折？  

很多人听到这里会问：老李是哈的迈？100万的债权，50万就卖？要是我的话，宁愿跟开发商耗起，也不可能打五折嘛，拖到俄乌战争结束都要得。

这就是普通人和专业团队的区别。我们花了整整两天时间，把老李做这笔生意的来龙去脉彻底查清楚了。不是他傻，是他算的账和我们不一样。

第一，我们算出了他这笔业务的真实利润。

团队里负责财务和基础资料的老X，把老李提供的进货清单、出货清单、运输单据、垫资合同全部拿过来，一项一项核算。确认了前后票据逻辑对应没有问题，是真实有效的之后，由老徐本人再来核算利润，熟悉老徐的朋友都知道，我本人干了10几年建材，太清楚这个利润比了，这个单子正常毛利30%左右。但老李这笔业务不仅是卖货，还垫了资金（开发商没预付，老李先垫资采购再供货），垫资业务自然要加价。综合算下来，老李这笔100万合同的实际利润在50%左右，也就是他大概能赚50万。

现在开发商欠他100万，其中包含了成本、利润、垫资利息。他如果按50万转让，表面上看亏了50万，但他实际就是一分不亏，一分不赚。

这样他能接受。

第二，老李不想跟开发商撕破脸。

我们通过建材行业其他朋友和老李的合作伙伴了解到，老李跟这个开发商合作多年，双方之间还有其他朋友关系。他相信开发商不是恶意赖账，只是暂时资金紧张。如果他跟开发商打官司、走执行，钱或许能要回来，但关系彻底断了。以后开发商有新的项目，再也不会找他供货。

老李选择低价转让债权，而不是起诉开发商，是为了保住未来做生意的机会。他宁可自己不赚钱，也不愿意把路走绝。

毕竟在当前的经济寒冬下有的老板在赔本赚吆喝，他没有赔本，保本赚了吆喝。

这个账他算得过来。

第三，他拿到了现金，马上能去做另一笔业务。

我们了解到，老李手头正在谈一个新的供货合同，对方是国企，付款条件很好：货到验收后30天付款。但这个项目需要他垫付约40万的采购款。他目前现金被开发商占着，根本接不了这个新单。

如果他死等开发商还钱，新项目就黄了。而新项目的预期利润，他能算得过来。他算了一笔账：

等开发商：100万可能拖一年甚至更久，期间没有现金，新项目做不了。

转让债权：拿到50万现金，加上自己手上还有一点，能接新项目。新项目做完，利润约15-20万。两笔账一进一出。自然就明白了，这笔生意现金全收到之后，老李又可以继续接新项目了。就形成良性循环了。

所以，老李打五折转让，不是因为他傻，是因为他算的账和我们站在不同角度。而我们团队，必须把他的账算清楚，才能判断这个价格是否合理。

这就是我们尽调的核心：不仅要看资产、看人，还要看交易对手的“底层逻辑”——他为什么卖？他缺什么？他怕什么？他下一步想干什么？ 

如果这些搞不清楚，一个表面便宜的债权，就像埋在冰川下面的暗礁，深不可测。你看着便宜，一脚踩上去，船就沉了。

第五步：评估开发商还款意愿和能力。

团队分头行动：一人查开发商的工商信息、涉诉记录、被执行人信息；另一人通过商会的人脉打听开发商的真实资金状况。

查出来的结果是：这个开发商虽然没有被列为失信被执行人，但已经有几个小的合同纠纷在走诉讼，资金链明显紧张。

团队又通过朋友打听到，这家开发商正在跟另外一家投资机构谈融资，如果能谈成，资金就能盘活，我们的钱大概率能回来；如果谈不成，大概率要拖延。

这就是风险的来源：你永远不知道明天会发生什么。团队的好处是，有人查数据、有人跑现场、有人搞关系，互相补位，因为我一个人根本忙不过来。

三、谈判不是“一口价”，是“拉锯战”，团队内部先统一底线

老李要价50万，团队内部先开了个会，定出底线：45万。不是想压价，是因为需要留足安全边际。

给老李报了价。

老李不同意。

我解释了我们的逻辑：不是在乘人之危。你的债权有风险，开发商可能不还钱，我们需要留出处置成本。如果开发商拖两年年，我们的资金成本、时间成本、精力成本都要算进去。

老李沉默了一周。

一周后，他打电话来：“48万，最低了。”

团队再次开会讨论。48万，比底线高了3万，但安全边际还在。大家一致同意：“成交。”

48万。不是50万，不是45万。这是双方各自让了一步的结果。如果不是团队集体决策，一个人扛着很容易冲动或者退缩。  

四、债权转让不是“签个字”就完事，法律文件要做扎实

很多人以为，债权转让就是签一份《债权转让合同》，钱货两清。如果你这样想，那送你三个字：栽得深。

在民间不良资产领域，一旦债务人后续还款了、这笔交易产生了高额利润，原债权人（比如老李）很可能会因为“利动歪心”  ——他会想：当初我48万就卖了，现在你收回来100万，凭什么你赚那么多？他可能会以“转让程序不规范”“未通知债务人”“合同显失公平”等理由，试图反悔或者再分一杯羹。

我们团队遇到过不止一次这种事。

所以，这笔交易我们做了以下几层法律防护：

1.签署规范的《债权转让合同》，条款经过我们自己律师审核，特别约定了“转让不可撤销”“债权真实性保证”“违约责任”等关键条款。

2.向开发商（债务人）发送正式的《债权转让通知》，并要求开发商出具《回执》，确认知悉债权已转让。（最好能签三方债权转让协议）这一步至关重要——根据《民法典》第546条，债权转让未经通知，对债务人不发生效力。如果开发商不知道债权已经转给我们，他后续把钱还给老李，我们一点办法都没有。

3.取得开发商的《债务确认函》，让开发商书面承认欠款金额、还款计划。这份文件在后续催收或诉讼中，是直接证据。

4.办理债权转让的公证（可选，视金额大小决定）。公证后的债权文书，可以直接申请法院强制执行，省去诉讼周期。

这些法律文件，一个人根本搞不定。我们有自己的律所，有法务同事，每一份文件都是团队审核、盖章、存档。

所以，不要以为不良资产和债权就是“低价买进、高价卖出”。中间的法律风险、人的风险，比资产本身的风险更大。这也是为什么我们一直强调：专业的事交给专业的人。你看到的52万利润，背后是一整套法律、风控、尽调体系在支撑。  

五、处置过程不是“等收钱”，是“天天盯”，团队轮流上阵

拿到债权后，我们团队开始了漫长的“盯人”过程。

第一个月，仁义无双江别鹤给开发商打电话，对方说“正在安排”。

第二个月，再打，对方说“下个月”。

第三个月，再打，对方不接了。

这时候我们才真正体会到：不良资产的核心不是“不良”，是“不确定性”。 

团队没有慌。我们兵分两路：一路通过直接给开发商发正式的催收函；另一路通过商会的熟人，找到开发商的二把手，当面聊了一次。

二把手说实话了：“不是不想还，是确实没钱。我们那个融资还在谈，你们再等等。”

团队内部评估后决定：等。

第四个月，融资没谈成。团队一度有些紧张，但大家互相打气，继续跟进。

第五个月，开发商突然有了一笔回款，主动联系我们，说可以先还50万。

团队收到50万。本金回来了。（当晚江别鹤就开展了一场聚会活动）还差50万。

第六个月，开发商又还了5万。

第七个月，还了10万。

第八个月，没还

第九个月，没还

第十个月，谈判沟通无果，启动法律程序

第十一个月，没还，等法律程序推进

第十二个月，没还，法律程序调节，达成和解

第十三个月，还了5万

第十四个月，还了20万

第十五个月，全部还完。

到此，100万全部收回。我们团队付了48万，收回100万，净赚52万。 

从接手到全部收回，整整十五个月。所有时间成本，资金成本，人力成本，商务成本。你们自己算。

六、那万一失败了呢？团队也踩过坑

说到这里，我得讲另一个案例——  一个我们团队踩过的坑。

算了今天不写了，我要去练琴了，下回单独说。下面留空白。

所以，不要只看我们赚了52万的案例。团队也亏过，也踩过坑。只不过那些踩坑的经历，让我们变得更专业、更严谨。

七、普通人参与不良资产，为什么需要团队？

复盘这笔交易，我们总结出普通人参与民间不良资产最需要的三个能力，而这三个能力，一个人很难同时具备：

1. 信息差：你能不能比别人先知道？

这笔交易的信息来源是一次行业商会饭局的闲谈。但老徐本人不喝酒，如果是一个人，这种饭局可能根本坐不进去。团队里有能喝的兄弟，他们负责“社交破冰”，老徐负责“专业判断”。这就是团队互补。

2. 风控能力：你能不能判断资产值不值、安不安全？

查档、估值、现场走访、自有风控评估模型、大数据查人、还原交易对手底层逻辑、法律文件审核——这些工作量大、琐碎，涉及法律、财务、地产、谈判实体行业等多个领域。一个人不可能样样精通。团队分工：有人跑外勤，有人查数据，有人做财务测算，有律师审合同。各司其职，效率翻倍。

3. 心理承受力：你能不能扛住不确定性？

这十五个月里，有3个月开发商不接电话。如果你是一个人，心态崩了、急着出手、低价转让，可能就亏了。团队可以互相打气、集体决策，避免一个人在焦虑中做错事。

所以，我们一直强调：不良资产投资，不是一个人的生意，是一群人的生意。单打独斗，很难走远。

八、结尾

如果你也对不良资产感兴趣，或者是同行朋友，欢迎私信聊聊，一起交流业务，一起交流逻辑和认知。

下一篇，我会专门讲：那个让团队亏钱的案例——从尽调失误到处置失败，全程复盘。 

敬请期待。

免责声明：本文为团队经历分享，不构成任何投资建议。不良资产和债权投资可能面临法律风险、流动性风险及处置周期不确定性，请结合自身情况谨慎评估，自行承担后果。