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你花了大价钱买二手房，结果发现房子早就被抵押了，甚至还被法院查封了。
卖家不但不退款，还死活不配合过户。
这种事，搁谁身上都窝火。
但我要告诉你一个好消息：你的钱，法律帮你要得回来。
卖家到底犯了什么错？
说白了，卖家干了两件事：一是骗你，二是违约。
先说骗。
你买房子的时候，卖家拍着胸脯说"这房子干干净净，没抵押没查封"。
结果呢？全是假的。
《民法典》第一百四十八条写得很清楚：一方用欺诈手段，让你在不知情的情况下签了合同，你有权请求撤销合同。
卖家故意藏着这些关键信息，让你稀里糊涂就把钱打过去了——这就是典型的欺诈。
再说违约。
《民法典》第六百一十二条规定，卖家有义务保证房子上没有别人的权利，比如抵押权。
他没告诉你，就已经违法了。
更关键的是，房子被查封或抵押了，法律上根本没法过户。
《城市房地产管理法》第三十八条明确说了：被法院查封的房子，不能转让。
也就是说，你买这套房的根本目的，从一开始就实现不了。
《民法典》第五百六十三条也说了：对方违约导致你合同目的落空，你可以直接解除合同。
所以结论很明确：卖家既欺诈又根本违约，你完全有权要求退钱、赔损失。
你能要回什么？
不只是本金。
你可以主张：
第一，解除合同，把房退了。
第二，卖家退还你全部已付房款。
第三，支付资金占用利息。
从你打款那天起算，按LPR利率，一直算到他还清为止。
第四，赔偿你的实际损失。
比如中介费、评估费、贷款服务费这些，都可以让卖家承担。
第五，还有一招大杀器——惩罚性赔偿。
根据最高法关于商品房买卖的司法解释第九条，卖家故意隐瞒抵押、查封事实导致合同解除的，买家可以要求不超过已付房款一倍的赔偿。
虽然这个条款原本是针对商品房的，但在二手房纠纷里，法院也经常参照适用。
实务中，有判赔已付房款30%的，也有再审支持的。
这一项，建议你在诉讼中明确提出来，让法院根据情况判。
现在该怎么做？
别跟卖家扯嘴皮子了，没用。
按这个顺序来：
第一步： 固定证据。
这是最重要的事。你需要准备：
买房合同、所有付款记录（银行转账、微信支付宝截图都行）。
去不动产登记中心拉一份《不动产登记资料查询结果证明》，这是证明房子有抵押或查封的最硬证据，没有之一。
还有你跟卖家、中介的聊天记录、短信、录音，特别是卖家承诺"无抵押无查封"的内容，或者他对你提问避而不答的记录。
第二步：发一封正式函告。
用快递寄给卖家，保留底单。
白纸黑字写清楚：你隐瞒了抵押查封事实，已构成欺诈和违约，限你7到15天内退款赔偿。
这一步既是最后一次协商，也是给将来打官司留个"我催过他"的证据。
第三步：找中介和行政部门施压。
让中介出面协调，同时可以向当地住建委、市场监管局或消费者协会投诉。
有时候行政介入比你自己喊有用。
第四步：直接起诉。
如果前面都没用，别犹豫，起诉。
到房屋所在地或被告住所地的法院立案，诉求就写上面那五条。
胜诉之后对方还不给钱？
申请强制执行，法院可以查封冻结他的财产。
最后多说一句
这次的事，吃一堑长一智。
以后买二手房，签约之前一定要去不动产登记中心查一下房子的权属状态，有没有抵押、有没有查封，一查就清楚。
还有，尽量走资金监管。
把房款打到政府监管账户里，过户完成才划给卖家。
这样就算出问题，钱还在你手里。
别让这种事再发生第二次。
法学硕士，从事过公证、律师及央企法务，一只追寻法律之光的喵喵。
