宜居安康·平安交易—二手房交易避坑指南

     二手房交易关乎安居大事，流程多、风险点密，规范办、守底线、防纠纷，才能买得放心、卖得安心，守护每一份家庭资产安全。

      （一）看房查档‌：核实房屋产权清晰，前往不动产中心调取产权信息查询单，确认无抵押、查封、异常登记，核实房主身份、购房资格及产权人信息一致性，须问清楚户口是否迁出、学位是否占用、是否在租。

      （二）谈价签约‌：签订正式买卖合同，明确成交价、付款方式、首付/贷款金额（走中介或第三方托管更安全）、过户时间、违约责任、家具家电留存清单、水电物业欠费结清情况。

      （三）卖方解押（如有贷款）或带押过户：房东先还清银行贷款，解除抵押后拿到“解押证明”，解押时间通常7—15天，可同步做买方贷款预审；也可选择带押过户方式（具体请参照相关文件或咨询不动产部门）。

      （四）‌资金监管及贷款‌：首付/全款尽量走资金监管（房产管理部门/银行监管账户），不推荐直接转给房东；如需贷款，先办理银行预审，预审通过再过户。

      （五）网签过户：完成网签备案，从源头杜绝“一房二卖”，按政策足额缴纳契税、个税等税费，票据留存备查。

      （六）过户领证‌：双方到不动产登记中心办理转移登记，领取新不动产证，部分城市支持线上办理，银行同步放款至监管账户，办理完结后自动划给入卖方账户。

      （七）‌物业交房‌：结清水电燃气及物业费，确认户口迁出、钥匙交接、验房（墙面/地面/水电/防水/房屋设施），签署交房确认书，交易完成。‌‌

      （一）‌资金安全·重中之重‌：

      二手房交易，首付必须走银行或政府资金监管，过完户拿到以买方名字登记的不动产证，钱才自动打给房东，这是唯一的资金防火墙，任何理由让你不走监管的直接拉黑；分清定金、订金、诚意金，定金受法律保护，违约双倍赔偿，订金，诚意金可退；合同必须写明贷款未审批通过，定金全额退还，互不追责；所有钱只转给产权人本人，其他人一律都不能转。

      （二）‌产权隐患·逐项核查‌：

      核查是否有共有人、租约（买卖不破租赁）或学区占用情况，签约前，确认产权人是否一致，有无查封、超额抵押、居住权登记，共有人是否全部同意出售，缺一项都不能签。

      （三）户口迁移·约定明确‌：

      合同写明户口迁出时限 + 违约金，可留存尾款督促履约，避免后续落户、入学纠纷。

      买卖双方身份证(原件及复印件1份);买卖双方结婚证(原件及复印件1份);买卖双方户口本(原件及复印件1份);不动产权证(原件及复印件1份);房屋交易合同;买卖双方银行账户(必须为一类银行卡);如是离异家庭，请准备离婚证、离婚协议(原件、复印件1份)，法院判决离婚的请准备判决书、生效文书(原件及复印件);其它相关证件(现场审核后根据您房屋的不同情况补充资料)；其他资料(委托他人办理的，需要公证处出具的授权委托书原件，受托人的身份证原件及复印件，需要他人收房款时，公证的委托书中需显示收款人的名称，收款银行及账号)。‌‌