哪些房产,已经提前上岸了

前天，我发表了题目为《住宅和公寓，到底谁跌得更惨？》的文章，跟广大网友分享了北京亦庄区域的万科城市之光的住宅跟公寓的对比，到底谁跌的更惨的结论。

这个结论就是如果只看房价不看租金收益，那么住宅的跌幅要小于公寓，但是把租金算进入，那么公寓就完胜住宅。

那么，房价真的这么一直跌下去吗，就不会止跌回稳吗。

关于止跌回稳的问题，其实如果知道了本轮房价下跌的原因，那么就能知道如何止跌回稳。

本轮房价下跌就是挤泡沫过程，这个泡沫就是过去房价大幅上涨积累的租金回报率远远低于房贷的贷款利率，让房产的月供远远高于租金收益，让购房人已经失去继续偿还月供的信心，于是房产已经成了负资产。

本轮房价下跌过程，就是标准的板块轮动下跌过程，具体轮动下跌过程就是商住公寓、老破小、学区房、次新房、豪宅、新房的轮跌顺序，完成所有房价的腰斩甚至再腰斩过程。

随着新房开始接力最后一棒下跌，本轮房价挤掉泡沫回归价值区间也开始止跌回稳，比如提前下跌的商住公寓和老破小租金回报率平均达到5%，提前进入价值区间。

恰恰，公寓和老破小作为本轮房价下跌的领头羊，当租金回报率跌到5%的时候，不仅拒绝下跌还扛起了反弹大旗。原因就是租金回报率远远超过银行理财收益率甚至长期国债收益率，已经可以稳稳的作为安全的长期投资标的。

当房价下跌的租金回报率达到5%的时候，不仅刚需自住需求出手买房了，就是投机需求也敢于抄底进场，当然更包括长期投资需求放弃银行理财换到高租金回报房产，因为银行理财收益率只有2%多，但是这些5%租金回报房产即使减去物业费和空置期的净租金回报率也能达到4%左右，成为了市场上安全的长期理财产品。

比如，前天我文章中写到的北京万科城市之光loft公寓，小户型公寓在前几年提前下跌，但是这几年一直稳定在总价60多万，原因就是租金回报率达到了6%以上，实现了房价的止跌回稳。

对比同小区住宅虽然下跌较晚，但是跌到现在的租金回报率才到2%，根本没有什么吸引力，所以房价这几年反而在加速下跌。

也包括老破小住宅，因为跌到了5%的租金回报率，所以成为国资国企的收购目标用于租赁出租房源，还有长线个人资金的也纷纷出手布局把房产当做了安全理财产品。

最后，重复一遍我提出的房价见底的三四五理论，具体就是：

（1）七十年产权房产的合理租金回报率为3%

（2）五十年产权房产的合理租金回报率为4%

（3）四十年产权房产的合理租金回报率为5%

（4）以上合理租金回报率，还要考虑出租空置期和出租成本，比如居住类租户相对容易寻找租户，成交服务费较低，并且空置期较少。而商业办公类租户招租难度大，成交服务费高，并且空置期较长。这种情况就对应相应房产的租金回报率合理区间要高出一到两个百分点。

本文完稿于2026年6月11日下午

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