老房产出租时抵扣了进项,销售时简易计税如何转出进项税
根据《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）第三条规定，2026年1月1日至2027年12月31日期间，一般纳税人发生以下应税交易，仍可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税：出租其2016年4月30日前取得的不动产；销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目。这意味着，在2027年底之前，老不动产的出租和转让依然可以选择5%的简易计税。 出租与销售的计税方法是独立的。该不动产在出租期间适用一般计税方法（已抵扣建安进项），并不影响后续销售时选择简易计税的权利。现行税法并未规定同一项不动产在出租和销售两个不同环节必须适用同一种计税方法，二者是独立的应税行为，各自适用独立的选择规则。如果销售时选择了简易计税，则销售环节不得抵扣进项税额，需要将之前已经抵扣的建安进项税额转出。对已抵扣的进项税如何转出？ 按现行规定，进项转出发生于不动产“改变用途，专用于简易计税方法计税项目”的当期。根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条，已抵扣进项税额的不动产，改变用途专用于简易计税方法计税项目的，按以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额 = 已抵扣进项税额 × 不动产净值率，不动产净值率=（不动产净值 ÷ 不动产原值）× 100%，其中，“不动产净值”是指不动产原值减去累计折旧后的余额。举例：不动产原值为1,000万元（含增值税，即不含税价+进项税额），累计折旧为200万元，已抵扣的建安进项税额为90万元。不动产净值= 1,000 - 200 = 800万元，不动产净值率= 800 ÷ 1,000 × 100% = 80%，不得抵扣的进项税额= 90 × 80% = 72万元。企业需要在改变用途的当期，将72万元从进项税额中转出，相应增加不动产账面价值，未来作为销售成本的一部分。
