北京楼市:二手房很夯

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

我的思考不一定全对，但希望对你有启发

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二手房确实很夯，而且成交量不是一般的夯，是近五年同期最强。

不鼓吹，不抹黑，真实的核心数据摆出来

二手房网签（套）同比

2026年3月19,886+4.75%，2026年4月17,893，2026年5月16,008 +12.1%。

6月11日新房住宅网签157套，6月共1372套，环比5月上升133%，同比去年6月上升48.96%。

二手住宅网签714套，6月共5888套，环比5月同期上升74.56%，同比去年6月上升35.07%。

5月单月1.6万套，连续两个月创下近五年同期新高。1-5月累计约7.7万套，近十年第三高。

更关键的一个结构变化：二手房成交占比已达84.5%，新房只剩15.5%。北京楼市的主力引擎已经完全切换到二手了。

以下截图来自北京市住建委官网

为什么这么猛？三个原因叠加

1. 政策门槛砸到地板了

首套房商贷首付最低15%，非京籍购房社保：五环内2年、五环外1年，二套公积金首付降到20%-25%。

2. 刚需集中释放

300万以下房源占成交的70%左右，200万以下占比已接近60%。前期房价回调把总价门槛拉到了刚需够得着的位置，这批人不是在观望，是在抢。

3. 挂牌量在缩，买方被迫出手

全市二手房挂牌量从去年9月的14.32万套高点，降到现在约11.83万套，跌了17%。优质房源议价空间收窄，部分业主甚至在涨价。买家怕再等就更贵了，加速入市。

但有个冷静的事实

量虽然顶，价还没跟上。5月二手房挂牌均价5.53万/平，环比还在微跌。目前属于典型的"以价换量"阶段——成交量在1.2万-1.7万套这个区间时，价格通常保持稳定，还没到推动上涨的临界点（一般要持续站稳2万套以上）。

价格方面！会涨，但别期待暴涨,是"温吞水式分化上涨"。

环比已连涨3个月，趋势确立。但同比还跌7.4%，离"涨回来"差得远。

为什么会涨但不会暴涨，支撑上涨的三个力量：

成交量连续3个月站稳1.5万套荣枯线上方，需求在真实释放

挂牌量从14.32万套降到11.83万套，库存五连跌，优质房源议价空间收窄

政策到底了——首套首付15%、商贷利率3.05%、非京籍五环外社保仅1年

限制暴涨的三个天花板：

同比还跌7.4%，累计跌幅超13%，涨回来需要时间

新房去化周期仍超25个月，供给端没有紧张到推高价格

政策底线是"稳"不是"拉"，中央定调"努力稳定房地产市场"

核心区好房子会继续涨，远郊区还在磨底。全年大概率温和上涨3%-5%，但这是经历了几年阴跌后的价值回归，不是新一轮暴涨的起点。

如果你是刚需或改善置换，现在核心区优质房源确实在变贵，犹豫成本在增加。但如果指望像2016年那样普涨翻倍不会。

总结：北京二手楼市现在是"量先行、价滞后"的修复行情，刚需撑起了基本盘，但要说价格反转，还得看这波热度能不能扛过6-7月传统淡季。