大家好，我是你们的王sir探房。

上一期我们讲了“满二、满五、唯一”的概念，很多朋友后台私信问：“我的房子既不是满五唯一，个税到底怎么算？‘差额20%’和‘全额1%’到底哪个才省钱？”

今天，我们就专门来把个人所得税这笔账算清楚，保证严谨、精准，让你看完就能自己判断！

一、核心前提：这两种方式由谁决定？

根据《商品房住宅税费》明确规定：

个人所得税（卖方缴纳） 有两种计算方法，具体采用哪种，取决于税务机关能否查到房子的购房原值。

情况A（差额20%）：

税务机关能查到原值，或者你作为卖家能提供原始购房合同、发票、契税票等证明原值的材料。

情况B（全额1%）：

税务机关通过系统查不到原值，且你作为卖家也无法提供任何能体现房屋原值的材料。

注意：对于商品房，文档特别说明：“商品房一般都有原值，一般个税都按差额计算，极少出现查无原值。”

二、两种算法，怎么算？

算法A：差额20%

这是最通用的算法，适用于大部分能查到原值的商品房。

计算公式：

个税 = (计税价 - 原值 - 合理费用) × 20%

计税价：即税务机关核定的计税价格，通常取网签价和指导价的较高者。

原值：你当初购买这套房子时，购房发票或契税票上注明的房屋价格。

合理费用：这是可以帮你降低税基的“省钱项”，分为两种：

举例说明：

小王出售一套计税价为300万的商品房，他保留了原购房发票（原值200万），并申请了装修款（300万×10% = 30万）和5万元房贷利息的抵扣。

计算：

个税基数 = 300万 - 200万 - 30万 - 5万 =65万元

个税 = 65万 × 20% =13万元

算法B：全额1%

此算法适用于确实无法查到原值的公房或极少数特殊情况。

计算公式：

个税 = 计税价 × 1%

举例说明：

小李出售名下已购公房，税务机关系统中查不到该房屋的原始购房价格，且小李也找不到原购房合同。计税价为300万。

计算：

个税 = 300万 × 1% =3万元

三、原值高低，如何直接影响你的钱？

关键来了：并非所有情况下“差额20%”都比“全额1%”划算。

表格

核心结论：

原值极高，接近或超过计税价时，“差额20%”才是真正的省钱利器，甚至能让你不交个税！

“原值中等”或“较低”时，则需要重点利用“合理费用”抵扣来降低税基。

如果你卖的是“公房”，税务机关通常查不到原值，大概率会按“全额1%”征收。

四、一图总结：个人所得税判定流程

五、给你几个省钱锦囊

作为卖家：

作为买家：

总结一句话：

满五唯一，个税全免；查到原值，看差额大小，记得用费用抵扣；查不到原值，按全额的1%交。

希望这篇严谨的个税计算指南，能帮你明明白白买房卖房！觉得有用，就分享给更多需要的人吧。