1500万分割线,瑞虹二手房正逐渐被新房挤出高端局

前几天，保利发展获取的欧阳路地块，以闪电般的速度直接公示设计方案：迷你地块上，布局了两栋小高层，和一栋洋房。

并且应该算是虹口第一个新规后的全抬板项目，约6.5米的抬板高度，在上海目前的项目中也算独树一帜。

毫无疑问，这幅地块的未来的价格锚点，还是瑞虹。二十年深耕发展，瑞虹自身的商业优势、社区氛围、以及整体置换改善的客群结构，始终是虹口独一档的存在。

去年，金茂璞元和外滩瑞府接连入市，给停滞几年的瑞虹板块吹进一股新风。更高的价格，更新的产品，一经入市成交表现非常不错。

有人说，新房带着瑞虹整体的价格，在今年站住了。

也有人说，新房来了，瑞虹的次新瑟瑟发抖。

今天我们结合一房一万最新的数据产品，成交散点图，来看看迎接新房后的瑞虹，到底卖得好不好。

1500万

是新房与二手之间清晰的切割线

我们先看一下整体成交量的分布。

近一年的时间里，整体来看，二手房的成交量依然更大一些，大致是新房的1.5倍。

与此同时，全市同期的二手房成交套数，已经接近新房的十倍。

可见瑞虹的新房与二手，都找到了自己的“生态位”

我们把这些成交落在不同总价段上，就能清晰看到一条残酷的分割线。

1500万以上，二手房已经寥寥无几。

而到了2500万以上，已经完全是新房的天下。

通过成交散点图，可以更加清晰地看到，1500万以上，周边新房对瑞虹核心区的“围剿”。

近三个月以来，主要成交集中在金茂璞元、外滩瑞府、绿城·潮鸣外滩三个新房项目上。二手成交非常零散，仅有瑞虹新城 璟庭相对多一些。

但假如我们调整总价段到900-1200万区间，则可以看到目前瑞虹板块最集中的二手房交易。

同样是近三个月的时间段内，目前供应新房完全不会下探到这一价格区间，因此，广泛的千万级成交，分散在瑞虹板块的多个项目中。

也就是说，对千万级的改善置换买家来说，瑞虹成熟的居住氛围有着足够的吸引力。但是一旦总价段上移，房龄、产品老旧、高密度居住等等瑞虹固有的问题，让次新在面对新房时，吸引力断崖式下跌。

同时，我们再来看一下价格走势。

与去年同期相比，瑞虹板块的二手房，成交套均总价下滑了170万左右，来到850万左右的平均值。

而套均总价的下滑，核心还是价格不稳。

我们拉取了同期瑞虹板块新房与二手房的成交均价，在下面这张图中，随着时间的推移，一个有些残酷的价格差喇叭口呈现在我们眼前。

伴随着去年8月开始新房陆续入市，新房的成交均价被螺旋拉高。受到推盘节奏和产品批次的影响，几次接近16万/㎡的平均成交单价。

但与此同时，二手房的成交均价，正逐渐走低。从去年1-4月， 基本维持在9万/㎡的单价，到今年的1-5月，基本都在8万/㎡以下。

从去年一月至今，新房价格拉高25%，而二手房价格下挫11%。

这样显著的变化，意味着新房的入市，并没有进一步稳住区域价格，而是虹吸高端购买力的同时，在给二手房的挂牌与成交，进一步施压。

卖得最好的二手房

是什么样的

我们先用一张图，了解一下瑞虹核心板块的楼盘分布。

目前可以出现在二手房市场中的，是瑞虹新城的1-8期，以及9期中粮海景壹号的部分批次，正在陆续解禁。

而最后一期，也就是瑞虹新城十期，臻庭，2022年6月开盘，均价12万/㎡左右，要到明年才解除限售。

位置上，基本环绕星星堂-月亮湾-太阳宫展开，建设年代横跨2002年-2020年。

1-4期的建设年代相对较久，都在2010年或更早一些。加上瑞安早年的开发经验还不那么充分，得房率、户型、朝向等问题，在二手市场中，逐渐成为无法回避的硬伤。

瑞虹新城二期实景

5期和6期，也就是璟庭和怡庭，房龄在十年左右，社区内的配套相对更早的楼盘来说到位一些，也是目前二手房中，改善成交的主力。

而7期和8期，对应悦庭和郡庭，房龄更加年轻，配套更加到位。但和海景壹号一样，一方面本身业主的置换动力还不足，另一方面，也在新房的冲击下，逐渐走向有价无市。空有挂牌，成交了了。

郡庭小区内水系景观设计

其余紧密围绕瑞虹新城的项目中，主要是中信和平家园，建邦16区和招商虹玺三个项目。

招商虹玺和瑞虹十期一样，2022年集中两批次开盘，均价12.6万/㎡，由于项目是瑞虹板块相对少见的高低配，高层套均1200万左右，叠加都在2000万以上。

中信和平家园和建邦16区，在今年行情下均有稳定成交。套均总价集中在800-1000万区间。建邦16区中，当年投资的客群可能占比更大一些，不少精装交付之后空关或直接挂租。

同样是高密度小区

在此基础上，我们来看今年以来，瑞虹板块二手房成交TOP10。

成交最集中的，是瑞虹新城一期和二期，套均成交面积都在百平左右。

璟庭和怡庭总计成交27套，是高端改善的中坚力量。相对应的，套均成交面积，在130-150㎡左右。

除此以外，套均总价均在1000万级或以内。

这也说明，目前瑞虹板块的二手买入，的确偏理性为主。

一位扎根瑞虹的中介在沟通时也跟我说：今年最后成交的，还是自住刚需多。说白了是今年的价格跌到千万级以内，客户觉得进预算了，可以来看看。

“主要也是喜欢瑞虹这边的氛围，卖掉老房子过来。”

“也有预算拉到1000万以上的客户，但很多都是看多几套，还是犹豫不好下手。要么就要再往上拉不少预算。”

但谈到对瑞虹的未来的预期，他依旧充满信心。

“从来不缺想住在太阳宫边上的人。”

他最终这样总结。

新房

还会来抢千万级市场吗

对瑞虹来说，高密度的居住形态，始终是不可回避的问题之一。

核心楼盘的容积率，基本都在3以上，甚至3.5以上。

高容积率之下，势必也会导致一定程度的产品变形和挤压，也就演变成了现在饱受诟病的“瑞虹户型不好”。

以9期户型为例，这样的环绕布局，在如今的豪宅产品中已经基本消失。取而代之的是，一梯一户的理念、高赠送的实得、和更加丰富的公区。

但是，也只有在这样的高容积率之下，极高的人口居住密度，才诞生了从星星堂到太阳宫的一流商业综合体。

前不久，瑞虹新天地发布营业额喜报，5月客流创项目开业以来新高，营业额全域同比增长13%，同样创下项目开业新高。

可见，瑞虹经过了二十年依然在茁壮生长，带着他固有的问题，迈向下一个十年。

回到我们最开始关注的两幅新地块。

保利先发制人，小高层与洋房对瑞虹来说本就少见。

上海城投拿下的地块，距离瑞虹更近，同样也是2.5容积率。

由于地块本身非常迷你，可以预见的是，大概率在产品上都不会过分激进，就在120㎡左右，借助新规改善户型空间，是比较是适中的核心产品。

因此，这一波新房供应主力，大概率会在2000万以内，可能也会有部分产品，更靠近1500万的总价段。

一旦叠加上新规后的高实得和全抬板的公区价值，将更具吸引力。

与此同时，瑞虹板块的最后一批限售也即将解禁。

你觉得明年的瑞虹，二手房还能撑住吗？

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