5月,美国房市交出了2026年最亮眼的一份成绩单
根据全美房地产经纪人协会（NAR）6月9日公布的最新数据，5月美国二手房销量环比上涨 3.2%，折合经季节调整的年化销售速率（SAAR）为 417万套，同时同比也上涨 3.2%。
这个数字有三层含义：
- 这是 自2025年12月以来的最快销售节奏，也是今年春季购房季迟迟未启动后的一次明显转向；
- 它超过了经济学家此前约 407万套 的预期（FactSet 调查口径）；
分区域看，中西部、南部、西部同比均录得增长，唯独东北部下滑。
房价继续创纪录。 5月全美成屋销售中位价同比上涨 1.3% 至 42.93万美元，刷新了1999年有数据以来"任何一个5月"的最高纪录——这已经是房价 连续第35个月同比上涨。
不过区域分化明显：东北部房价同比涨幅最猛，约 +4.2%；中西部 +2.8%；南部 +1.1%；而 西部是唯一下跌的区域，约 -0.7%。
很多人第一反应是：房贷利率不是在往上走吗？怎么成交还升了？
NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 给出的解释是——真正决定购房意愿的不是利率的绝对水平，而是综合的"可负担性"在改善。两条逻辑：
收入涨幅开始跑赢房价涨幅。 在全美多数地区，工资增长已经略微超过房价上涨速度。房价虽创新高，但涨势在放缓（同比仅 +1.3%）。
利率虽近期回升，但仍低于一年前。 这一点很关键：5月的成交，对应的多是 3、4月份签的合同，当时30年期固定房贷利率在 6%（一度逼近三年半以来低点）到 6.46% 之间。而一年前的同期利率高达约 6.85%。
NAR 的住房可负担性指数（Housing Affordability Index）也印证了这一点：5月升至 105.6，明显高于一年前的 97.5——尽管相比2月份 117.6 的峰值已有所回落（因为利率近几个月又涨了上去）。
Yun 给出了一个明确的"触发点"判断：如果30年期房贷平均利率能 回落到接近 6%，美国房市才有望真正走出持续数年的低迷。
这一轮利率反弹，几乎可以直接归因于一件事：对伊战争。
逻辑链条是这样的：
战争 → 波斯湾油轮运输受阻 → 国际油价飙升（开战以来累计涨超30%）→ 通胀预期升温 → 长期国债收益率走高 → 房贷利率被推高
具体看：10年期美国国债收益率——也就是放贷机构给房贷定价的"锚"——在2月底开战前约为 3.97%，目前已升至约 4.47%。房贷利率亦步亦趋。
战争爆发前夕，30年期房贷曾自2022年底以来 首次跌破 6%；此后再未回到那个水平。最新一周（据房贷机构 Freddie Mac）平均利率为 6.48%，虽较一年前的 6.85% 仍低，但已从近期高点的波动中走出反复。
Bankrate 首席分析师 Ted Rossman 的判断很直白：如果不是战争引发的通胀冲击，30年期固定房贷利率现在很可能已经在 5% 的中高段了。
买方市场的窗口：首次购房者比例创五年新高
对真正想买房的人来说，眼下其实出现了几个"买方友好"的信号：
- 首次购房者占比升至 35%，为 2020年6月以来最高。虽然仍低于历史正常水平的 40%，但已是低谷中的明显回暖。
- 挂牌价（list price）在降。 据 Realtor.com，5月挂牌中位价同比下降 2.4%，是2017年有数据以来 最大跌幅。卖家在主动让步。
- 可选房源在增加。 5月末未售出房源 155万套，环比增 3.3%，同比增 0.6%，按当前销售节奏约合 4.5个月 的库存。
不过要客观地说：4.5个月的库存，仍低于疫情前约200万套、5–6个月供给的"买卖双方平衡市场"标准。房源紧张这个老问题，并没有根本解决——这也是房价在多年成交低迷中仍能挺住的核心原因。
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