燕郊真有伪豪宅?拆解房产销售背后的话术

近期燕郊新楼盘东华苑入市，定位燕郊改善豪宅，有洋房有别墅，洋房是143平和186平两种户型，联排别墅是225平米，在102国道南侧，紧邻燕郊西出口。

近日，御系列销售在直播中经常提到这个楼盘，很多说辞都经不起推敲。

他们最核心的说辞，是否定东华苑所处102国道板块价值，称102国道是20年前的主阵地，10年前燕郊发展重心已转向燕顺路，如今地铁沿线才是燕郊的未来，这么说很片面，燕郊不是所有人都希望住在地铁沿线。

达观别墅，离地铁很远

选择150平以上大户型的买家，大多是本地实业老板、北京高收入群体，不少人临近退休，日常出行以自驾为主，几乎没有每日挤地铁通勤的需求。

针对这一质疑，御系列销售始终说，地铁可以不用但必须要有，这话就相当于说奔驰车可以不用，但家里必须有。如果日常用不到地铁，购房者为何要多花50万为地铁价值买单呢？这笔钱用在别的地方，比如绿化水系，大楼间距上不是更好？

我们一定要认清一个事实：那就是地铁本质是刚需通勤配套，不是高端改善豪宅标配。

针对楼间距小的事实，御系列销售称，楼间距不是采光唯一标准，自家户型面宽大，室内采光照样充足。这是把楼间距和采光划等号了，可楼间距的影响从来不止采光一项，楼栋排布拥挤，不仅视觉压抑，社区绿化、公共空间都会大打折扣，居住体验必然缩水。

反观东华苑，虽然不是地铁房，但把这部分钱投入到小区公园、业主会所、专业健身房等内部设施，业主每天都受益。东华苑洋房最高仅11层，而且楼间距很大，低密属性拉满，完全符合豪宅定义。

但御系列销售不大认可，他们说东华苑是伪豪宅，不能和御东君泰相比，只能对标御东星耀或御东君汇。这话更搞笑了，到目前为止，御系列没有一个小区，入门户型140平米起，这个都做不到何来豪宅？御东君泰楼高都17层了，这么高的房子还定位为豪宅的，一般都是市中心河景房。

东方夏威夷别墅运河边孩子玩耍

其实地铁站旁应该建设一些24层以内的房子，主要卖的是地铁价值，小区里面可以弄得稍微差点。按照这个逻辑，御东君泰和御东星耀都应该建设24层，容积率大一点，价格1.8到2万左右。稍微远点的御东君赫应该是豪宅标配，把地铁价值去掉，让楼间距变大，小区增加水系，这才是合理的。

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