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抄底房产,再等等

2026-10-26 00:04:40

抄底房产,再等等

结论放在前面：鉴于目前的趋势，今年三季度见底的概率很小，房价2026四季度到2027年见底更有可能，不排除会推迟到2028年见底。

很多人拿日本楼市过去30多年的表现，来对标中国，认为中国楼市还得再跌20年，我觉得这是完全错误的。

真正适合对标中国楼市的，应该是同样老龄化、少子化严重的韩国。韩国楼市1991年至1998年的亚洲金融危机期间，连续跌了7年后，在1999年便开启了长达20多年的上涨周期。

中国楼市可能不会再次走20多年长牛，未来更多是周期性波动。但参考韩国，调整周期6~7年差不多也足够了，毕竟韩国当年是遇到了亚洲金融危机的冲击。

日本90年代初楼市泡沫破裂之巨，以及之后长达20多年的下跌调整，在世界经济史上都是独树一帜的。根本原因是当初日本楼市的泡沫程度，是有史以来最恐怖的，而且因为日本受美国管制，出了很多卖国政策，向华尔街输送利益。

中国楼市的泡沫顶峰2021年，那会的泡沫程度远低于当初的日本，更没有一系列继续刺激泡沫、方便华尔街资本高位出逃的卖国政策，凭什么会像日本一样硬生生的暴跌14年，再震荡阴跌12、13年？

还是再说说我的计划，之前看的楼盘书包出了点变故，我准备等年底再看房了，近期没有适合的楼盘。

反正，即使楼市真的见底了，一两年内也不可能大涨，更何况今年四季度前，几乎没有见底的可能性了。

一、26年5月，一线城市房价上涨，二三线继续跌

2025年初我预计房价会继续跌，但跌的那么快，还是很让我意外，当然我也很欢迎。

单看武汉，链家APP显示，武汉二手房成交均价，从2025年1月的1.22万跌到2026年3月的0.91万元，14个月时间跌了25%，25年初500万的房子，到26年3月出手，要少花125万。

26年4月份，武汉二手房成交均价回升到0.93万，5月份又回落到0.91万。

再看新房，现在主打“第四代住宅”，品质大幅升级。主流容积率2~3，前些年3.5~4.5；层高3.1米，以前2.8米；得房率近100%，前些年公摊25%。

新房价格，属于加量不加价的暗跌。新房的品质、得房率，都有很大优势，所以明显比二手房贵。

26年5月份，一线城市二手房价格环比+0.4%，涨幅与上月相同。二线城市二手房价格环比-0.2%，降幅与上月相同。三线城市二手房价格环比-0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有10个，比上月减少2个。

26年4月份，一线城市二手房价格环比+0.4%，涨幅与上月相同。二线城市二手房价格环比-0.2%，降幅与上月相同。三线城市二手房价格环比-0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

价格上涨或持平的城市数量，5月、4月、3月、2月分别是10个、16个、17个、13个。

从这个势头看，楼市小阳春的势头，开始削弱了。

二、供需两端分析

新房的新增供给在快速减少，而且新增供给明显比卖掉的房子少。

也就是说，虽然销售爆降，但楼市供给下降的更多，所以新房库存在持续下降，这是被市场忽视、但却非常重要的一点。

（1）库存依然很高，但连续3个月同比下降

2026年3月末库存7.86亿㎡，同比下降-0.1%，是52个月以来首次同比下降。

26年4月末库存7.78亿㎡，同比下降-0.5%；

26年5月末库存7.72亿m²，同比下降0.4%。

但目前库存，比2015年涨价去库存那会的7.185亿㎡，还是高0.5332亿㎡；

需要看到库存低于7亿m²，可能才有望见底

（2）未来供给快速下降

新开工面积2020年开始下降：

2020年同比-1.2%

2021年同比-11.4%

2022年爆降-39.4%

2023年大降-20.4%

2024年大降-23%

2025年同比大降-20.4%

2026年1-5月同比-22.6%

新开工面积：

2020年是22.4亿㎡

2021年是19.9亿

2022年是12.1亿

2023年是9.5亿

2024年是7.39亿㎡

2025年是5.88亿㎡

26年1-5月是1.79亿m²

看势头，2026年必定会低于5亿m²，甚至低于4.5亿m²

（3）部分偏远老房子退出市场，减少供给

很少有人提到，房子也有寿命，尤其是偏远地区、农村的老房子，到了寿命会废弃掉，减少存量和供给。

这些很难用数据来量化，但必须考虑进去。

大部分房子，注定是废品，只有一二线城市核心区域、强三线城市核心区，未来有持续的需求支撑

（4）老人去世，腾出二手房

这里相当一部分是农村、城中村的自建房，跟老房子退出市场一样，很难量化

销售面积2022年开始大幅下降，到2026年初也没有扭转颓势。

2020-2025年销售面积分别是：

2020年是17.6亿m²（同比+6.2%）

2021年是17.9亿m²（+1.9%）

2022年是13.58亿m²（-24.3%）

2023年是11.2亿m²（-17.5%）

2024年是9.74亿m²（-12.9%）

2025年是8.81亿m²（同比-8.7%）

2026年1-5月3.13亿m²（同比-10.8%）

2025年这么差的行情，全年依然能卖8.8亿㎡，说明一年7~8亿m²的销售面积，几年内有希望稳住。

2025年买房的群体，绝大部分是刚需和改善，投资客几乎绝迹了，毕竟很多人即使自住，也怕买了就亏。

2026年，新房销售依然在同比下降，跟新房供给下降也有关系，相当多的人选不到好房子，转向了二手房市场。

全国二手房成交在楼市总成交占比超过50%，强二线城市普遍70%左右，一线城市占比在75%~80%。

3、供需情况总结

开发商资金和信心不足，新开工面积大幅下降，未来的供给大幅下降。新增供给下降的速度，比销售下降速度更快。

新开工面积一般2年时间转化为库存，2024年、25年、26年新开工面积还在急速下降，比销售面积下降的更多。

只要地产年销量维持7亿平，就远高于2025年5.88亿平的新开工面积，2026年新房库存有望大幅降低。

销售弱但供给更弱，未来一到两年，库存会持续大幅下降，供给过剩的情况会大大缓解，企稳有望。

如果开发商手里货不多了，但改善、自住的买房需求还是会有，供大于需的态势就会扭转。

新房的供给过剩扭转，二手房的抛压也会得到缓解，买不到新房的人，会去买二手房。

有钱，谁不想住更好的房子呢？

比如北京、上海、深圳、杭州这些含科量高的城市，豪宅卖的飞起。科技新贵们可能不会喝茅台，但是一定会买豪宅。

我整理了房地产行业的最新数据，主要有历年的新开工面积、销售面积及销售额、库存面积等，都在下面的表格。

三、远期忧虑：人口问题

房地产中期看供需，长期看人口和居民收入。

据统计局：2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率8.04‰；人口自然增长率-2.41‰。

相比8年前，也就是2017年1723万的新生儿，直接腰斩了。

新生儿数量不断下降，会冲击很多行业，包括婴幼儿食品用品、幼儿园，地产行业受到的影响也不小。

每年新生儿低于死亡人数，意味着房子的需求减少、供应增加。老人去世后，会腾出房子，新生人口掉的太快，就会接不住这些供给。

需要出台更多鼓励生育的措施，以免地产市场的长期信心受挫。

四、地产与经济，房产的值搏率

目前地产上下游占GDP的比例，从高峰期的超过20%，下降到不足10%，即使房产继续跌，对经济的拖累也相当小了。

地产高速发展带动经济增长，城镇化率提高推动房价上涨的时代，彻底结束了。

现在的地产，需要宏观经济回暖，拉动居民收入增长，来推动房价止跌回稳了。

衡量房价最好的指标是租售比，我认为租售比高于存款利率1.2~1.5个百分点，房价就要见底了。

目前国内银行三年期存款利率最高，股份行的3年期存款利率1.4%左右，也就是说，租售比达到3%的话，房价见底的确定性比较高。

国际上通常认为具有合理回报的租售比是4%，但发达国家房产税普遍1.5%，而国内绝大多数城市没有房产税，短期也不会出台。

国内主流城市，目前的租售比普遍2%~3%，一线城市最低，二线城市次低，三四线城市最高。

我认为央行继续降息，对提振楼市很有必要。2025年央行只降息了一次，利率降0.1个百分点，今年有空间也有必要继续降息。

如果央行能再降息25个基点（租售比要求可降低0.25%），国内大多数城市的租售比，都会达到合理的水平。

国际主流投行普遍预计，国内楼市将在2026下半年~2027年见底。

对于刚需，已经是比较好的出手时机了。现在相比前几年，便宜太多太多了。

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