【澳洲房产】惊现! 30年澳洲房产超级周期终结! 澳洲著名经济学家报告全网疯传! 5大引擎熄火! 看完报告, 我的判断改变了! 【澳房策437】

【澳洲房产】惊现! 30年澳洲房产超级周期终结! 澳洲著名经济学家报告全网疯传! 5大引擎熄火! 看完报告, 我的判断改变了! 【澳房策437】

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五大引擎

Oliver把过去30年房价超级上涨周期的原因，归结为五个驱动力。我们一个一个看。

引擎一，利率。30年里房贷利率从17%降到2%到3%，每降一档买家就能多借一些。Oliver说这个引擎熄火了。RBA（澳洲储备银行）现在4.35%，今年已经加了三次。四大银行没有一家预测今年会降。Westpac（西太平洋银行）甚至说可能加到4.85%。利率长期下行的大趋势已经反转了。

引擎二，贷款门槛。过去几十年金融管制放松，贷款越来越容易，现在这个趋势反转了。APRA（澳洲审慎监管局）现在越收越紧。各大银行也在疯狂查虚假申请资料的事，贷款变少变慢，批复更难。

引擎三，双职工家庭。ABS（澳洲统计局）数据女性劳参率62.8%，历史最高，双职工早就是标配了。这里要区分一下，引擎熄火和引擎减速是两码事。熄火是彻底停了，减速是还在跑但慢了。前三个是熄火。下面这个是减速。

引擎四，移民。2022到23财年净海外移民（Net Overseas Migration）峰值53.8万人。Oliver说移民的速度在下降。政府目标降到22.5万，联盟党（Coalition）提出16.5万。预算案确认了2026到27年降到24.5万，然后进一步降到22.5万。比峰值砍掉超过55%。而且政治上，两大党现在是在竞争谁砍得更狠。移民政策从过去的"增长共识"变成了"比谁砍得多"。

但是，即使降到22.5万，住房缺口依然有20到30万套。澳洲每年建房只有18万套左右。澳洲国家住房委员会NHSAC算过，120万套的住房协议目标大概会缺口26万套。移民放缓了，建房速度没跟上，供不应求的情况没变。这就是Oliver没有直接宣判“超级周期”死刑的原因。

引擎五，1999年CGT（资本利得税）改革加负扣税（Negative Gearing）。Oliver说这个引擎被本届政府削弱了。这个引擎变化最大，也最容易被误读。全网对这个税改的理解几乎都是错的，而且这个误解，可能正在让很多人错过一个重要的机会。

全网都没引用

五个引擎的结果你已经看到了。分析完这些之后，Oliver在报告快结束的地方写了一段话，"对于超级周期即将终结的判断，需要保持谨慎。"他承认自己五年前也觉得要结束了，结果移民潮和建房不足又把周期再次延长。

然后他写下了我认为整份报告最关键的一句话——"在住房供给缺口得到更好控制之前，现在就宣布超级周期终结，为时过早。"

这句话给出了一个清晰的判断标准：超级周期能不能终结，取决于供给缺口能不能被填上。不是利率，不是信心，不是税改——是供给。那个缺口没变。每年建房速度跟不上目标，按这个速度，缺口在未来几年不仅填不上，反而可能扩大。

Oliver还列了四个需要跟踪的变量：利率走向、霍尔木兹海峡的局势、失业率趋势、投资者需求。他的底线是，失业率不大幅飙升的话，崩盘预测大概率是错的。崩盘需要大规模被迫抛售，只要就业还稳，澳洲人宁可吃泡面也不会卖房。

负扣税没有被废除

Oliver在报告里对税改说得比较简单扼要。取消对新购二手房的负扣税，改回按实际涨的部分交税，加上30%的底线税率，就是不管你收入多少，资本利得至少交30%的税。税改对房价的影响估计不超过5%。那实际的税改细节到底是什么？

第一，负扣税不是废除，是限制。从2027年7月1日起，5月12日之后购买的二手投资房，租金亏损只能抵扣租金收入或相关房产资本利得，不能抵工资了。5月12日之前持有的房产完全不受影响，受到祖父条款（Grandfathering）保护。

第二，CGT（资本利得税）折扣不是取消，是替代。以前的50%折扣没了，换成了按通胀调整买入成本再算增值，然后至少交30%的税。某些场景下，特别是你持有时间长、通胀又比较高的话，新方案甚至可能比旧方案对你更有利。具体得让你的会计师算一下。当然这里说的都是个人名义持有的情况，公司、信托、SMSF的规则又不一样。

第三，法案还没通过。众议院已经通过了，正在参议院（Senate）审议中，6月22号之前还有可能被修改。

第四，也是最重要的。新建房完全不受影响。投资新建房，包括土地别墅（House and Land），负扣税继续，50%CGT折扣可以选择保留。

政府的税收杠杆不是在打击房产投资——它在把资金从二手房引导到新建房。增加供给，这正是Oliver说的"供给缺口需要被控制"的政策手段。你看，Oliver在报告里说供给是关键变量，政府在预算案里就在用税收工具推动供给——两边的逻辑其实是对得上的。

当你不能再用租金亏损去抵工资的时候，二手投资房的现金流就必须能自给自足。二手房低回报加靠负扣税补贴的旧模式走不通了。Oliver自己也说了——"税改有利于高租金回报率的现房房产"，当然也完全利好全新一手房。

别问还能不能投房产。正确的问题是，在新规则下该投哪一类。想清楚这个问题，答案其实已经在Oliver的分析里了。

规则变了 赢家也变了

到这里你应该看出来，Oliver说税改有利与全新一手房，或者租金高一点的二手房，ATO确认新建房保留全部优惠，政策意图就是增加供给。新建土地别墅刚好同时满足税务优势加增加供给加高回报，这就是政策鼓励的方向。

悉尼墨尔本在调整，珀斯还在上行。每个城市处在不同的周期位置。正确做法是用数据识别周期位置，分城市对待。不是全国一盘棋，得一个城市一个城市地看。

已经有投资房的呢？继续受到保护，预算案前买的房子不受影响。这些房子现在是不可再生的“税务稀缺品”。好的房子继续拿着别卖，用refinance解决现金流问题。如果有10年不涨、现金流快要断裂的，果断优化，换到更高效的资产上去。

那入市时机怎么判断？Oliver自己给了答案，跟踪四大变量。利率走向看RBA会议纪要，地缘看霍尔木兹海峡和油价，就业看ABS月度数据，投资者需求看清盘率和贷款申请量。不靠猜，靠先行指标决策。

依我看，完美抄底从来不存在。关键不是抄到底，是你选的那套房在这个阶段是不是正确的类型、正确的城市。旧规则下靠胆子大，新规则下靠算得准。

Oliver这份报告值得认真读。但不要恐慌。分析归分析，现实归现实。经济学家预测不准的关键问题在于，他们很会看数据，但是忽略了人的因素。房价驱动力确实已经减弱，但供给缺口没解决之前还不能下定论。崩盘概率我认为接近于零。

过去30年，你只要胆子大、敢上车，大概率赚钱。接下来不一样了。不是说赚不到，是赚钱的方式变了。你得看清楚买的是什么类型、在哪个城市、那个城市处在什么阶段。闭着眼睛买就能赚的日子过去了。但看清规则、做好功课的人，面前是一扇新开的门。所以，以后投资房产，光有眼光不够，还得有计算器，最好是有一个投资策略师辅助你做房产投资。如果你看完今天的内容，想结合自己的具体情况做一个判断——什么城市、什么类型、什么架构最适合你——欢迎预约一个免费的30分钟“发现之旅”。没有费用，没有推销，就是帮你理清现状，看清方向。链接在影片说明栏。

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