2019年房产趋势 理财的你准备好了么(中)

上篇看完宏观（传送门2019房地产趋势，理财的你准备好了吗（上）），中篇我们看看区域的差别。

有人说一线城市的房价涨得快，二、三线城市房价涨得慢，不管自己买还是理财都应该在一线城市。还有人说长三角、珠三角房子卖得快，其他地方的房地产理财不安全。

本篇我们从房地产的住宅价格和销售面积区衡量这种说法是否准确。

房地产住宅价格指数同比可以评价房地产价格的变化速度。从一二三线城市的新房和二手房价格指数来看，可以得出以下结论：

1、同一时期，一二三线城市的的价格指数同比相对位置不因一手房和二手房的区别而产生区别。比如，2011年1月31日新房的价格同比值是三线城市大于二线城市大于一线城市，二手房情况相同。

2、一线城市的房价涨速最快，二线城市次之，三线城市最小。

3、一线城市的房价负增长时间较二、三线城市短。

无论一手房还是二手房，价格指数的变动方向基本一致，并没有出现想象中的分化。只是一线城市更早出现增幅速度峰值，而且一线城市的同比房价增速也较二三线更大。值得注意的三线城市价格指数2015年以来有持续的提速。但考虑到三线城市需求未来的不足，这种上升应该不能持续。

房地产成交量我们用商品房销售面积同比变动来衡量。我们将几个重点区域，包括长三角、珠三角、中部、西部、东北等进行研究。得出以下几个结论：

1、成交量属于增长的是西部地区，其他地区都属于成交量负增长（中部地区数据不足，无法准确判断）；

2、增速变化最快的是长三角地区，其次是珠三角地区，东北和西南地区成交量的变化速度最慢，最稳定。中部地区变化速度居中。

从对理财的影响角度而言，分区域的项目上来看，东北和西南的房地产成交量更加容易预测，而我们认为的传统的市场化程度更高的区域如长三角、珠三角的未来地产销量则难以判断。

东北虽然经济较其他地区缺乏活力，更困难，但似乎商品房的销售并没有预想的这么糟糕。在经历了上一阶段成交面积快速上涨的过程后负增长的速度小于长三角和珠三角。

中部地区的销售面积的增速变化则是所有区域中最为迅速，市场的成交量与政策敏感度和资金面影响更大。这种现象的原因是本地刚需不足，导致外来投资购买力变化频繁。

小结：

 1、房地产投资理财优先级顺序应该是一线、二线、三线城市。（目前的四线小县城因为人口净流出，已经不用考虑了）

 2、西南和东北的去化速度更加稳定，因此这类理财项目的去化时间预测更加准确。（当然这个要建立在报告靠谱的基础上）。

 3、长三角、珠三角销量更难以预测，可能出现流动性风险的概率会稍大一些。

未完待续

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