一、购房者自身原因（买方全责）

常见情形

征信逾期、负债过高、收入流水不足、虚假材料、年龄不符合银行要求、名下房产套数超限等个人资质问题。

法律后果

1.开发商 / 卖家有权解除购房合同；

2.定金大概率不退；

3.首付款扣除合同约定违约金（司法上限一般为实际损失 30%），剩余房款退还；

4.例外：开发商签约时明知你资质不足仍诱导签约、未尽提示义务，法院可能酌情降低违约金，但主要责任仍由买方承担。

二、开发商 / 卖方原因（卖方全责）

常见情形

新房：无预售许可证、土地 / 房屋抵押未解押、五证不全、房屋违规无法备案；

二手房：产权有纠纷、隐瞒抵押 / 查封、无法正常过户。

法律后果

1.买方可单方解除购房合同；

2.全额返还定金 + 首付款，同时赔偿资金占用利息、手续费等损失；

3.已办理按揭的，可同步解除银行贷款合同，剩余贷款本息由开发商 / 卖方直接向银行清偿，不用购房者兜底。

三、不可归责于买卖双方（双方无违约）

常见情形

国家房贷政策突变、银行年度额度耗尽、利率政策收紧、银行统一停贷、不可抗力等客观第三方因素。

法律后果

1.任意一方可提出解除合同；

2.开发商 / 卖方全额退还定金、首付款及对应利息；

3.双方互不支付违约金、互不赔偿损失。

重中之重：合同条款效力最高

以上所有划分仅为法定通用规则，法院判案第一依据是书面购房合同：

1.合同明确约定“贷款未获批由买方自筹全款，逾期视为买方违约”：哪怕是银行政策问题，没钱补足房款依旧算买方违约，定金、违约金按合同执行（二手房高频陷阱）；

2.合同写明“贷款失败双方无责，全额退款”：直接按约定解除退款，不受上述通用规则约束。

实操避坑建议

1.签合同前自查征信、流水，提前预审贷款资质；

2.新房核实开发商五证、房产抵押状态；

3.二手房明确产权是否查封、抵押；

4.重点审阅合同中「贷款审批失败」专项条款，拒绝“买方无条件自筹房款” 的不平等条款；

5.若贷款受阻，保留银行拒贷书面证明、政策文件等证据，维权时划分责任关键凭证。

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