最近几个月，泰国政府针对“代持公司（Nominee）”的打击力度不断升级，而这一轮行动带来的影响，已经开始从执法层面传导到房地产市场。

根据《南华早报》6月21日报道，随着泰国政府持续严查外国人通过泰国人代持股份购买土地和经营企业的行为，普吉岛、苏梅岛等热门旅游地产市场已经出现明显变化——越来越多外国买家开始暂停购买别墅，转而观望市场走势。

对于很多长期关注泰国房产的人来说，这可能是近几年最重要的一次政策转折。

过去十多年里，泰国一直是外国投资者购买度假房产和养老房产的重要目的地。

由于泰国法律规定外国人不能直接拥有土地，因此市场上逐渐形成了一套“变通模式”。

最常见的做法就是成立一家泰国公司，由泰国人名义持股51%，外国人持股49%，但实际控制权仍掌握在外国投资者手中。

这种模式在普吉岛、苏梅岛、帕岸岛以及芭提雅等旅游城市相当普遍。

然而如今，这种灰色操作方式正在遭遇前所未有的整治。

近期，泰国商业发展厅（DBD）公布数据显示，仅苏梅岛和帕岸岛就发现超过11426家涉及外国股东的企业，占当地注册企业总数约68%。

与此同时，政府还锁定了超过7000家疑似利用代持结构经营的企业，重点涉及房地产、酒店、旅游及服务行业。

截至目前，已有850多家公司遭到起诉，涉及经济损失超过150亿泰铢。

面对不断升级的执法行动，市场情绪已经开始发生变化。

当地房地产中介表示，近期不少原本准备购买别墅的外国客户开始延后决策。

特别是那些过去计划通过公司持股方式购买土地别墅的人群，普遍希望先观察政策走向，再决定是否继续交易。

有房地产顾问透露，目前最明显的变化并不是买家放弃购买，而是开始花更多时间研究产权结构是否合法。

不少客户甚至暂停别墅交易，转而关注法律结构更清晰的公寓项目。

原因很简单。

按照泰国法律，外国人可以合法持有公寓产权，只要整栋公寓外国人持有比例不超过49%。

相比别墅需要涉及土地问题，公寓的产权风险明显更低。

数据显示，中国买家仍然是泰国最大的外国房产买家群体。

2025年，中国买家共购买4940套泰国公寓，总价值185亿泰铢。

虽然数量同比下降12.9%，成交金额下降30%，但整体规模依然排名第一。

业内人士认为，中国买家受到此次打击行动的影响相对有限，因为大部分中国投资者本来就更偏向购买公寓，而非土地别墅。

不过对于普吉岛和苏梅岛来说，情况则完全不同。

市场机构估计，在普吉岛高端别墅市场中，大约60%的买家来自外国。

而在苏梅岛和帕岸岛，这一比例甚至接近90%。

也就是说，一旦代持模式受到限制，当地别墅市场势必受到直接影响。

但这是否意味着泰国房价会大跌？

目前来看，并没有出现这种迹象。

多数开发商并未停止开发高端别墅项目。

相反，一些大型开发商正在通过长期租赁（Leasehold）等合法方式继续吸引外国买家。

例如不少项目采用30年土地租赁权加建筑物所有权的模式，让外国人能够合法长期使用房产，而无需触碰土地所有权红线。

业内人士普遍认为，这次整治真正淘汰的不是外国投资，而是过去那些依赖法律漏洞运作的灰色模式。

未来泰国房地产市场将进入一个更加透明、更加合规的时代。

对于真正打算长期持有泰国房产的人来说，影响可能并没有想象中那么大。

但对于那些依赖代持公司、挂名股东甚至虚假股权结构进行投资的人而言，未来风险将明显上升。

换句话说，泰国并没有关闭外国投资的大门。

只是正在关闭过去那些“钻空子”的入口。

你觉得泰国持续严打代持公司，会让房地产市场更加健康，还是会吓跑一部分外国投资者？

欢迎在评论区聊聊你的看法。

新闻来源：South China Morning Post、Bangkok Post

因泰来翻译整理