利空二手房?上海“商改住”的地块越来越多了!

今年开始，上海越来越多的土地正在“商改住”。

1、徐汇长桥

徐汇长桥xh290-09地块，原规划是商服用地，2026年2月正式获批调整为纯住宅用地。

这块地位于徐汇内中环间，距黄浦江约500米，容积率1.8，土拍溢价很高，最后被招商拿下。

改住宅后，直接承接徐汇改善需求。

2、杨浦八埭头

2026年5月公示的草案显示，八埭头滨江园东侧和北侧的两幅地块，用地性质从商业办公调整为住宅，限高80米，合计新增近15万平方米的商品房供应。

这两宗地距黄浦江直线仅300米，紧邻杨树浦路站，是杨浦内环滨江的核心位置。

八埭头的历史很曲折。如今商办改住宅，意味着杨浦滨江最核心、最稀缺的土地被重新定位。

未来最受瞩目的住宅地块，就在这里。

3、闵行古美

2026年6月，闵行区古美北社区02单元113街坊公示局部调整。

原113-04商业商办文化混合用地，被拆分为113-07三类住宅组团用地和113-08文化设施用地。

这块地紧邻12号线东兰路站，边上就是漕河泾开发区。

古美一直是闵行中产的心头好，城市界面干净，配套成熟。但新房断供已久，这次调整算是给板块续上了新粮，而且大概率是新规抬板产品。

类似的商改住地块，已经吹遍上海。

越来越多地块商改住，究其原因是上海商办市场的严重萧条。

据高力国际统计数据显示：2025年第四季度，上海甲级写字楼空置率攀升至22.0%，全年租金累计下跌10.3%，创近五年最大年度跌幅。

写字楼租不出去，有两大原因：

第一，供应过剩。 前几年规划太激进，到处盖写字楼。结果企业没那么多，需求跟不上。

第二，企业收缩。 经纪环境没有以前好，降本增效是主旋律。

所以，商改住是现实需要。这些商业地块不改，就是死资产；改成住宅，至少能盘活。

不过，商改住对周边老旧二手房，是大利空。

商改住地块越多，新房供应越多，市场上的二手挂牌量就越大，价格自然承压。

核心地段的商改住地块，比如徐汇长桥、八埭头，根本不愁卖。

但偏远地段的，如果配套跟不上、产品没亮点，反而会加剧内卷。

对个体来说，看清趋势是第一位的。老旧二手房该卖就卖，新房该买就买。

适应新规则的人，才能赢。