情绪反转?广州二手房成交均价涨了,套均面积也变大了

日前，国家统计局发布了2026年5月份70个大中城市商品住宅价格变动情况，广州一二手住宅价格再度回升，实现连续3个月环比上涨。

普睿广佛区域的监测数据亦显示，从成交量来看，5月广州二手住宅成交9987套，环比减少4%、同比增加20%，成交面积为96.46万㎡。虽然成交量环比下滑，但5月成交量仍保持在近一年第三高位的水平，且与去年同期相比有大幅提升。

值得注意的是，在连续三个月保持大约一万套的成交量高位之后，广州二手房价也一改之前波动下滑的趋势，5月全市二手成交均价录得21229元/㎡，环比强势回升3%，打破了之前两个月“以价换量”的刻板印象。

数据显示，5月二手市场区域成交分化，白云、天河、海珠、荔湾成交套数环比上涨3-10%，而外围增城、南沙、花都、从化四区成交量环比减少12-22%，加上中心区成交均价较高，从而带动整体均价上扬。

不仅如此，5月广州二手楼市更是罕见地出现了九区成交均价普涨的久违现象，其中天河泛珠江新城板块成交放量，网签近400套，支撑区域均价上升10%；增城则是因为新塘凭借地铁优势吸引天河、黄埔外溢刚需，板块成交占比上升，带动区域均价上升13%。

值得一提的是，在穗八条的力撑下，随着置换补贴政策以及安居集团“以旧换新收购存量住房”政策的细则落地，利好不断的广州二手楼市的积极变化也在增多。一方面是业主降价抛售的情绪有所降温，市场放盘量有所转少，另一方面是刚改和改善需求开始入场，直观的体现是5月广州二手住宅的套均成交面积达到96.6㎡，比4月的93.8㎡提高了2.8㎡/套，比去年5月提高了3.8㎡/套。

板块方面，普睿数智监测显示，5月全市共有51个板块均价环比上涨，占全市比重65%，其中主城四区均价普遍上涨，增城荔城、永宁等9个板块，番禺华南、大学城、洛溪大石等6个板块均价上涨，这也是本月二手均价上涨的一个核心动力。

在剔除成交小于50套的板块，排除个别高价项目网签引起的价格波动，可以看到，5月五山、荔城、知识城和花都CBD板块涨幅均超2成，共有16个板块涨幅超10%。

5月广州各板块均价变化

表：2026年5月二手房板块均价涨幅TOP20

从全市二手房价板块地图来看，中心区由于老旧小区多，部分板块价格失真，经过价格修正后（剔除楼龄较大的老旧小区成交），我们可以得到一个比较贴合市场实际的板块价格分布：

第一梯队（均价约4万/㎡以上）：主要分布在越秀、天河、海珠，以及荔湾、白云部分核心板块，其中泛珠江新城和琶洲板块均价超7万/㎡最高，凭借高端的产业定位虹吸全市高净值客户，区内豪宅项目林立。其次是教育资源突出的老东山板块，均价约6万/㎡，五山和天河公园板块均价也超5万/㎡。

第二梯队（均价2-4万/㎡）：主要位于白云、黄埔、番禺近郊板块，靠近主城区，区域发展配套相对完善，有人口、产业及市区外溢需求支撑，价格与主城区距离呈负相关。

第三梯队（均价2万/㎡以下）：距离市区较远的外围区域，价格亲民，刚需首置第一站，增城、花都、从化多个板块均价在1万/㎡以下。

表：2026年5月二手房板块均价分布

从5月各区二手房成交套数TOP3的上榜项目来看，天河棠德花苑、海珠保利花园、荔湾荔港南湾、白云富力桃园基本是市区的常青树，频繁登榜区域前三，前两个项目总价门槛较低，对新广友好，后面两个项目配套学校较优，项目均衡性好，白云富力桃园5月成交38套领跑全市。

从成交均价看，均价在3万/㎡以上的项目共5个，越秀淘金占3席，其余两个为天河翠湖山庄和海珠富力千禧花园；2-3万/㎡的项目共8个，市区和近郊优质次新房为主；1-2万/㎡的项目最多，共13个，项目主要分布在郊区，不过也能上车天河东圃刚需盘；1万/㎡以下的项目基本分布在从化、花都、增城。

值得注意的是，部分区域的热点项目呈现板块集中的趋势，比如越秀区成交前三项目均位于淘金板块，天河TOP3项目有两个位于东圃板块，荔湾老西关、黄埔科学城、番禺祈福、南沙金洲亦是置业热点板块。

表：2026年5月广州各区二手房成交套数前三项目