一、整体成交规模
逐行统计本次表格内有效成交房源，本周合计成交112套，覆盖五华、西山、盘龙、官渡、呈贡、嵩明（安宁）6大片区。
产品结构以刚需、刚改为主：建筑面积60-140㎡户型占总成交78%，是市场绝对主力；45㎡以下迷你小户型、144㎡以上大户型占比分别为13%、9%。
整体市场呈现：小户型快周转、大户型长周期，主城成交活跃，远郊冷热分化的格局。
二、分区域成交核心特征
（一）官渡区（成交套数第一，41套），多商圈多元分化
官渡是本周成交主力，包含巫家坝、新螺蛳湾、世纪城、经开区、国贸、滇池沿线多个商圈：
1. 巫家坝高端改善商圈
中海寰宇天下、璀璨臻樾、保利堂悦为代表，单价10321-14568元/㎡，总价97-208万。优质中高楼层房源成交周期仅3-22天，大户型、低楼层房源周期拉长至260天以上，改善客群对楼层、视野敏感度极高。
2. 世纪城&新亚洲刚需大盘
万科魅力之城、海伦国际为主，单价5540-8960元/㎡，总价19.6-167万。40-80㎡小户型成交周期普遍10-50天，140㎡以上大户型普遍挂牌800天以上，老社区大户型流动性极差。
3. 经开区刚需低价板块
建工新城、兴景逸园，单价4700-7570元/㎡，总价33.6-109万，依托产业人口，低价刚需房源成交周期多控制在15天内。
（二）五华区（成交26套），老城+新兴商圈双线并行
1. 翠湖、红云老城片区
以单位宿舍、老式小区为主，翠明园、江东安康园单价6200-24286元/㎡，学区小户型成交周期50天内，大面积老房源挂牌最长达2398天，去化难度极大。
2. 泛亚、北教场新兴板块
君庭云邸、碧桂园龙腾世家等次新小区，单价5167-13732元/㎡，中小户型成交周期普遍2-60天，次新房流通效率远高于老旧小区。
（三）盘龙区（成交23套），成熟居住区稳定性强
司家营俊发城、白云滨江俊园、世博片区为成交主力：
俊发城大盘组团分化明显，刚需组团8-65天快速成交，改善组团最长挂牌945天；白云、北辰成熟社区，地铁小户型流通稳定，大户型改善房源成交周期普遍超200天。
（四）西山区（成交12套）
云纺、棕树营老旧小区小户型成交较快（2-54天），西山西苑、书林街大户型房源挂牌周期普遍200-700天，改善房源去化速度慢于刚需。
（五）呈贡区（成交8套）
价格跨度极大，单价3346-12236元/㎡。实力锦城、绿地健康城低价刚需房源5天即可成交；书香大地、航空艺术港大户型房源挂牌超1100天，远郊大户型流动性严重不足。
（六）嵩明安宁（成交2套）
御景新城、恒大金碧天下仅零星成交，远郊市场需求薄弱，仅超低单价房源有少量成交。
三、价格区间与成交周期联动规律
总价分段 户型特征 平均成交周期 市场表现
50万以内（刚需上车盘） 35-80㎡小户型 18天 去化最快，远郊、主城老小区迷你户型客户争抢，最短1天成交
50-150万（市场主力） 80-130㎡刚改三房 76天 成交体量最大，楼层、装修、小区品质直接决定成交速度
150万以上（改善高端盘） 120㎡以上大平层 227天 客群量少，巫家坝、滇池沿线优质景观房源去化相对较好，其余大户型滞销
单价维度：单价6000元/㎡以内刚需盘周转效率最高；单价12000元/㎡以上高端盘，只有地段、景观、产品均优质才能缩短成交周期。
四、快慢成交典型案例拆解
极速成交（周期≤5天，最优范本）
1. 璀璨臻樾（巫家坝）110㎡，成交周期3天，次新小区+中高楼层+报价贴合市场价，改善客群快速下定。
2. 云大知城三期（经开区）43㎡，成交周期1天，超低总价刚需小户型，地缘客群快速成交。
3. 实力锦城B组团（呈贡）143㎡，成交周期5天，价格调整到位，性价比凸显快速去化。
长期滞销（周期≥500天，核心问题）
1. 江东安康园（五华红云）挂牌2398天，老旧大户型、室内装修老旧、报价偏高，无线上曝光，长期无人问津。
2. 书香大地（呈贡）1206天，远郊大户型，区域改善需求不足，价格下调滞后。
3. 奥宸橙郡一期（新螺蛳湾）879天，老式小区大户型，户型过时，买家议价空间极大。
滞销房源共性：户型偏大、室内观感差、挂牌报价脱离市场、缺少线上流量曝光。
五、本周市场总结与业务启示
1. 区域格局：官渡主城绝对核心，成交占比超35%；五华、盘龙稳定放量，西山小幅成交，呈贡、嵩明远郊冷热极端分化。
2. 产品趋势：60-130㎡刚需三房是市场硬通货，小户型永远快销，大户型无论主城远郊都存在滞销压力。
3. 价格策略：贴合市场价小幅调价的房源成交速度远高于死守高价的房源，低总价刚需盘价格敏感度最高。
4. 房源包装价值：同小区房源，室内整洁、线上展示优质的房源成交周期缩短70%以上，房源美化+平台流量推广是破解长期滞销的高效手段。
