起因：A与B系亲姐妹。2017年，正值房地产市场行情向好之际，两人商议共同出资购买一套精装修学区房。A考虑到小孩落户读书的现实需求，同时亦看好房产市场的投资价值；B则基于资产配置的考虑。两人遂各出资50%购买了一套精装学区房。购房时，首付款38万元双方各付50%，尾款60万元由A与B共同申请银行贷款，贷款合同中约定B的银行账户为约定还款账户。1.贷款偿还阶段（2017 年 8 月至 2025 年 7 月）
此后，两人共同偿还银行贷款。A 按月将其应负担的利息费用单独转账给 B，由 B 的账户统一还款。A 的小孩也顺利落户该学区房。
2.提前还贷阶段（2025年8月）
2025年8月，A与B商议提前归还贷款。贷款余额为53万元，A支付20万元给B，B于当月提前结清了全部贷款53万元。
3.矛盾爆发阶段（2026年3月至今）
2026年3月，B因另购房屋急需首付款，遂与A商议出售共同购买的学区房。但因房地产市场低迷，双方对售价产生严重分歧：A主张按市场价尽快出手以回笼资金，B则坚持高价待涨，导致房屋迟迟未能成交。随着持有成本不断增加及B资金压力日益加剧，矛盾逐渐激化。双方就分割房产或折价补偿方案多次沟通，均未能达成一致。
结果：A与B协商无果，矛盾已无法通过内部沟通解决，最终不得不寻求法律途径解决这一因房市波动引发的共有财产纠纷。A（或B）拟向人民法院提起共有物分割纠纷诉讼。
二、法律分析
（一）共有性质的认定
本案的核心法律问题之一在于涉案房屋属于按份共有还是共同共有，这直接决定了分割的启动条件和分割规则。
《中华人民共和国民法典》
第308条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第309条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
本案中，A与B虽为亲姐妹（具有家庭关系），但双方在购房时明确约定各出资50%，且在后续还贷过程中亦各自承担一半。从出资比例、贷款偿还及日常管理来看，双方实质上形成了按出资比例享有权利、承担义务的合意。因此，涉案房屋应认定为按份共有，双方各享有50%的份额。即便因家庭关系而被推定为共同共有，在共有基础丧失时亦可请求分割。
（二）分割请求权的法律依据
根据《民法典》第303条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”
本案中，双方未约定不得分割共有房屋，作为按份共有人，A或B均可以随时请求分割。即便认定为共同共有，双方因分割方案分歧导致共有关系无法维持、矛盾激化，亦构成“共有基础丧失”或“重大理由”，可以请求分割。
（三）分割方式的法律规定
《民法典》第304条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
司法实践中，共有房屋的分割方式主要有三种：
实物分割：适用于房屋具备物理可分性（如独立出入口、可单独使用的功能区域）且分割不会导致价值显著减损的情形。本案中涉案房屋为精装学区房（单一套间），不具备实物分割的物理条件。
折价补偿：由共有人中的一人或数人取得房屋所有权，向其他共有人支付折价款。该方式要求受让方具备支付折价款的经济能力。
变价分割：将房屋进行拍卖或变卖，对所得价款按份额进行分割。
（四）本案可能的法律争议焦点
份额认定：双方各50%的份额是否有争议？A支付的20万元提前还贷款是否应计入其出资份额？
分割方式选择：A主张出售（变价分割），B主张持有待涨。若一方主张取得房屋所有权，需评估其支付折价款的能力。
折价款计算：若采取折价补偿方式，折价款应以何时的市场价值为基准？如何计算？
户口迁出问题：A小孩户口落户在该学区房，若房屋归B或出售，户口迁出问题如何处理？
三、解决途径
（一）协商解决（首选）
协商是成本最低、效率最高的解决方式。协商要点包括：
共同委托第三方评估机构对房屋进行市场价值评估，以客观数据为基础进行谈判；
A可考虑受让B的50%份额并支付折价款（前提是A具备支付能力）；
B可考虑受让A的50%份额并支付折价款；
若双方均不愿或无力受让，可协商共同委托中介按市场价挂牌出售，按比例分配售房款；
就B提前还贷多承担的6.5万元在分割中一并结算。
协商达成一致后，应签订书面分割协议，明确分割方式、折价款金额、支付期限、过户手续办理等事项。建议办理公证以增强证明力。
（二）人民调解
若直接协商困难，可向居住地或纠纷发生地的人民调解委员会申请调解。调解达成的协议可向法院申请司法确认，经确认的调解协议具有强制执行力。
（三）诉讼解决（最终途径）
协商和调解无法达成一致时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起共有物分割纠纷诉讼。
关键证据包括：
四、风险提示
（一）诉讼风险
诉讼周期较长：共有物分割纠纷从立案、评估、审理到判决执行，通常需要6个月至1年以上，期间房屋持有成本持续增加。
诉讼成本较高：包括案件受理费（按诉讼标的额计算）、评估费、律师费等。
评估价值的不确定性：房屋市场价值以评估机构出具的评估报告为准，评估基准日、评估方法的选择可能影响最终结果，存在一定的不确定性。
折价款支付风险：若法院判决一方取得房屋并向另一方支付折价款，而取得方不具备足够支付能力，可能导致执行困难。
拍卖变卖的价格风险：若采取拍卖方式，拍卖成交价可能低于市场价，且需承担拍卖佣金等费用。
（二）实体风险
份额认定争议：A提前还贷支付的20万元是否应计入其出资份额，可能成为争议焦点。若法院认定该20万元系A对B的借款而非出资，则双方份额仍为各50%，B享有对A的26.5万元债权。
房屋贬值风险：若诉讼期间房市继续下行，房屋价值进一步缩水，双方可分得的价款将减少。
户口迁出问题：A小孩户口落户在该学区房，若法院判决房屋归B或通过拍卖出售，A需配合办理户口迁出手续，否则可能影响房屋过户或买受人的权益。
家庭成员关系恶化：诉讼可能导致姐妹关系彻底破裂，产生无法挽回的家庭矛盾。
（三）程序风险
管辖权问题：共有物分割纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖，需确认管辖法院。
证据不足风险：若关键付款凭证缺失，可能影响份额的认定。
执行风险：判决生效后，若义务方不履行支付折价款或配合过户的义务，需申请强制执行，增加时间和金钱成本。
五、对双方的共同建议
签订书面协议：无论采取何种分割方式，务必签订书面协议，明确分割方案、价款金额、支付方式、过户时间、违约责任等。
共同委托评估：建议双方共同委托有资质的房地产评估机构对房屋进行价值评估，以评估价作为协商基础，避免各执一词。
考虑第三方调解：可寻求人民调解委员会或专业家事调解机构的帮助，借助中立第三方的调解促进纠纷解决。
算清经济账：分割前应全面梳理购房以来的全部资金往来，包括首付款、贷款本息、提前还贷款、物业管理费、维修基金等，明确各自的投入和应得。
保留法律救济途径：若协商调解均无法达成一致，应及时向人民法院提起诉讼，避免因拖延导致损失扩大。诉讼请求应明确具体，证据应充分完整。
写在最后：珍惜亲情。房产可以再买，姐妹情谊难以修复。在维护合法权益的同时，应尽量保持理性与克制，避免因财产纠纷造成终身的家庭遗憾。
