【导读】
房产交易中，“虚假房源”与“虚假价格”屡禁不止，严重侵害购房者权益，扰乱市场秩序。此类行为在司法实务中究竟如何定性？中介机构将面临怎样的法律后果？本文将立足《民法典》及相关法律法规，深度剖析中介发布虚假信息的法律责任边界，厘清从民事赔偿到刑事责任的法律红线。
一、民事责任：中介合同义务的根本性违反
中介机构发布虚假信息，首先在私法领域产生违约与侵权责任竞合的问题，委托人有权选择要求中介承担违约责任或侵权责任。其核心在于违反了中介人的忠实报告义务，根本性破坏了合同的履行基础。
1.1 违反如实报告义务的违约认定
依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。该条款确立了中介人的核心义务——“如实报告义务”。
在实务中，发布“假房源、假价格”属于典型的“提供虚假情况”。这种行为严重违背了诚实信用原则，不仅使中介丧失报酬请求权，更构成了对委托人的根本违约，应当承担赔偿责任。值得注意的是，此处的“损害委托人利益”，既包括实际财产损失，也包括交易机会的丧失。
1.2 消费欺诈的惩罚性赔偿适用
在司法实践中，虽然商品房买卖合同纠纷本身通常不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的惩罚性赔偿，但在中介居间服务领域，部分法院持肯定立场，将购房者认定为“为生活消费需”的消费者。
根据《消法》第55条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。
在房产中介服务中，若中介明知房源已售出或不存在，仍通过网络平台发布虚假信息吸引客户，进而推销其他房源（俗称“钓鱼房源”），该行为在法律定性上属于典型的欺诈。欺诈的构成要件包括：主观上的故意、客观上的虚假告知或隐瞒真相、消费者因此陷入错误认识并作出错误的意思表示。
一旦被认定为欺诈，购房者有权要求中介机构退还中介费，并主张三倍赔偿。需特别指出，此处的惩罚性赔偿以中介服务费为计算基数，而非购房款本身。若仅被虚假信息吸引但未达成居间交易并付费，虽仍可追究中介其他责任（如主张侵权损害赔偿），但无法直接主张以服务费为基数的惩罚性赔偿。
二、行政责任：扰乱市场秩序的公法制裁
除了民事赔偿，发布虚假房源信息还面临严峻的行政处罚风险，这体现了公权力对房地产市场秩序的严厉规制，具有主动性和强制性的特点。
2.1 虚假宣传的行政违法认定
依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第9条规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。
房地产中介作为经营者，通过网络平台发布不存在的房源或虚构房源信息，属于典型的虚假商业宣传行为。依据《反不正当竞争法》第25条规定，经营者违反第9条规定的，由监督检查部门责令停止违法行为，处一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以并处吊销营业执照。
此外，依据《消法》第56条，对于提供虚假房源信息的欺诈行为，相关行政部门亦可责令改正、警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款（没有违法所得的，处以五十万元以下罚款），甚至责令停业整顿、吊销营业执照。
在执法实务中，针对同一虚假房源行为，监管部门会根据相关法律的适用规则，通常优先依据《反不正当竞争法》进行处理，形成严密的监管体系，极大地压缩了违法行为的生存空间。
若虚假房源信息系以广告形式发布，还可能面临《广告法》的竞合适用。根据《广告法》第55条，发布虚假广告的，处广告费用三倍以上五倍以下罚款；若广告费用无法计算或明显偏低，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下罚款，广告费用无法计算或明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，确保了行政处罚的威慑力。
2.2 价格欺诈的行政处罚界定
针对“假价格”行为，即中介标示虚假的房产交易价格、虚构降价幅度或隐瞒真实成交价，属于《中华人民共和国价格法》第14条第4项规定的“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的价格欺诈行为，同时也违反了《明码标价和禁止价格欺诈规定》的相关规定。
根据该法第40条规定，经营者有此行为的，责令改正，应当没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者吊销营业执照。
依据《价格违法行为行政处罚规定》第7条，上述“没有违法所得”情形的罚款幅度，被明确为5万元以上50万元以下。在执法实践中，对于尚未成交的价格欺诈行为，执法部门往往依据“没有违法所得”的情形进行处罚，这弥补了民事赔偿中实际损失难以证明的不足，实现了行政监管的全面覆盖。
实践中，若同一行为同时构成价格欺诈与虚假宣传，监管部门将依据具体违法性质及相关法律适用规则进行认定处理。
三、刑事责任与行业禁入：越过红线的终极代价
在极端情况下，发布虚假房源甚至可能触及刑事法律红线，并导致行业禁入的法律后果，构成对严重违法行为的最为严厉的制裁。
3.1 合同诈骗罪的刑事责任认定
虽然中介欺诈多属于民事纠纷，但如果中介机构以非法占有为目的，通过虚构房源信息，骗取购房者定金、意向金或中介费，且数额较大（根据相关司法解释，通常以骗取财物价值2万元以上为起点，具体标准因地区经济发展水平有所差异），则性质发生质变，可能触犯《中华人民共和国刑法》第224条规定的合同诈骗罪。
刑法理论与实务中，区分民事欺诈与刑事诈骗的关键在于“非法占有目的”。若中介机构根本不具有履行合同的意愿或能力，仅将虚假房源作为敛财工具，例如伪造房产证、冒充房东签名收取房款等，则符合合同诈骗罪的构成要件。
此时，行为人不仅要承担退赔责任，还将面临有期徒刑等刑事处罚。司法机关在认定时，会综合考量其是否具有履约诚意与能力、是否使用虚假身份、款项是否被挥霍或转移等，确保刑罚打击的精准性。
3.2 行业禁入与信用惩戒机制
依据《房地产经纪管理办法》的相关处罚规定及房地产领域失信联合惩戒备忘录等文件，对严重违法违规的中介人员实施市场禁入。一旦中介机构因发布虚假信息被吊销营业执照或受到严重行政处罚，其从业人员在一定期限内将被禁止从事相关职业。
此外，随着社会信用体系建设，虚假房源信息行为被纳入严重失信名单后，相关主体将面临多部门联合惩戒，限制其融资信贷、政府采购、招投标等经济活动。这种“一处失信，处处受限”的信用惩戒机制，从长远看比单一的罚款更具威慑力，是构建诚信房产交易市场的关键一环，倒逼中介机构从“逐利冲动”转向“合规经营”。
【结语】
中介发布“假房源、假价格”绝非简单的营销套路，而是触碰法律红线的违法行为。从《民法典》的违约赔偿到《消法》的惩罚性赔偿，再到行政处罚甚至刑事责任，法律责任梯度分明、逐级加重，构成严密的规制网络。中介机构应恪守诚实信用原则，如实报告交易信息，这既是法律义务，也是行业生存发展的生命线。
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2026年6月原创首发
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