宁波江北区二手房挂牌量攀升,投资客逐步撤离
宁波江北区这个地方,这两年二手房挂牌量一直在涨,很多人看到数据会说市场调整、需求放缓这些话,但这些都只是表象,真正起作用的是另一个东西,就是投资客在撤,而且撤得很坚决,这个过程不是突然发生的,是从2021年下半年就开始了,只不过现在越来越明显,你去链家、贝壳这些平台看江北区的挂牌情况,会发现一个特点,同一个小区里同户型的房子能挂四五套,价格还一个比一个低,这不是房东着急用钱,是投资逻辑彻底变了。
过去几年江北区的房价涨得很快,尤其是2016年到2020年那段时间,很多外地投资客进来,看中的是宁波作为新一线城市的潜力,加上江北这边有姚江新区的规划、有地铁4号线通车、有商业配套不断完善,当时的逻辑很清晰,买了放着等涨就行,那时候二手房成交周期短,挂牌不到一个月就能卖掉,现在完全反过来了,挂牌周期拉长到三个月甚至半年,而且降价幅度越来越大,有些房子从挂牌价降到成交价能差二三十万,这种情况在2019年之前基本不会出现。
投资客撤离的原因其实很简单,就是持有成本和收益的天平彻底倾斜了,过去房价涨得快,持有一年涨个10%很正常,抵消掉贷款利息、物业费、税费还能赚一笔,但现在房价不涨了,有的片区甚至小幅下跌,每个月要还的贷款、要交的费用变成了纯粹的消耗,出租的话江北区的租金回报率只有1.5%到2%,根本覆盖不了成本,算下来每年净亏好几万,这个账一摆出来,投资客就知道不能再等了,卖得越晚亏得越多。
江北区的二手房市场里,现在真正在看房的人,大部分是刚需和改善型自住客户,这些人不着急,因为他们知道供应量大,选择多,没必要抢,看房的时候态度也很明确,就是要砍价,而且砍得很狠,中介带看的时候经常碰到这种情况,客户看完房直接说＂你这个价格不合适,周边同户型比你便宜十几万＂,房东一开始还硬气,挂着不降价,但挂了两三个月发现根本没人问,最后还是得妥协。
这种局面对自住客户来说其实是好事,市场的主动权回到买方手里了,以前是房东挑客户,现在是客户挑房子,看房的时候可以慢慢谈,可以对比周边所有在售房源,可以等房东主动降价,但这种主动权也带来了另一个结果,就是成交量下滑,因为大家都在等更低的价格,房东也在等能接受自己心理价位的客户,双方都在耗,最后就是挂牌量堆得越来越高,真正成交的却不多。
江北区现在的二手房市场,已经不是一个靠预期驱动的市场了,而是一个靠实际需求和价格博弈的市场,这个转变对投资客来说是灾难,因为投资本质上就是赌预期,但对想买房自住的人来说反而是机会,只要不着急,愿意花时间去谈去等,大概率能淘到性价比不错的房子,只不过这个过程会比以前慢很多,不像过去那样一看中就得赶紧下定金,现在完全可以多看几套再做决定。
江北区内部的二手房市场,不同片区的表现差异很大,姚江新区那边因为有政府规划的支撑,学校、医院、商业配套都在落地,挂牌量虽然也在涨但成交情况相对好一些,老江北这边就不太行了,尤其是一些建成时间比较久、配套相对落后的小区,房子挂出来基本没什么人看,降价幅度也是老江北这边更大。
这种分化说明了一个道理,房子的价值最终还是要回归到居住属性上,投资客撤离之后,市场开始用最直接的方式给每个片区定价,有好学校、有地铁、有商业配套的片区,房子卖得动,价格守得住,那些只有投资概念、实际居住体验一般的片区,房子就会被市场抛弃,这个过程可能还会持续挺长时间,直到价格调整到一个真正匹配居住价值的水平。
小贴士：如果你是想在江北区买二手房自住的,现在确实是个可以慢慢挑的时候,不用着急下手,多看几个片区多对比,重点关注学区、地铁、配套这些硬指标,价格方面可以大胆往下谈,房东现在基本都有降价空间,另外要注意看房东的持有时间和购买目的,如果是2019年之后买的投资房,砍价空间会更大,因为他们确实急着出手,但也别指望能捡到大便宜,市场虽然在调整但不会崩盘,合理价位的房子还是会有人要的。
