中国核心城市房产与全球重点城市对比研究总结

核心内容

本报告通过对比分析中国一线城市（北京、上海、广州、深圳）与全球重点城市在租售比和购买力方面的表现，评估其在全球房产投资价值中的位置。研究重点在于房产作为资产的现金流回报和居民购房负担能力，为投资者提供参考。

主要观点

1. 租售比：

• 2021年中至2026年中，我国一线城市租售比有所回升，但整体仍处于全球样本城市末位区间。


• 核心区：净租售比有所改善，但名义租售比排名仍偏后。


• 外围区：净租售比和名义租售比均有明显提升，尤其是广州和深圳，购买力提升幅度全球领先。


• 剔除持有成本后，我国一线城市租售比排名有所改善，但受CPI下行影响，名义租售比仍偏低。

2. 购买力：

• 一线城市居民购买力显著提升，房价收入比大幅下降，表明购房负担减轻。


• 核心区：房价收入比下降幅度较大，广州和深圳表现突出。


• 外围区：购买力提升更为明显，广州和深圳已进入性价比梯队。


• 人民币升值与通胀预期增强，使房产投资吸引力逐步上升。

3. 投资价值矩阵：

• 一线城市整体处于“低租售比高购买力”象限，未来有望向“高租售比高购买力”象限转变。


• 一线城市房产价格已进入性价比区间，资产配置价值凸显。

关键信息

租售比变化

• 核心区：
• 2021年中：北京1.64%，上海2.18%，广州1.41%，深圳1.20%
• 2026年中：北京1.68%，上海1.57%，广州1.55%，深圳1.43%
• 净租售比：北京1.63%，上海1.52%，广州1.47%，深圳1.38%
• 名义租售比：北京2.23%，上海2.62%，广州2.87%，深圳2.38%

• 外围区：
• 2021年中：北京2.79%，上海3.29%，广州2.86%，深圳2.42%
• 2026年中：北京2.53%，上海2.77%，广州3.13%，深圳2.67%

购买力变化

• 100万美元购房能力：
• 核心区：北京63.67平，上海57.52平，广州89.30平，深圳61.25平
• 外围区：北京127.46平，上海118.38平，广州235.52平，深圳133.38平
• 购房能力显著提升，广州和深圳外围区表现突出。

• 房价收入比：
• 核心区：北京20.09倍，上海20.49倍，广州20.43倍，深圳27.69倍
• 外围区：北京10.03倍，上海9.96倍，广州7.75倍，深圳12.72倍
• 房价收入比明显下降，购房负担减轻。

投资建议

• 开发类：A股推荐保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐华润置地、中国海外发展
• 商住类：龙湖集团
• 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余
• 文旅类：华侨城A

风险提示

• 基本面不及预期
• Numbeo 数据库缺乏三方审核

附录

• 研究方法：基于 Numbeo 数据库，引入毛租售比、净租售比、名义租售比、100万美元购房能力、房价收入比等指标，评估房产的现金流回报与购房负担能力。
• 研究时间范围：2021年中至2026年中
• 研究结论：一线城市房产已进入性价比区间，租售比和购买力指标持续改善，资产配置价值显现，市场底部已现，修复追赶态势明确。

评级说明

• 增持：相对沪深300指数涨幅10%以上
• 中性：相对沪深300指数涨幅介于-5%~5%
• 减持：相对沪深300指数下跌5%以上
• 行业评级：增持、中性、减持，分别对应行业表现明显强于、持平、弱于沪深300指数。

作者信息

• 涂力磊：分析师，电话021-23185710，邮箱tulilei@gtht.com，登记编号S0880525040101
• 谢皓宇：分析师，电话010-83939826，邮箱xiehaoyu@gtht.com，登记编号S0880518010002
• 陈昭颖：分析师，电话021-23183953，邮箱chenzhaoying@gtht.com，登记编号S0880525100002

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