这半年间，上海楼市持续“去库存”“优供给”，土拍小步快跑，新房迭代加速，二手房成交放量。不知不觉间，上海正大踏步迈入2021年以来的首个“成交大年”。今天我们抛开情绪，用数据把脉——这份二手房半年报，才是楼市最诚实的体检单。量能登顶，但“以价换量”仍是底色
2026年上半年（1-6月），上海二手房网签147287套，同比大涨13.1%。
这并非温和修复，而是近五年的同期峰值；
拉长十年来看，也仅次于狂飙的2021年上半年，坐稳近十年第二把交椅。
月度走势更显稳健：
这样的成交量级，堪称近五年二手市场最超预期的一份答卷。而成交量的持续输出，必然带来价格的盘整。
一房一万持续跟踪的全市基价显示，当前上海二手房基价48552元/㎡，环比上月上涨了0.01%，但同比仍下降8.4%。上一轮磨底（2019年3月至2020年1月）花了14个月，这一轮需要多久？没人能精准预言，但可以确定——只有成交持续活跃、库存稳步压缩，价格才能真正挺直腰杆。刚需主导，置换升级仍难启动
我们从总价段、面积段两个维度来看。
首先从总价段上来看，对比去年同期，上海二手房刚需化还在加剧。
300万以下成交占比，由去年同期的51.8%上升到62.4%；
而其余总价段，全线收缩。
显而易见，这轮下行周期，最踊跃的还是低总价刚需。
核心的根源在于更高价位段房源层层下沉，再加上松限购、降房贷、降税费，更低的购房成本，正在激活更多的刚需群体上车。
但与此同时，另一个残酷事实也浮出水面——中间层的置换链条依旧卡顿，未能有效轮动。
其次，从面积段上来看，购房者对于面积的偏好变化不大。
仍旧是90㎡以下小户型占主导（2026年上半年约66.4%），而大户型的流动性受阻。
尤其是70-90㎡户型，占比始终最高（2026年上半年约25.5%），成为了供需两端的黄金锚点。
综合两个维度的数据表现来看，上海二手市场仍旧是刚需占主导，成交放量仍未推动置换链条的升级。
库存收缩，房东与买家的博弈加剧
接着我们聚焦挂牌。
毫无疑问，去库存依旧是今年的硬仗。
头部中介显示，二手房挂牌在3月份小阳春迎来脉冲式反弹后，又掉头向下。
相较去年6月底（11万套），当下挂牌量（7.6万套）已经下降了31%。
挂牌价则在1月中旬止跌，此后持续保持平稳微涨态势。
全网挂牌量也大致走着同样的路径。
从全网库存变化来看，中环以外成为去库存的主力，这也和上述中环外成交占比持续扩大相呼应。
特别是外郊环间，库存占比下降最多，达到18.3%。
这背后，远大新和动迁房成为了“清仓先锋”。
值得一提的是，随着小阳春挂牌浪潮过去后，新挂房源已经来到近两年新一轮历史低位。
挂牌量的收缩，自然带来房东信心的修复。
一房一万持续监测的月度房东信心指数显示，今年小阳春后房东预期逐渐爬出谷底。最新（2025年6月底）房东信心指数10.35%。相较而言，已明显高于去年同期，但整体信心仍在底部区位。房东信心指数的攀升主要来自于调价房源的减少，而非“看涨”惜售。而相对房东的“躺平”，买房人表现则相对“积极”。
头部中介周度带看量在3月小阳春达到上半年高峰（15.6万组），进入6月份后，仍保持在9万组左右。
从中也可以看出，上海的购房需求基本盘，仍充满韧性。
只是买卖双方正在上演一场耐心的博弈——谁先沉不住气，谁就可能让出价格的主动权。
郊区跑量，板块分化持续加剧
最后我们结合区域、环线、板块，来给大家呈现具体的结构差异。
从区域上看，浦东仍然蝉联榜首，成交28612套。
宝山和闵行分别占据第二、第三。
宝山能够在量上超越闵行，主要还是价格上占据优势。
在出手更加趋于冷静和理性的时代，性价比是“王道”。
松江、嘉定紧随其后，而黄浦因房源稀缺、总价高企，成交垫底。从环线上来看，外郊环间依旧是二手成交的TOP1，占比约36.9%。
从板块上来看，成交TOP5全是郊区——松江新城（4220套遥遥领先）、嘉定新城、奉贤新城、周康、金山新城。而市区老破小扎堆的彭浦、世博、共康-泗塘、光新、黄兴、古美、中原，以及传统动迁基地周康、浦江、江桥，依然靠“低总价+成熟配套”抢占存在感。当前上海二手房成交量的持续高位运行，正是价格筑底最前置、最硬核的信号——只要下半年量能不出现明显滑坡，价格便具备了真正站稳的底气。不管你愿不愿意承认，2026年确实是房价止跌企稳的关键一年，成交量的持续释放、库存的持续压缩，为二手房市场赢得了喘息修复的窗口。但量≠价，基价的同比跌幅仍在8%以上，筑底考验并未消散——当下的“稳”，是脆弱的、局部的、靠价格牺牲换来的。展望下半年，平稳仍是主基调。
但房价能否真正站稳，不仅取决于上海自身的供求调节，更取决于宏观大环境能否托住居民收入预期和信贷宽松的底线。
我们离真正的“量价齐升”还有距离，但离“市场底”或许已经不远。
只是这个底，大概率不会是V型反转，而是较为漫长的L型磨底——考验的，不仅是钱包的厚度，更是信心的定力。
