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【案例分享】协议约定但未过户的房产

  • 2026-07-30 18:58:32
【案例分享】协议约定但未过户的房产

裁判要旨：

1.根据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，共有人关于共有财产归属的约定并不必然导致不动产所有权的变动。
2.根据《离婚协议书》，夫妻一方即取得了对案涉房屋所享有的请求过户登记的权利。该离婚协议是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，是一种债的关系，夫妻一方据此针对该房产享有的是债权请求权。从权利内容看，夫妻一方对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利相对于债权人对夫妻另一方的普通债权请求权而言针对性更加强烈，所以，应认定夫妻一方对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民终462号

上诉人（一审原告）：刘会艳，女，1980年6月15日出生
被上诉人（一审被告）：周东方，男，1970年4月2日出生
被上诉人（一审被告）：邢台依林山庄食品有限公司
被上诉人（一审被告）：河北融投担保集团有限公司
被上诉人（一审被告）：中元宝盛（北京）资产管理有限公司
被上诉人（一审被告）：郑磊，男，1977年5月21日出生
....
刘会艳上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求本院：
1.撤销贵州省高级人民法院（2017）黔民初173号民事判决；
2.立即停止对位于北京市××××房产的强制执行，并解除对该房产的查封；
3.依法确认位于北京市××××房产为刘会艳所有；
4.一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实和理由：
一、一审判决遗漏以下重要事实：
1.案涉房屋客观上无法办理过户手续。刘会艳和郑磊于2012年12月18日离婚时，诉争房屋在房贷还清之前已抵押给银行，无法办理过户手续。因该房屋于2015年7月3日被贵州省高级人民法院查封，故2015年12月刘会艳还清房贷后，仍无法办理过户手续。2.郑磊的债务形成时间是在离婚以后。郑磊与周东方及融投公司、依林公司、宝盛公司之间的借贷关系发生于2014年10月16日。刘会艳与郑磊的登记离婚时间为2012年12月18日。可见，该笔债务是在刘会艳离婚2年后发生的，不存在转移财产逃避债务的主观故意。而且郑磊的债务完全是其法律意识淡薄，在不清楚相关法律规定的情况下为他人的借贷合同承担担保责任，其并未从中获取任何款项。
二、一审判决适用法律错误。1.物权请求权应优先于债权请求权。周东方与郑磊因担保法律关系而形成的金钱债权，系在刘会艳与郑磊的婚姻关系解除后发生的，属于郑磊的个人债务。在该债权债务发生之时，案涉北京市××××房屋实质上已经因刘会艳与郑磊之间的约定而不再成为郑磊的责任财产。根据物权效力优先于债权效力的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。本案中，双方所签离婚协议已备案登记，合法有效，应认定双方合意真实有效，发生物权变更效力，刘会艳为实际产权人。2.最高人民法院(2015)民一终字第150号判决对本案具有借鉴和指导意义。该判决作为司法判例与本案高度相似：案涉执行对应的债务形成时间、具体内容以及诉争房屋所有权都是根据离婚协议约定不属于不动产登记薄上载明之人，诉争房屋也属于婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。参考该案例，本案中刘会艳对诉争房产所享有的权利能够阻却执行。
周东方辩称，一、案涉诉争房屋单独登记在郑磊名下，郑磊对诉争房屋享有单独所有权，刘会艳不是物权登记人，对诉争房屋不享有所有权。二、刘会艳不能基于与郑磊的婚姻关系当然认为诉争房屋属于夫妻共同财产。房屋作为不动产，必须依据不动产登记薄确定房屋的权利归属。三、刘会艳与郑磊签订的离婚协议具有明显转移财产、恶意逃避债务的嫌疑。离婚协议中，郑磊放弃了所有财产并承担所有债务，刘会艳获得了所有财产。双方这种处理方式，违背了权利义务一致的原则，具有转移财产、恶意逃避债务的嫌疑。且刘会艳据此取得的仅是一种债权请求权，不是物权请求权，不能对抗法院的强制执行。四、最高人民法院(2015)民一终字第150号判决（以下简称“150号案件”）与本案不具有关联性，不应作为本案定案参考。150号案件是个案，不能上升为普遍适用规则。从成立时间上看，150号案件中债务形成时间同离婚时间相隔14年，可以合理排除恶意串通逃避债务的主观嫌疑，本案中郑磊参与债务时间与离婚时间相隔最长不到一年。从物权形成时间上看，150号案件诉争房屋是夫妻关系存续期间合法建造产生，不用办理产权登记即可享有物权，本案诉争房屋系买卖取得，只能依据产权登记判断。从占有事实看，150号案件中诉争房屋一直由异议人占有、支配和使用，本案诉争房屋一直由郑磊及其父母居住。从权利性质上看，150号案件诉争房屋自建造完成之日夫妻双方取得所有权，未经登记即可主张物权请求权，本案中刘会艳取得的仅仅是债权请求权。
融投公司辩称，其对一审判决认定的事实没有异议，一审判决适用法律正确，刘会艳并非不动产登记薄上记载的权利人，不享有足以对抗执行的权利。
依林公司、宝盛公司、郑磊均未答辩。
刘会艳向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对位于北京市××××房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.依法确认位于北京市××××房产为刘会艳所有；3.本案诉讼费用由周东方、依林公司、融投公司、宝盛公司、郑磊承担。
一审法院认定事实：刘会艳于2005年4月18日与郑磊登记结婚。在婚姻关系存续期间，2005年10月30日，以郑磊名义购买了位于北京市××区××楼××单元××号房××套，总房价为370,337元，登记在郑磊名下。2005年12月14日，郑磊作为借款人，北京市通州区城关农村信用合作社为贷款人，本金顺开房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房借款合同》，贷款29万元买房，期限10年。2012年12月18日，刘会艳与郑磊协议离婚，并办理了离婚登记。双方离婚时约定，婚生子随刘会艳共同生活，同时双方婚姻关系存续期间所购买的北京市XX区XX号楼XX单元XX号房产归刘会艳所有；该房屋剩余贷款由刘会艳承担。但诉争房屋没有过户到刘会艳名下。2017年3月20日，一审法院在执行周东方与依林公司、融投公司、宝盛公司及郑磊民间借贷与担保合同纠纷一案中，作出（2017)黔执28号执行裁定，对登记在郑磊名下的位于北京市XX区XX号楼XX单元XX号房产进行查封。刘会艳提出案外人执行异议，一审法院以（2017）黔执225号执行裁定驳回刘会艳提出的异议请求。刘会艳遂提起本案诉讼。
另，刘会艳庭在一审庭审中自述，其与郑磊离婚后，案涉房屋一直由郑磊父母居住。
一审法院认为，本案争议焦点为刘会艳对诉争房屋有无排除强制执行的民事权益。诉争房屋系刘会艳与郑磊在夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系诉争房屋应属刘会艳与郑磊的夫妻共同财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”双方在离婚协议中约定诉争房屋产权归刘会艳所有，这是郑磊对自己在诉争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记，不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因诉争房屋的产权未发生变更登记，郑磊仍为诉争房屋的登记产权人，其在诉争房屋中的产权份额尚未变动至刘会艳名下，故在郑磊尚存未履行债务的情况下，周东方作为郑磊的债权人，要求对郑磊名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。刘会艳依据《离婚协议书》对诉争房屋产权的约定要求确认房屋的所有权归其所有并要求解除对诉争房屋的司法查封、停止强制执行的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。一审法院依据物权法第六条、第九条之规定，判决驳回刘会艳的诉讼请求。案件受理费6,854.75元，由刘会艳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的案件事实予以确认。
本院二审补充查明以下事实：1.（2016）最高法民终511号民事判决书显示，周东方与依林公司、融投公司、宝盛公司以及郑磊之间的债务，发生在2014年10月。2.北京市XX区XX号楼XX单元XX号房产上尚存在抵押关系。
本院认为，本案的争议焦点为：
1.刘会艳请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持；
2.刘会艳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于刘会艳请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求应否支持。郑磊在与刘会艳的夫妻关系存续期间，以自己名义购买案涉房屋并登记在自己名下，根据婚姻法的相关规定，该房产属于夫妻共同财产。刘会艳与郑磊所签《离婚协议书》的落款日期为2012年12月18日，并盖有民政部门登记章，该《离婚协议书》真实可信。刘会艳与郑磊在《离婚协议书》中约定案涉房屋归刘会艳所有，属于双方对夫妻共同财产的合法处分，真实有效，刘会艳可根据约定向不动产登记机关请求变更登记。根据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，共有人关于共有财产归属的约定并不必然导致不动产所有权的变动。刘会艳请求确认不动产物权发生变动，其实现有赖于案涉房屋抵押权人的同意与否，最终取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记。本案中，案涉房屋上仍附有抵押权，刘会艳对案涉房屋现阶段仅享有请求不动产登记机关变更物权登记的请求权，该种请求权的实现仍需要以抵押权人的同意为条件，刘会艳直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。因此，本院对刘会艳请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。
关于刘会艳对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，判断本案中刘会艳就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。
从本案查明事实看，刘会艳与郑磊于2012年12月18日签订《离婚协议书》并登记离婚，该《离婚协议书》盖有民政部门公章并备案于婚姻登记部门，具有登记公示的效力。根据《离婚协议书》，刘会艳即取得了对案涉房屋所享有的请求过户登记的权利。但因双方离婚时该房屋尚存在按揭贷款未全部偿还而被办理抵押登记，刘会艳在未全部清偿按揭贷款并办理解押的情况下，无法申请办理过户登记。对此，不能认定刘会艳存在主观过错，该情形属于非因刘会艳自身原因未能及时办理过户登记的情形。该离婚协议是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，是一种债的关系，刘会艳据此针对该房产享有的为债权请求权。刘会艳与郑磊协议离婚以及对案涉房屋的分割早于郑磊对周东方所负的债务近两年，可以合理排除刘会艳与郑磊具有恶意逃避债务的主观故意。虽然周东方提出刘会艳与郑磊协议离婚涉嫌转移财产、逃避债务，但未举示相应证据，不能认定刘会艳与郑磊的离婚系逃避债务的行为。在此情况下，刘会艳对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利与周东方对郑磊的保证债权均为平等债权。从权利内容看，周东方对郑磊享有的保证债权的实现以郑磊实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋；而刘会艳对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利则直接指向案涉房屋本身，其权利针对性更加强烈。
从对相关民事主体的利害影响看，男女双方之间的离婚协议，往往基于双方之间权利义务的统筹安排，有关财产的分割也往往涉及到其他有关义务的承担，另外还包含了情感补偿、子女抚养以及对一方生存能力等因素的考量，在财产分配上对于抚养子女一方作适当倾斜的情形较为常见。此类离婚财产分割协议，如无明显的不正当目的，亦未严重损害相关利害关系人的合法权益，则既为法律所允许，也为风俗所提倡。保证债权的权利保护，主要体现为交易的平等性和自愿性，并不涉及情感补偿、生活利益照顾等因素，在对相关民事主体的利害影响上，不及于离婚财产分割。另外，夫妻离婚时对共同财产的分割，经过一段时间后，在有关当事人之间以及相关方面已经形成了比较稳定的社会关系，如果不存在合理的必要性，不宜轻易打破这种稳定的社会关系。本案的基本案情与最高人民法院(2015)民一终字第150号案件所认定的事实具有高度相似之处，基于相类似案件作相同处理的内在裁判要求，本案亦作与该案相同的裁判，认定刘会艳对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。刘会艳的上诉理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省高级人民法院（2017）黔民初173号民事判决；
二、停止对北京市XX区XXX号房屋的强制执行；
三、驳回刘会艳的其他诉讼请求。
一审案件受理费6854.75元，由上诉人刘会艳负担1000元，由被上诉人周东方负担1854.75元，河北融投担保集团有限公司、邢台依林山庄食品有限公司、中元宝盛（北京）资产管理有限公司、郑磊各负担1000元。二审案件受理费6854.75元，由上诉人刘会艳负担1000元，由被上诉人周东方负担1854.75元，河北融投担保集团有限公司、邢台依林山庄食品有限公司、中元宝盛（北京）资产管理有限公司、郑磊各负担1000元。
本判决为终审判决。

审   判   长　 李延忱

审   判   员　 李智明

审   判   员　 李晓云

二〇一八年十二月四日

法 官 助 理    刘绍斐

书   记   员    何玉瑩

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  71. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Db.php ( 2.88 KB )
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  80. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/cache/driver/File.php ( 7.84 KB )
  81. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/cache/Driver.php ( 9.03 KB )
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  90. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/session/driver/File.php ( 6.27 KB )
  91. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/contract/SessionHandlerInterface.php ( 0.87 KB )
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  93. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/Route.php ( 23.73 KB )
  94. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/route/RuleName.php ( 5.75 KB )
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  99. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/route/app.php ( 1.72 KB )
  100. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/vendor/topthink/framework/src/think/facade/Route.php ( 4.70 KB )
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  104. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/a.mffb.com.cn/app/BaseController.php ( 2.05 KB )
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