房产买卖起风波 律师调解化解违约金争议

2025年11月11日，花女士的配偶周先生通过徐州某房产中介，与购房人签订《买卖定金合同》，约定将夫妻共有的一套住宅以108万元的价格出售。合同签订当日，购房人按约定支付了5万元定金和1万元中介服务费，周先生则支付了1万元物业交割金，房产中介就上述款项均开具了相应收据。

花女士得知该房屋交易事宜后，因不同意上述售价，明确要求撤销该房屋买卖合同。经花女士、周先生与购房人三方协商，最终达成解约共识：由花女士退还购房人已支付的5万元定金及1万元中介服务费，共计6万元，购房人同意解除涉案《买卖定金合同》。同时，花女士与房产中介口头商定，由花女士支付5000元作为解约违约金。

但在花女士按约定向购房人支付完6万元解约款项后，要求房产中介退还其已支付的1万元物业交割金及垫付的1万元中介服务费（合计1.5万元）时，房产中介仅同意退还5000元，双方就退款金额产生激烈争执。双方协商无果后报警处理，仍未能达成一致意见，随后花女士委托本所律师介入调解，维护其合法权益。

律师介入调解后，房产中介提出抗辩：依据《买卖定金合同》中的手写补充条款，违约方需承担总房款2.5%（即108万元×2.5%=2.7万元）的违约金；中介方共计收取买卖双方中介费及物业交割金共计2万元（购房人支付1万元中介费、周先生支付1万元物业交割金），扣除1.5万元作为违约金，仅同意退还5000元，已属让步。

律师经全面核查，发现本案存在三处核心问题，均对中介方的抗辩主张不利：一是案涉合同中的手写违约金条款虽有周先生、购房人的签字，但花女士的名字由周先生代签，花女士对此不知情且未追认；二是合同明确约定中介服务费为总房款的1%（即1.08万元），实际仅收取购房人1万元中介费，周先生支付的1万元为物业交割金，并非中介费，中介方不应将违约金与物业交割金、中介费混为一谈，变相加重消费者责任；三是案涉房产为花女士与周先生的夫妻共同财产，中介作为专业房产服务机构，未履行提醒义务，未要求夫妻双方共同签字确认，未核实房屋权属的完整处分权，自身存在明显过错。

最终，在律师的主持调解下，各方达成一致调解意见：中介方退还花女士支付的1万元物业交割金；花女士垫付给购房人的1万元中介服务费，本应由中介方退还花女士，现中介方扣除6000元作为解约违约金，剩余4000元退还花女士。至此，该起房产买卖违约金争议得到圆满化解。

本案的核心争议焦点的是案涉手写违约金条款的效力、中介方的责任认定以及解约后的款项退还问题，结合相关法律规定，具体解析如下：

1. 夫妻共同财产处分的效力：依据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。本案中，案涉房产为花女士与周先生的夫妻共同财产，属于共同共有，周先生未经花女士同意，单方与购房人、中介签订《买卖定金合同》，该合同对花女士不具有法律约束力。后续花女士、周先生与购房人协商一致解除合同，该解约行为系各方真实意思表示，符合《民法典》第五百六十二条关于合同协商解除的规定，合法有效。

2. 中介方的过错与责任：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条、第二十六条规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传；经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明，不得设定加重消费者责任、排除消费者主要权利的格式条款。本案中，中介作为专业房产居间服务机构，未履行全面告知义务，未核实房屋权属为夫妻共同财产，未提醒周先生需征得花女士同意并共同签字，未揭示单方签约的法律风险，自身存在明显过错；其手写的违约金条款属于格式条款，按总房款2.5%计收违约金（2.7万元），远高于合同约定的中介服务费（1.08万元），明显加重了消费者的违约责任，显失公平，因此中介方依据该手写条款主张扣除1.5万元违约金的主张，为法律依据。

房产交易涉及金额大、流程复杂，易因权属问题、合同条款争议引发纠纷，结合本案，律师提醒广大消费者及房产中介，在房产交易过程中需重点关注以下几点，明确合同与权利边界，防范交易风险：

1. 消费者需规范处分夫妻共同财产：涉及夫妻共同房产处置时，应当由夫妻双方共同作出处分决定，共同签署《房屋买卖合同》《定金合同》等相关文件，避免单方签约导致合同效力瑕疵，引发解约纠纷。若一方确实无法到场签字，需出具经公证的授权委托书，明确委托权限，确保签约行为合法有效。

2. 中介需履行专业提示与核实义务：房产中介作为专业服务机构，在提供居间服务时，应当严格核实房屋权属情况（如是否为共有财产、是否存在抵押、查封等权利限制），主动提醒交易双方相关法律风险，尤其是共有房产需全体共有人签字的要求；同时，对合同条款（包括手写补充条款）进行明确说明，重点提示违约金、中介费、物业交割金等关键条款的含义及法律后果，不得隐瞒信息、误导消费者，不得设定加重消费者责任的格式条款。

3. 谨慎对待合同手写补充条款：实践中，部分中介会通过手写补充条款的形式约定违约责任、费用承担等内容，消费者在签字前需仔细核对，重点关注违约金计算标准、费用扣除依据等内容。若发现手写条款明显加重自身责任、与合同主要约定不相匹配，或存在歧义、未明确说明的情况，有权当场提出异议，要求中介予以修改或明确，避免后续产生争议。

4. 争议化解优先选择合法途径：若房产交易过程中发生纠纷，双方应优先协商解决；协商无果的，可向消费者权益保护委员会申请调解，或向相关监管部门投诉；若调解、投诉仍无法解决，可依法向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益，避免采取过激行为引发不必要的麻烦。

本案是一起典型的房产买卖解约引发的违约金争议，核心源于夫妻共同财产单方处分、中介未履行提示义务以及格式条款显失公平等问题。该案例警示我们，房产交易中，消费者应增强法律意识，规范自身签约行为，明确自身权利义务；房产中介应坚守专业底线，依法履行居间服务义务，诚信经营，主动防范交易风险。唯有各方共同遵守法律规定，规范交易流程，才能减少房产交易纠纷，维护房产交易市场的有序健康发展。