7月已至，下半年的大戏也正式开始了，对于房地产市场的讨论，一直没有停止过。
一看到最新发布的百城二手房数据，市场马上分成了两种观点：一部分人认为这是“全部下跌”的信号，于是断定楼市已经完全降温了；另一部分人则抓住其中少数几个上涨的城市，大声宣布“楼市回暖拐点来临”。
其实作为一直关心市场的朋友们来说，我认为：不要激动了，大体的趋势还是下跌通道，但是幅度在结构上进行着调整。
目前市场还没有到“一锤定音”之时，更不用说全面复苏了。
01、整体承压：下行是主旋律，跌幅在扩大
下面就是宏观的数据了。
据中指研究院的数据，在6月的时候，百城二手住宅均价为每平方米12639元，环比下降了0.42%。另外，该跌幅比上个月还要扩大了0.04个百分点。
是什么意思呢？从一线城市到三线四线城市，所有的能级城市都出现了下跌，并且跌幅也比上个月更大了。
可以清楚地看出，市场的主要基调仍然是“以价换量”，即房价下降的趋势并没有改变。很多城市为了促成交易，只好继续让利。
02、结构分化：少数“逆行者”的信号意义
大盘虽然在跌，但是也不能一概而论。
在一百个城市的房价中，有12个城市二手房的价格环比上升了，另外88个城市仍然处于下降状态。这样分化的现象就是目前楼市的真实写照。
一线城市的亮点是：
①上海：
环比上涨了0.1个百分点。但是要警惕的是，和五月份相比，现在的涨幅已经明显缩小了。
进入传统的淡季之后，上海二手房交易量由五月的28023套下降到现在的25158套，下降幅度为10.2%。
但是成交量环比下降的同时，也比去年同期还要好一些，再加上挂牌量减少了，所以市场的信心还是不错的，并没有导致房价出现大的波动。
②深圳：
具有很强的象征意义。5月份继续下跌，6月份却出现了逆市上涨的情况，涨幅为0.03%。
这其中很大一部分原因是4月底楼市放松政策的影响持续发酵，并且已经显现出来，政策托底的效果非常明显。
主要观点是：
上涨的很少，下跌的很多。而且很多城市的跌幅都很大。厦门下跌了1%以上，佛山、兰州下跌了0.7%以上，长春和南京也接近0.6%的跌幅。
缺少长久的人口和产业支撑的城市，其价格防线也就很难坚持下去了。
03、为什么还有城市在涨？——政策与出清后的需求释放
客观地说，今年市场的表现已经比去年好很多了。
上个月，百城房价全部下跌，连一线城市的房价也没有逃脱这个命运。今年能够有12个城市的房价上涨，就表明了市场的韧性。
其背后的原因也很明了：
1.政策不断加大力度：各地根据实际情况进行调控，放松限制措施，给市场注入了信心。
2.去年跌幅已经很大了：经过之前的深度调整之后，一些被压抑的需求在今年得到了一定的释放。
3.接近的成本：在某些城市中，经过价格调整之后，租金与月供之间的差距已经不大了，并且由于公积金政策的支持，也吸引了不少真正为了居住而来的购房者。
04、警惕“结构性行情”：这不是全面回暖
但是我们要说清楚的是，并不是所有的回暖，都意味着整个市场都在好转！
目前就是彻头彻尾的结构行情。
只有在重点城市的低总价好房才能卖得比较好。其他的房价段的二手房成交量也没有大家想象中的那么好。
给购房者的建议：
对于不在重点城市买房的人士来说，不要急于抄底。
市场底部到底在什么地方，没有人能够给出确切的答案。多加观察、有耐心地等待，比仓促进入市场要好很多。
对于重点城市购房者的朋友们来说，在看到有些业主开始“反价”的情况下，即使议价空间变小了，也千万不要盲目跟着别人走。
上海房价上涨幅度减小，也就说明了市场的波动属于正常现象。
买房的核心逻辑变了：
以前是闭着眼睛躺着就能赢的时代已经结束了。
以后买房最重要的考虑就是“你的收入稳定吗？你有没有能力承受住自己的负债”其次是房子本身可以升值的部分。
而且有一个非常明显的趋势：在购买低总价房子的人群当中，高首付的比例越来越大。
那么这又意味着什么呢？并不是人们不愿意买房子，而是因为巨大的房贷压力使人们不愿意再去买了。
宁可选择面积小一些、首付多出一些，也绝不能让二三十年的负债感把人压垮。
量力而行就是现在最好的“护身符”。市场在波动的时候，我们也应该调整好自己的风险承受能力。
