由于较低的价格门槛以及可以使用健身房、游泳池等便利设施，公寓成为了许多首次购房者的热门选择。
但除了房屋贷款之外，公寓业主还必须承担每月的物业管理费，用以支持大楼的日常运营成本等各个方面。在购房和规划每月预算时，将这一因素纳入考量至关重要。
多伦多 Right At Home Realty 房产公司的房地产经纪人卡罗琳娜·阿姆斯特朗（Karolina Armstrong）表示，公寓管理费通常涵盖了独立屋业主需要自掏腰包的很多开销，例如物业保险和日常维护。
卡罗琳娜·阿姆斯特朗说道：“正是这笔费用让大楼能够为所有业主维持正常运转。”
通常包含在公寓管理费中的其他常见项目还包括垃圾清理、电梯维修、保安和清洁人员的薪水。此外，这笔费用还会拨出一部分投入大楼的“储备基金”，这是专门为未来的维修和更大型的维护项目（如更换窗户和屋顶）而存下的一笔钱。
一名公寓业主最终需要支付多少费用，取决于大楼的房龄、维护得如何、是否包含水电暖等公用事业费，以及大楼或建筑群中总共有多少个单元。
卡罗琳娜·阿姆斯特朗指出，老旧的大楼维护成本可能会更高，而某些特定的福利设施（例如游泳池）也会直接体现在管理费中。
她坦言：“本质上，这是一种甩手掌柜式的生活方式，但你必须为此掏钱。”
物业费黄金行业标准：每平方英尺 75 至 85 分才算合理
Property.ca Inc.公司的业务发展副总裁布伦登·考恩（Brendon Cowans）给出了一个行业经验法则：公寓管理费应当介于每平方英尺 75 分至 85 分之间。
这意味着，以一套 700 平方英尺的公寓为例，每月大约 595 加元的物业管理费是处于合理范围内的。
他表示，如果管理费飙升到每平方英尺 1 加元以上，则表明这笔费用可能偏贵了，当然这也要取决于你所享受到的配套设施。
另一方面，卡罗琳娜·阿姆斯特朗警告称，过低的公寓管理费可能预示着大楼的储备基金严重不足。
卡罗琳娜·阿姆斯特朗直言：“如果你在一栋有 20 年房龄的大楼里，每平方英尺只需要交 50 分，在我看来这就太低了。” 她指出这很可能暗示着储备基金处于资金匮乏的状态。
Assante Financial Management 公司的注册理财规划师阿利姆·丹吉（Alim Dhanji）表示，他通常会叮嘱客户在买公寓之前，务必先审视自己的预算和每月的现金流。
他指出，如果你的财务预算已经绷得太紧，那么是时候去寻找一些更负担得起的房源了，因为公寓管理费通常是年年上涨的。
阿利姆·丹吉表示：“如果你能够吸收这笔公寓管理费，同时还能顺利实现你自己的个人储蓄目标，那么这就是一个买房的绿色信号。”
需要特别留意的是，包括安大略省和 BC 省在内的加拿大各省，在法律上并没有对每年公寓管理费的涨幅设定上限，每年的具体涨幅全由公寓董事会根据公共资金池的需求来投票决定。加拿大每个省和地区都维持并管辖着各自的公寓法律，为 condominium 成立董事会、制定附例以及管理物业提供法律框架。
警惕“特别摊款”无底洞！管理费太低反而是爆雷信号
然而，并非所有的物业管理费都是在同等财务健康状况下制定的，单凭每月的付款金额本身，并不一定能完整反映出一处房产的真实财务健康状况。
布伦登·考恩指出，这完全取决于大楼的储备基金是否充足，以及该物业随着时间的推移是否得到了妥善的维护。例如，如果管理公司多年来未能悉心照料大楼，业主们未来很可能会看到更庞大、更意想不到的突发维修账单。
一旦储备基金出现缺口，公寓董事会就可能会强行摊派“特别摊款” —— 这是向所有公寓业主一次性征收的重大维修费用。
卡罗琳娜·阿姆斯特朗坦言，特别摊款通常是一个危险的爆雷信号。
她表示，特别摊款往往会在短期内沉重打击房屋的市值，而且在那个时期，业主可能会发现房子极难卖掉。
卡罗琳娜·阿姆斯特朗警告称：“你将会陷入一种让买家望而却步、必须买家自负风险的尴尬境地。”
买房前救命一步：必须让律师死磕“大楼状况证书”
为此，布伦登·考恩强烈建议他的所有客户在签约买房之前，务必与自己的律师一起彻底审查公寓的“状况证书” —— 这是一份关于大楼财务和法律状况的官方报告，用以了解该物业的真实历史。
布伦登·考恩强调：“这份证书详细记录了大楼的健康状况，其中就包括了对储备基金的研究报告。”
卡罗琳娜·阿姆斯特朗补充强调，公寓管理费必须被视为一项雷打不动的固定成本，因此人们在购买前必须彻底审阅大楼的法律和财务文件，并对自己的财务状况了如指掌。
她最后说道：“这笔钱没有任何办法可以规避、不交或是进行讨价还价。”
来源：
https://www.ctvnews.ca/business/real-estate/article/condo-maintenance-fees-how-to-know-whether-theyre-too-high-or-not-high-enough/
