主角/主导点 子午线 基线
线分层也称为乡镇线。由这些乡镇线与幅线相交所产生的方形被称为乡镇区。
一个乡镇面积为6英里乘6英里，面积为36平方英里（23,040英亩）：
矩形勘测中的乡镇每个乡镇的指定基于其所在的层、幅线，以及其主子午线的名称或编号。乡镇随后被分成36个1英里乘1英里的分区，编号为1到36，从东向西在交替的线条上再从西向东，从北向南。东北角始终是第1区。第16区被称为学校区，因为它历来用于学校用途。
带标签分区的乡镇
然后将这些区段各自再分为320英亩的半区和160英亩的四分之一区。之后再继续细分为四分之一和二分之一，依此类推。这些细分地块通常用各区段的方位和部分来描述。例如，“SE ¼, N ½”表示该区段东北半区的东南四分之一（总面积为80英亩：半区的320英亩 x 0.25（东南四分之一）= 80英亩）.
作为速查表，政府矩形测量中各区域的大小如下：
四方块/检核地块：24英里 x 24英里，576平方英里，或368,640英亩；乡镇：6英里 x
6英里，36平方英里，或23,040英亩；区段：1英里 x 1英里，1平方英里，或640英
亩；半区段：1英里 x ½英里，½平方英里，或320英亩；四分之一区段：½英里 x ½
英里，¼平方英里，或160英亩；四分之一区段的½：½英里 x ¼英里，1/8平方英里
，或80英亩；四分之一区段的¼：¼ x ¼英里，1/16平方英里，或40英亩
把这些综合起来，使用政府矩形测量的土地描述可能写成：
“第16区段中SE ¼的NW ¼的S ½，位于第2基准线以北第7乡镇，第9分区以西，第6主经线（P.M.）。”
要弄清这一点，你需要从描述的末尾倒着看，从右往左阅读。因此，我们先找到第六主经线，再找它的基准线（第2条）。在区域地图上，你再通过向西数第六主经线以西的九个分区来找到乡镇，然后再从基准线向北数七个乡镇。这就是我们的乡镇。接着把该乡镇的第16区段分成四分之一，再把SE ¼再分成四分之一（SE ¼将是右下象限），把NW¼（左上）分成二分之一，而该NW ¼的南半部将包含该物业（南半部即下半部）。矩形土地描述通常还会包括物业所在的县和州，因为经线常常跨越多个州或多条基准线。
另外要注意，如果一块土地形状不规则、太小而无法用四分法描述，或者不符合规定的地块与街区线、四分区段线或其他分数线，矩形测量也可能会采用界址与边界测量。
产权保险
产权保险是一种保险单，用于防范无法发现的产权缺陷——即在交割时已存在、但无法或不可能通过产权检索发现的物业所有权问题（例如伪造契据、未披露继承人、授予方缺乏授予产权的能力等）。产权保险公司通常会使用称为产权档案库的内部记录自行进行产权检索，并通过初步报告告知被保险人产权状况。除非另有约定，产权保险不承保通过查看物业公开可获得记录即可发现的所有权问题，例如分区问题或公开登记的限制。这意味着产权保险公司通常要求物业具有良好、清晰或可转让的产权（即所有权不存在任何已知缺陷），尽管有时也会承保具有可保产权的物业（即存在某些已知缺陷，但保险公司同意承保的所有权）。可保产权可能出现的一个例子是，产权检索发现一笔1980年的未解除抵押。如果是今年，那银行几乎不可能还在等那笔贷款还清。产权保险公司随后会愿意承担极低风险，并在产权存在瑕疵的情况下仍为该物业承保。
话虽如此，可保产权在转售时可能会带来问题，因为无法保证未来的买家或产权保险公司也会接受可保产权，因此买家通常更愿意只购买具有可转让产权的物业。例如，考虑一笔1984年的未解除抵押。由于这笔未清偿抵押，该产权不可转让。不过，产权保险承保人可能会认定该产权可保，因为放贷方不太可能
仍在等待偿还贷款。在考试中，假设已知缺陷不受产权保险覆盖除非问题另有说明。
产权保险在结案时一次性支付（通常每$1,000覆盖$2-$4）。产权保险公司随后将支付任何法律辩护费用，并为所有者和/或贷款人提供对产权主张的财务保护。产权保险公司获得对任何产权保险索赔（通常与产权相关的诉讼）的辩护权通过代位追偿对购买保险的人员提起的诉讼。
产权保险提供的保障范围可能有所不同，但通常是标准保障或扩展保障（有时称为 ALTA 保单，或美国家产权协会保单）。标准保障涵盖诸如伪造契约、无能力方、交付问题或不当婚姻分配等基本产权问题。扩展保障通常增加对租户和占据者、测量问题、未记录的地役权和留置权等问题的覆盖，以及矿产/水权主张。
产权保险通常提供为两份独立的保单：
抵押权人或业主保护—对购买者的保护，直至房产的全额购买价。
按揭人或贷款人保护—对贷款人的保护，直至未清偿的贷款余额。
托伦斯制度（土地法院）
托伦斯制度是一种解决财产所有权纠纷的方式。如果被提起申请（在清楚所有权的诉讼中），土地法院将进行产权检索并举行听证会以确定谁拥有某块财产。实际上，这基本上看起来像一场诉讼；案件各方雇佣律师并前往土地法院陈述他们的案件。主要区别在于土地法院的案件通常复杂、缓慢且相当昂贵。因此人们购买产权保险！
保险！
一旦土地法院决定谁拥有该物业，它就会以产权证书的形式发布决定，注册该土地。若土地被注册，产权证书上指定的人拥有土地，权利高于任何其他与该物业有关的文件。注册土地的转让必须登记；任何注册土地的转让在新业主名义下签发新的产权证书之前均无效。一般原则是，在发生争议时，先登记的房产转让通常胜诉，尽管占有或其他情况可能优先于登记，因此最好就此咨询律师！
产权转让的其他方法
除了出售之外，房地产可能转让的其他常见方式包括：
遗嘱
遗嘱是死者财产转让的方式。留有遗嘱者称为有遗嘱者；无遗嘱者称为无遗嘱者。遗嘱认证程序（通过法律程序分配死者财产）通常在死者最近居住的县进行，或在死者去世时所拥有的不动产所在的县进行。立遗嘱人指定执行人来代表他们的遗产。这个人执行死者的最后愿望。执行人将房地产转让给受让人（继承不动产的继承人）并将个人财产（遗赠或遗产）转让给受遗赠人（继承个人财产的继承人）。另一方面，如果死者无遗嘱，则法院将指定一名管理人来管理遗产。关于继承和分配的法律（或称继承法）将决定谁获得死者的财产。
请记住，如果死者在无遗嘱的情况下去世且没有继承人，其财产将归国家所有（见关于此的“财产权利限制”部分获取更多信息）。关于遗嘱还有许多其他术语需要熟悉。遗嘱的修改被称为codicils。手写遗嘱被称为手稿遗嘱（Holographic），与正式（或有见证的）遗嘱相对。口头遗嘱是nuncupative遗嘱，在大多数州不可强制执行。
与妻子共同拥有的财产称为et ux.; 与丈夫共同拥有的称为et con.; 与他人共同拥有的财产称为et al
遗产财产的所有权转移问题遗嘱认证涉及一个可能漫长且复杂的法律程序。代理人必须对其辖区内的遗嘱认证法律和程序有良好理解，以有效地完成这些交易。遗嘱认证财产通常有多方利益相关者，包括继承人、执行人、律师，以及可能的债权人。协调与与所有方沟通可能具有挑战性。
如留置权、权利主张或所有权纠纷等所有权问题，可能在遗嘱认证财产中出现。为了使财产在各方之间转让，这些问题必须解决。遗嘱认证程序可能需要数月甚至数年才能完成，延迟财产销售。代理人应管理买卖双方对时间表的预期。
在处理遗嘱认证财产时，请注意：
遗嘱法院程序的延迟
遗产方的遗产税未缴
家庭成员之间关于所有权的争议可能导致延迟
对遗嘱的变更或临时更新
卖方是否被法律允许出售财产
遗嘱执行人与家庭成员之间的价格争议
有人在并非共同承租人时自以为拥有所有权
无论你是在遗嘱认证财产销售中代表买方还是卖方，提问、收集文件并咨询律师。
侵占
侵占是对占转权利的法律术语。如果某处财产在各州规定的特定年限内被公开且未获许可地使用，侵占者可能取得该财产的合法所有权。你可以用首字母缩略词O.N.C.H.A.记住侵占的规则：开放、著名、持续、敌意、侵占。
敌意且侵占。对公共土地或登记土地不适用占有人权利。
奉献
奉献是将财产权利（所有权、通行权等）永久性或临时性地捐赠用于公共用途，例如将财产捐赠用于公园使用。
合同
合同是两方或多方之间具有法律约束力的特殊协议（无论是自然人还是法人）。这意味着合同各方在其中一方不履行合同时可以诉诸法院（履行即履行你在合同中承诺的内容）。
要正式被承认为合同，而不仅仅是协议，必须满足合同的要素：
协议必须符合合同的基本要素：
要约与承诺（双方在思想上达成一致、相互同意或共同同意），可通过签名或行为（如付款的制造或接受）来证明。除了手写签名，电子签名也具有约束力，符合《全球及国家商业中的联邦电子签名法》（E-Sign）。
对价是指双方之间交换的任何有价值的东西。有价值的对价是金钱（即使少量）、商品或服务；良性的对价是任何富有慷慨、深情或道德性质的东西（拥抱、智慧的话语等）。
合法对象意味着合同的目的必须是合法的。因此，做某件违法事情的合同并不真正是合同。
同意与能力的现实——同意被定义为没有误导、欺诈（故意歪曲事实）、不当影响（因双方关系而获得的不公平优势或影响）、或胁迫（身体伤害或其他威胁）的自由。合同各方还必须具备能力（清醒、头脑清醒、具合法能力）年龄或获得独立权的未成年人）。
有效合同是指具备上述全部基本要素并可被法院强制执行的合同（“具有法律约束力”）。反之，无效或可撤销的合同存在某些问题，可能不具备法律约束力。无效的合同是指本应为合同的协议，但由于缺少前述三条要素之一（要约与承诺、对价或合法对象），因此不符合合同条件，因而不具备法律约束力。可撤销的合同也本应是合同，但缺少最后一个要素（同意与能力）。
这个要素与其他不同，因为合同在大多数情况下仍然有效，除非对同意存在问题的一方请求法院撤销它（例如，某人醉酒时签署的合同，清醒后可能仍然同意条款并继续执行，或者意识到自己犯了一个巨大的错误并请求法院撤销合同）。考试时要小心：可撤销的合同是有效的除非法院撤销它。即使你有有效的合同，也可能因多种原因而变得不可强制执行。仅仅拥有有效的协议并不一定意味着你在法院会胜诉。例如，法院可能判定合同不公平，或履行不可能。另一种被认定为不可强制执行的方式是欺诈法案下的规定。记住，欺诈法案要求某些类型的合同（包括房地产合同）必须书面形式才能具有强制执行力。因此，口头的房地产合同在欺诈法案下也是不可强制执行的（但不是无效！）。在实践中，不可强制执行的协议与无效协议之间的区别并不是非常重要——在任何一种情况下，合同都不能保护你免受已经发生的问题影响并将你带到法院——但在考试中，你需要确保区分二者。
时效迟滞法是指如果你在合理时间内未主张权利，你就会失去权利，并且也可用来使合同不可强制执行。在合同纠纷中也可能很重要。例如，如果你在三十年前醉酒时签署了合同，今天要求法院宣布其无效可能并不十分合理。毕竟，已经三十年了。时间确实很长！迟滞法因此可能被用作拒绝使合同失效的理由，因为你已经不合理地拖延了主张无效权利的时间。什么是不合理？最终由法官裁定，因此在使用此项前请咨询律师。
诉讼时效法与迟滞法略有不同。迟滞法基于在特定情形下的合理性，而诉讼时效是对你何时可以向法院提起特定主张的严格法律界限。一旦超过该时效，合同将不可强制执行，你也不能就违约提起诉讼。合同中作出的任何承诺都可能是单方或双方的。单方合同是指其中一方作出承诺去做某事，而另一方不一定作出任何承诺（例如：期权、公开挂牌合同）。另一方面，双方法合同涉及承诺的同时交换（例如：为期12个月的租约、独家销售权合同）。
履行中的合同（Executory contracts）是指已达成一致但尚未完成的合同（例如：当你正处在一份为期12个月的租约的期间中）。已履行完毕的合同（Executed contracts）是指已完成并结束的合同（你已经搬离租住的公寓，并且租约的所有条款都已被满足）。不要把“已履行完毕”（executed）和“已接受（签署）”（accepted，signed）这两个术语混淆——人们经常把它们互换使用，所以考试会试图在这点上让你失分。
合同也可以被转让（assigned），即把一方的权利与义务转移给另一方。然而，如果受让方未能按照合同履行，转让人（assignor，指转让合同的一方）并不会因此而免电子签名
电子签名（Electronic signatures，或 e-signatures）如今已被大多数经纪人和客户所偏好。电子签名很方便：让买卖双方可在世界任何地方签署协议，并通过使经纪人能够快速修改并发送要约和反要约来加快谈判进程。然而，和所有技术一样，它们并非没有风险；因为房地产合同包含个人信息，经纪人应始终确保在进行电子签名时使用安全的加密平台。此外，经纪人还应确保他们选择的电子签名平台会记录详细的审计日志，并符合联邦及当地关于电子签名可执行性的要求。
最后，请注意：有些文件仍然需要亲笔签名；如果不确定，传统的笔和纸仍然是最可靠的方式来
签署合同。
修正案（Amendments）与附录（Addendums）
有时，在房地产合同已由所有当事方签署并被接受之后，可能需要做一些修改。重新谈判并签署一份新的合同往往没有必要，而且可能耗费大量时间。因此，律师经常使用附录（addenda）或修正案（amendments）来修改现有合同。
附录（addendum）在不改变原有条款的情况下，为合同提供补充信息。它通常会扩展原文中先前提到的内容，但原有的条款和条件保持不变。附录会以补充文件的形式撰写，然后附在合同上。例如，卖方可能希望以额外指定金额包含某些家具，或加入房产检查要求。
修正案（amendment）通过以某种方式修改现有条款与条件来改变合同的核心条款。这可能是对某一单独条款进行的小幅变更（例如采用“踢出条款/解除条款”（kick-out clause）并将其划出），也可能是对合同条款与条件的重大变更，例如延长交割日期。修正案可能是一次性的，也可能在有新信息出现时反复发生。所有当事方必须就任何附录或对合同作出的修正案签字确认，才能使其具有可执行性。
合同违约
合同的目的，是在一方未能履行其约定内容时提供救济（这称为违约）。想想看有点怪，但合同就是为了被违背而制定的。毕竟，如果每个人都做到了他们承诺要做的事，那么你就不需要合同了。只有当有人没有做到他们承诺的事情，并最终把事情闹到法庭时，合同才变得重要。
合同相对性原则（privity of contract）赋予合同当事方权利，就该合同的违约提起诉讼。在发生违约时，无过错方可以在法院中要求若干种救济：
解除——合同的取消。通常，解除将涉及双方签署相互解除文件或相互解除协议，以免除彼此在合同项下的义务。例如，租户无法继续支付租金，需要搬回家。房东和租户同意提前终止租约。
强制履行——法院命令强迫违反合同的一方遵守其条款（通常用于卖方试图撤销销售时）。这是一种禁令救济（法院命令的行为，或法院命令停止某项行为）。例如，卖方与买方A签署要约，但后来收到了买方B更好的要约。卖方通过另一家经纪公司签署了买方B的要约，并取消了买方A的要约。买方A可以将卖方告上法庭，并迫使卖方履行合同。
损害赔偿——因违约而遭受的损失所得到的金钱补偿。例如，由于贷款晚到一天，买方无法按时完成交割。卖方律师表示他们会提供三天延期，但要收取5,000美元的罚金。
约定损害赔偿——违约时预先约定并支付的一定金额。例如，买方提交了一份附有1,000美元定金的要约。第二天，买方决定房子需要做太多工作，于是退出合同。由于对此没有附带条件，买方失去了定金。
没收——一种约定损害赔偿形式，即你失去定金。在房地产交易中，通常会失去的定金是买方的诚意金（他们在提交要约或签署一份买卖协议时支付的定金）。
常见条款
合同中有少数常见条款（规定）需要注意：
完全合并条款（整合条款、合并条款、完整协议条款）——规定不存在任何先前协议，且当前书面合同之外的任何其他协议（例如交割时的口头陈述）均不具有任何效力。
可分割条款——默认情况下，如果合同的一部分是非法的，则整个合同无效（见上文关于“合法标的”的部分）。然而，如果合同包含可分割条款，则该条款规定合同中任何非法部分将被废除，但合同其余部分仍然有效。这样一来，如果其中一个小部分被认定为非法，整个合同就不会被全部作废。
附条件条款——使合同协议取决于某件事情的发生。这包括抵押贷款条件、检验条件等。通常而言，依赖第三方批准（例如检验）的附条件事项应设定较短期限，以避免不必要的延误。
房地产合同类型
挂牌（销售）合同
房地产挂牌合同（或经纪人雇佣合同）——用于聘请经纪人出售房屋的合同。挂牌合同通常涵盖经纪人出售的房产、其报酬（这可以是固定费用、按小时、按销售价格百分比或其他结构，由双方协商决定）、经纪人的权限（竖立出售标志、举办开放参观等）以及销售截止日期（挂牌到期）。合同中的多重挂牌条款允许（或要求）通过MLS（多重挂牌服务）与其他经纪人合作。
挂牌协议通常有四种形式之一：
固定费用挂牌（仅录入挂牌）——经纪人获得固定费用，而不是按销售价格百分比或小时费率支付报酬的挂牌。如果是仅录入挂牌，房产只是在MLS上列出，经纪人不会展示房产或谈判出售。
开放式挂牌——卖方聘请多个经纪人，所有经纪人都以竞争方式工作，并依据挂牌中指定的条款赚取报酬。
开放式挂牌是唯一可以书面或口头约定的挂牌类型，因为它们不是独家挂牌——其他所有类型都是独家挂牌，因此必须采用书面形式。（注意：欺诈法则不适用于开放式挂牌，因为挂牌协议是雇佣合同，不是房地产合同。）如果卖方在没有经纪人帮助的情况下找到买家，则无人获得报酬。
独家代理——卖方雇佣一个代理，代理将获得报酬。在大多数州，独家挂牌必须书面形式并设有到期日。像开放挂牌一样，如果卖方在没有代理帮助的情况下找到买家，则不会获得报酬。
代理的帮助。
独家出售权——雇佣一个代理人来出售房产，即使在合同期限内业主在没有代理帮助的情况下出售房产，代理仍将获得报酬。独家出售权通常包含一条安全条款（有时称为保护条款或延展条款），规定如果房产在合同到期后不久出售，代理人应得到其佣金的一部分，以防止卖方出于不良信念拖延合同以避免支付代理费。在大多数州，独家出售权必须书面形式，并具有一个具体的到期日。
买方代理合同
买方代理协议通常包含两项内容：概述所提供的服务与报酬。买方代理协议有时也涉及独占性（买方是否只能与一个代理合作，还是可以与多名代理合作）。买家默认直接向代理支付报酬。卖方的任何付款完全取决于协商，且必须由卖方书面同意。默认情况下，买方代理的报酬由买方支付。请注意，由于卖家和买家各自可能有独家代理，代理人要共同合作需要获得各自客户的许可。他们必须得到各自客户的许可才能共同分成交易佣金。
经纪人雇佣合同的终止
书面挂牌和买方代理合同通常会在前期就规定终止条款。这些条款可能不同，且需经协商。有些代理更喜欢使用“任意可撤销”合同，其中任一方可随时取消代理协议。另一些人则倾向于将客户锁定到到期日，除非客户能证明代理违反合同（例如根本无法带看房产），否则在到期日前不允许取消。无论哪种情况，协议都会在规定到期日自动终止，除非代理与客户一致同意续期。另一方面，如果协议是口头的而非书面（如开放挂牌），通常任一方都可以在任何时间取消。
对于销售人员，请注意挂牌与买方合同属于经纪人雇佣合同。通常由经纪人自行决定是否取消合同——而不是销售人员，因为协议在技术上是客户与经纪人之间的，而不是销售人员。请记住：房地产销售人员代表其经纪人工作，而经纪人特设为经纪人在法律上对委托人承担代理职责。
报价
挂牌是要约的招揽。请注意，挂牌是无约束力的；卖方不需要接受任何他们收到的报价。在要约下，买家是要约人，卖家是受要约人。卖方签署书面要约以接受它（记住，口头报价和接受按照证据法则并非具有约束力），这就形成了购买合同。合同提到买卖双方将在一定时间框架内签订购买与销售合同（通常为5-14天）。时间框架可能短于或长于平均时间，因为最终买卖双方就这个时间框架进行协商。在卖方市场，通常P&S会在更短的时间内签署；而在买方市场，买家希望有更多时间来完成尽职调查。卖方可以接受他们选择的任何要约。然而，一旦他们接受要约，就必须按照要约条款执行，且在没有正当原因的情况下不得单方面取消。通常来说，时间就是本质，意味着合同的及时履行是必需的。一旦要约被接受，它就不再是要约——而是合同。
然而，在要约被接受之前，可以通过以下任何方式终止：
要约中规定的时限结束（也称为到期日）。
要约双方任一方的死亡。
要约标的的灭失（例如：房屋被烧毁）。
撤回要约。
卖方提出的反要约（反要约会自动使原要约无效，并需要拟定并签署一份新的要约）。
代理关系（例如：代理人被解雇、失去执照等）对要约不产生影响。
在某些交易中，你会收到一份缩略文件，称为合同附录（binder）或意向书（letter of intent），其用途与要约类似。
处理多个要约
并没有任何特定法律规定房地产经纪人应如何处理多个要约；然而，有一些最佳做法可以帮助经纪人与同事和客户建立持久的关系。请记住：如果你是 NAR® 的会员，你将被要求遵守其关于多个要约的职业道德准则，该准则会比下面所列的最佳做法更为详细。
作为房地产经纪人处理多个要约，需要在透明度、有效沟通与合乎道德的行为之间做出平衡。重要的是要理解你的委托上市合同中写明了什么（例如：上市代理是否能够披露存在竞争性要约，或上市代理是否只能披露桌面上有要约，但不能披露这些要约的细节）。首先，要为所有相关方设定清晰的期望与截止期限（例如：卖方是否会按收到的顺序接收要约，还是会设定要约截止时间？），并在整个过程中保持畅通的沟通。作为经纪人，应当客观评估每一份要约，综合考虑价格、条款与可能的前提条件，同时把卖方的利益与偏好放在优先位置。然而请记住：尽管你在该领域的专业知识对卖方（们）很有价值，但多个要约如何处理以及最终接受哪一份要约，最终由卖方（们）决定。
当你代理买方时，要说明你或你的经纪公司可能同时代理不止一位买方客户，并且可能存在多位客户都对购买同一处房产感兴趣的情况。要如实说明这将如何处理。鼓励买方提交他们最好的条件，因为在多要约情形下，并不总是意味着卖方会对所有要约都提出反要约。通过保持有条理、对客户进行说明教育，并持续提升专业技能，房地产经纪人能够成功应对多个要约，从而为所有相关方取得最佳结果。
买卖合同
买卖合同（P&S）是关于交易将如何进行的协议。买卖合同概述买方与卖方的义务、任何可能的前提条件（例如：融资相关条件、允许卖方在房产处于合同期内继续对外营销的退出条款、检查相关条件等），以及交割日期（房产的出售）。
有效买卖的基本要素包括以下内容：
买方与卖方的姓名
不动产的法定描述（即其地址）
要约与承诺（依《反欺诈法》须以书面形式）
对价（通常为买方支付的 5% 定金）
双方同意的条款与条件
买方或卖方协商的任何前提条件
履行日期（交割）
在买卖合同（P&S）签署之后，买方与卖方可以通过附加一份单独协议（附则，rider），或通过书写新的条款并在协议变更处签初始（initialing）来对其进行修订。
租购与租赁购买协议
“租购”是一种让租户最终购买其正在租住的房产的方式。在租购安排中，租户在租约中作为付费的对价获得购买该房产的选择权。随后，如果租户决定在租约到期日前行使其选择权，其租金通常将用于抵作购房款。租赁购买协议是租购中更具约束力的一种形式。在租赁购买协议中，租户同意在租约开始之初就购买该房产，而不是仅仅获得将来可能购买的选择权。因此，与租购不同，租赁购买协议中的租户有义务购买该房产，因为他们同时签署了两份合同：租约和购房合同。租户通常还需要根据州及地方法律法规的允许范围，承担房产维护、税费等费用，仿佛他们已经拥有该房产。并且通常存在交叉违约条款。这意味着，如果原租约被违约，则购房合同也会构成违约。
选择权
选择权是一种你可能会遇到、但较少见的合同类型。它们是书面合同：房产所有人（出让方 optionor）以对价为交换，授予另一方（受让方 optionee）在特定时间范围内、按照预先约定的条款购买或租赁该房产的权利。随后，受让方可以在该时间范围内选择行使该选择权（购买或租赁房产），也可以不行使。行使选择权并无义务。
选择权在不征得出让方（optionor）同意的情况下也可能被转让。它们可能被用于让需要获得融资的开发商“争取时间”，或用于对“先租后买”感兴趣的租户用来“试住”该房屋。
带来受让方（optionee）而非买家的经纪人，只有在行使该选择权时才会赚取佣金（交易完成）。
优先购买权
优先购买权给予潜在买家权利：对房产上提出的任何要约进行对等匹配，并以该要约所报价格购买该房产，以替代最初的要约人。也就是说，该权利并不赋予买家对房产成交价格或条款的控制权；买家仅限于匹配房产上已提出的最佳要约。与选择权不同，优先购买权允许房产所有人把握市场并确保公平市价，或选择不出售。优先购买权也可用于出租房产。
优先购买权可能对卖家不利，因为潜在的要约人可能会将优先购买权带来的延迟与不确定性视为负面，因此选择不对该房产提出要约。这可能会降低对房产的需求，从而降低其价格。通常情况下，卖家只有在出于很友好的考虑、获得相应补偿，或为完成原始交易所必需时，才会授予优先购买权。
优先提出要约权
优先提出要约权赋予潜在买家在任何其他人之前就对房产提出购买要约的权利，并且通常要求卖家在将房产投放公开市场之前，先以善意与该买家尝试达成交易。优先提出要约权也可用于出租房产。与优先购买权类似，优先提出要约权通常仅作为礼遇授予、为获得补偿而授予，或在完成原始交易所需时授予。
授权委托书
授权委托书是一份书面文件，允许某人代表他人以具有法律约束力的方式行事。它会产生所谓的受托律师（attorney-in-fact），并且常用于允许房地产经纪人出席交割并代表其委托人签署文件。
样本独家出售权利委托协议
本独家出售权协议在下列卖方、__________、下方描述之物业拥有者以及经纪公司、 ___
_____之间特此确立。签署的代理人将主要负责代表经纪公司履行经纪公司之义务。
为寻求买家之目的，经纪机构在本协议条款下被赋予对物业的独家出售权。
卖方进一步确认，依据本协议的签署日，物业目前未与任何其他房地产经纪公司签订协议。
协议期限
（a）期限。期限自签署日中午起始，至到期日中午止。 （b）签署日。本协议自双方卖方与经纪公司签署之日生效，所有条款均有效。本协议将于双方签署日生效并继续执行。
2. 不动产。本协议所涉及的物业包括下方描述中的所有房地产，以及随后所指定的任何个人财产。
地址： _________________
城市______州 _________ 邮编 ____________
地契图：地段 _____________ 街区 _______________ 地籍编号 # ____________
______ 物业可在契书簿________ 第 _________ 页标识
3. 固定装置。直接或间接附属于物业的物品均包含在购买价格内。如卖方不希望包括但目前仍然附着的物品，请在下方列出：___________
4. 个人财产。对价： 这些列出的个人财产以无价值且不付代价的方式转让给买方
_________________
5. 担保。卖方同意 ______，不同意 ______，向买方提供一段由卖方与买方共同同意期限的房屋保修。
6. 列示价格。卖方决定以价格 $___________ 列出物业
7. 经纪费。
（a）佣金金额。卖方应支付金额为 ____ 的费用。 （b）已赚取佣金。当以下任
一情形发生时，费用被视为已赚取：
（i）若经纪机构按照卖方设定的价格和条款，促成一个愿意、准备好且具备能力的买家。 （ii）若物业在上述TIME PERIOD内被出售或以其他方式转让。
（c）佣金到期且应付。一旦上述条件满足，佣金将在以下较早发生的时间点到期并应付：（i）成交时间
（ii）卖方对本协议的违约。
8. 向其他经纪公司支付费用。卖方特此授权经纪公司（填写空白）：
____________________________
9. 营销。卖方授权经纪公司（勾选适用项）：
______ 出售标牌：经纪公司可放置任何用于推广该物业的标牌。______ 门锁盒：在物业上安
装门锁盒。______ 开放看房：在双方商定的时间举办开放看房。______ 刊登服务：向任何挂
牌服务提交相关信息，用于推广该物业。
10. 保管中的款项。账户中的任何定金将由经纪公司授权的托管代理持有，直至本交易完成。
11. 卖方陈述。
（a）目前物业上的留置权。就卖方所知：
该物业______并非______受信托契据或抵押约束。（请填写所有适用项）：
（i）存在第一抵押或信托契据，用于为该物业贷款提供担保，由以下方持有：抵押权__________________________ 当前余额：_____________ 贷款方地址：________ 电话号码：______________ 账户号码 _________
（ii）存在第二抵押或信托契据，用于为该物业贷款提供担保，由以下方持有：抵押权人姓名：_____ 当前余额：_________ 贷款方地址：________ 电话号码：______ 账户号码 _____
（iii）存在第一抵押或信托契据，用于为该物业的权益信贷额度提供担保，由以下方持有：抵押权人姓名：____________________
当前余额：____________________
贷款方地址：__________________
电话号码：_________ 账户号码 _______________________
（b）卖方对编号（i）、（ii）和（iii）的款项没有拖欠。（c）卖方确认，该物业不存在由州、联邦或地方所得税，或未支付的市政财产税所担保的留置权。
12. 卖方义务。卖方同意在经纪公司推广和出售该物业的过程中与其合作。
卖方：________
联系地址：______
电话：______________ 电子邮箱 ________
卖方：_______
联系地址：______
电话：___________________ 电子邮件_______
经纪公司：_________ 电话 ___________ 许可证号 __________
办公电话：_______________ 电子邮件 ____
购买要约样本
买方__________ 卖方______
地址__________ 地址 ___________
买方提出购买下列物业，称为_______________或以上列出的物业，并将按下列方式支付：
1. 物业价格：买方同意以以下分期付款支付$____________：
（a）随本要约到达时：$ ______________ 押金以使协议具有约束力。
（b）在签署购买与销售信息协议时到期：$_______________
（c）交割时或之前到期的余额 $______________
2. 要约时限：要约自日期__________起至___________止有效
3. 购买与销售合同：买方与卖方同意在以下时间签署购买与销售协议
此处指示的时间：_______________
4. 交割：卖方承诺在此处指示的时间：_________________，在 _______ County，土地登记处，或双方共同商定的其他时间和地点，交付良好且清晰的所有权。
5. 托管：托管代理人，____________________________，将在双方同意的时间前持有押金以待发放。
6. 可能性：据理解，买方在要约和购买与销售协议下的责任，以以下条件为前提（勾选适用的条件）：
____ 按揭：买方购买的责任取决于买方收到来自贷方的书面承诺
用于购买该物业的贷款人。
____ 检验：买方有权进行检查，以确定任何有害物质的存在或影响物业上的物质在本要约接受之日起14天内；若经检查显示需要合规，该购买将取决于检查结果结果被认定为合规。
7. 声明/确认：买方承认已收到所有应披露的信息。
8. 买方未履约：若买方未继续交易，将没收全部押金。--------------------
卖方答复
卖方对要约的回应如下方勾选框所示：____（1）卖方同意在此时此日期接受要约：
___（2）卖方拒绝要约
____（3）卖方以此反要约拒绝：________
反要约的有效期至此时间和日期：____
卖方 _______________ 买方 _________-
（如卖方提供反要约）买方的答复
____（1）买方在此时此日期同意反要约：
____（2）买方拒绝反要约
买方 _____日期 ______
定金收据：
我在此确认并确认已从买方收到金额为 $_____________________________ 的定金
________ 日期 __托管代理人
样本买卖协议
本协议的双方在_______________上订立本协议，日期为____
1. 当事方卖方，_________愿意将以下所述房产出售给买方，买方同意购买下述房产。
2. 物业描述。该物业包含所有土地及其上所有建筑物和改良，称为___
协议包含所有家用电器和固定装置，但不包括：________ [如适用，请
插入冰箱、洗碗机、微波炉、洗衣机、干衣机等物品的参考]
3. 购买价格。物业的购买价格为$__________________，其中
4. 托管。买方存入或支付的所有资金应由___________________托管代理人保管在一个托管账户中。
5. 交割时间。卖方应转让契约，买方应在以下时间支付剩余的购买价格：
___点___分在____________，________年，在___________县地契注册处。
6. 标题。卖方应以放弃式契据转让物业。卖方应将所有权转让给场所，免除留置权。
7. 标题保险。买方的义务以标题保险的可用性为条件。
8. 交割证明和文件。卖方应执行契据。
9. 场所的占有和状况。在交割时买方应取得场所占有权。场所状况应与今天相同，直至那时仍应如同今天受保。
10. 履约期限的延长。如果卖方无法在约定日履行，将会有一个自动延长三十（30）天。双方承诺在约定的时间内尽合理努力履行。
11. 场所的不符合要求。如果物业因火灾等被改动，买方可要求卖方承担任何维修费用。
12. 契据的接受。买方对契据的接受即构成履约。
13. 按揭条件。交易取决于买方在合理条件下获得按揭。
14. 铅漆。协议双方承认了解关于6岁以下儿童的铅漆法律。
15. 烟雾探测器。在交割时，卖方应提供来自消防部门的烟雾证书，
确认其合规。
16. 经纪费确认：就已提供的专业服务应付经纪费___________________
对于1978年之前建造的财产，买方还必须签署铅漆财产转让通知。
卖方（们） __________ 买方（们） ___________
经纪人（们） _______________
租赁
租赁（也称为按年租赁、按年地产权益、按年权益，或处置）是对不动产在某一特定期间内的占有的书面让与，但不包含所有权。租赁确立产业相互关系（两个人之间就同一财产存在权益的法律关系）。租赁在法律上最长可持续99年。
租赁属于非永久产权权益。
租赁属于合同，因此适用于合同的基本要件（见前文“合同”部分）。租赁还必须包含出租意向的说明（"Mary Smith leases to Joe Smith"）、对财产的描述（通常仅其地址）、总租金金额、支付租金的时间与方式，以及租赁期限（长度）。在租赁中，出租人（房东）将占有与使用权转让给承租人（租客），但不转让所有权。出租人保留租赁下的返还权益（租赁期满后收回占有的权利）；租客若在租赁到期后仍继续居住，则成为遭受强制驱逐前的容忍租客（tenants at sufferance），并且必须被驱逐。在大多数租赁中，出租人负责并为任何公共区域投保（大堂、共用洗手间、电梯等），而承租人负责并为租赁场地投保（出租的房屋单元）。在评估商业租赁（企业租赁）时，要注意可用建筑面积与可出租建筑面积之间的区别。可用建筑面积是承租人在租赁场地的墙体范围内实际可占用的空间，并由其负责。另一方面，可出租建筑面积包括租赁场
地以及出租人维护、且由承租人使用的任何公共区域的一个比例（同样包括大堂、共用洗手间、电梯等）。这部分额外的建筑面积通常被称为公共区域附加量（common area load）、公共区域系数（common area factor）或附加因子（load factor），在许多商业租赁中通常为可用建筑面积的5%至15%。
这很重要，因为大多数商业租金是按“每平方英尺的年度价格”计算的，而不是按固定的总租金金额计算，例如每平方英尺$40。因此，例如，一个租用1,000平方英尺办公室、公共区域附加量为10%的企业，将按总计1,100平方英尺的可出租建筑面积来计算租金（1,000 sq. ft. x 1.1公共区域附加量 = 1,100 sq. ft.），而不是按1,000平方英尺的可用建筑面积计算。若在本例中该企业谈判的租金为每平方英尺$40，那么公共区域附加量将使其租金在可用办公空间成本之外，每年额外增加$4,000（100 sq. ft.公共区域附加量 x $40 per sq. ft. = $4,000）。这可能会显著改变该企业所能负担的可租用空间大小！
商业租赁有时会涉及对租赁场地的装修建造（也称为安装/装修布置，fit up或fit out）。这意味着房东或租客要为特定业务对空间进行改造（例如，餐厅可能需要建吧台、座位包间等）。由谁支付装修费用是租赁谈判的一部分，并会因每份租赁而不同。有时由房东支付，有时由租客支付，或者有时双方分摊费用。
如果房东想出售租赁场地会怎样？租赁随土地而转，这意味着如果出租人是在租赁期结束前出售租赁场地，新业主须对该租赁负责，并必须遵守租赁内容。新业主不能更改租赁条款。若出租人在租赁期结束前去世，也适用同样的情形。在物业出售时，常用“无抗辩证明”（certificate of no defense）或“禁反言证明书”（estoppel certificate）来确认租赁。禁反言原则（doctrine of estoppel）指出：一旦你促使他人依赖你的言辞，你就不能反悔你的承诺。这可防止租客试图重新谈判或欺诈新的财产所有人。禁反言原则在贷款转让时、签订口头代理协议时，以及在许多作出承诺的其他情形中也会被使用。
同样地，除非租赁合同明确禁止，否则承租人被允许转租、转让或更替（novate）其租赁。转租（subletting）是将自己租赁权益的一部分转移给第三方的行为（例如12个月租赁中的1个月）。转让（assigning）是将剩余全部权益转移给第三方。更替（novation）是取消租赁合同（或在此类情形下任何合同），并在新的合同中将租赁的剩余部分转移给第三方。只有通过更替，承租人才会被解除其在租赁下的义务。
除了 novation，租約還可以以多種方式終止：
履行情況 - 租約在其期限結束時自動終止。
讓與 ‐ 在到期前取消租約。
法律行動 - 徵收、稅務拍賣、破產等。
毀壞 物業被摧毀。
沒收 - 銀行在沒收事件中可能有終止租約的權利，這取決於租約的類型。根據 2009 年《保護在沒收中的租戶法案》，住宅租約在沒收後仍然有效。租戶可留在租約結束前，或在按月付費的情況下有 90 天通知權利，若沒收時的買家計劃將該物業用作其主要居所。本法並不涵蓋商業租約，然而商業租約可能在沒收時被終止。
實際驅逐（驅逐）- 當租戶因未支付租金、違反租約、延遲占用（在租約結束後未經房東同意而留在物業內）或對財產有某種違法使用而違約時，出租人可以驅逐承租人。如果在通知期後租戶未騰出，房東必須提交非法扣留的投訴。投訴被送達，之後將進入住房法院聽證。執行是允許房東驅逐租戶的法院命令，然而即使獲得此許可，也會派出治安官（警長）到現場清除租戶及其財物。房東不能僅僅將租戶鎖在外面。
推定性驅逐 - 當房東違反安寧享有的契約時發生（見下文），使租賃物業不適合租戶居住。這允許租戶遷出物業，並終止其支付租金的義務。安寧享有契約是租戶對租賃物業享有不受干擾的權利。基本上，這意味著房東不得干涉租戶對租賃空間的使用與享受。
請注意，“安靜”一詞並非指租金的噪音水平；它指的是房東有義務為租戶提供不受干擾的（因此為“安靜”）享有租賃物業及相關物權的權利。
示例包括安寧享有契約的違反因此包括：
房東闖入租賃場所。注意，房東可以出於正當原因，在給予合理通知（例如向潛在租戶展示物業、進行修理或升級等）或發生緊急情況時進入租賃場所。何謂合理通知取決於情況；有
沒有法律要求提前 24 小時通知。
房東未能按照衛生與建築規範維護物業，使其適合居住。
房東長時間未提供租約中承諾的任何服務（例如幾週內單元沒有自來水。
租戶的採購與資格審查
房東可使用租戶篩選機構和消費者報告機構的報告以審核潛在租戶。房東的篩選可能包括：
信用報告
租戶篩選報告
犯罪紀錄資訊
法院信息
租賃歷史
根據聯邦法，房東需要租戶同意才能進行信用報告。他們不需要取得租戶對篩選或收集其他消費者報告的同意。房東可以詢問租戶目前和以前居住的地點，並且可以在未取得租戶直接許可的情況下聯繫當前及先前的房東。如果房東選擇進行背景調查或獲取 CORI 報告，他們不能向潛在租戶收取費用。
租戶費用。
如果房东因报告而拒绝租户的住房，他们必须发出书面通知（不利行动信）。在不利行动信中，房东必须提供所使用机构的名称和地址，以及如何联系他们。租户被允许在60天内请求报告的副本。
逾期租金的滞纳金或罚金不得被收取，除非未付租金在到期日后30天或以上被支付。提出一项相反的惩罚，即因提前支付而从租金中扣除一定金额，是非法的。如果租金甚至晚了一天，房东有权开始驱逐，因为在技术上没有宽限期。
物业管理
物业经理是为物业所有者管理房地产的个人或公司。他们可以监管包括住宅、商业和工业房地产在内的各种类型的物业。物业经理通常是物业所有者的一般代理（尽管他们也可能是特殊代理，取决于他们的权限）。在许多州他们不需要房地产执照。然而，他们可能需要获得单独的物业管理执照。作为代理，你可能有一天想成为物业经理，或在你的经纪业务中与物业经理合作，因此了解他们的角色和职责非常重要。
物业管理协议
物业经理有很多不同的形式，就像物业本身一样。他们是在业主与将管理物业的代理之间的物业管理协议中被雇佣并获得授权（可以是自然人或法人）。他们的主要职责是代表物业所有者的最佳利益行事。虽然没有单一正确的物业管理方式，但存在一些最佳实践，可以帮助降低客户（物业所有者和房东）以及物业管理者的风险。保持详尽的记录是降低任何潜在风险的最佳方式。
根据州法律，一些经纪公司要求物业经理在填写和报告信息时使用特定表格，而其他物业经理在与客户合作时需要创建这些表格。典型的物业管理协议表格可以在网上找到并进行修改。物业管理协议应规定由谁找到租户、具体的管理职责和责任、报酬（租金百分比或固定费、金额、空置期的支付）、费用（深夜、周末或紧急情况的额外成本）、合同服务期限以及终止条款。物业经理应始终与业主一起逐条查看协议，并记录任何拒绝服务的地方。
寻找租户
作为其职责的一部分，物业经理通常会通过在各种本地及在线渠道进行广告，帮助房东找到租户。他们也可能提供租户筛选，以消除房东可能面临的歧视风险。这包括基于某些标准（收入、租赁历史、收入证明和犯罪背景调查）来筛选租户。使用这些标准，物业经理可以向业主展示若干租户并根据需求提出建议。物业经理在房东和潜在租户之间进行谈判，以找到物业的合适匹配。经纪公司通常会有内部政策和程序，以在选择租户时降低任何风险或责任。
物业维护
在某些时候，物业需要维护，形式多种多样。因此，大多数物业经理要求业主设立准备金。准备金是一个独立账户，用于未来或计划外的物业成本。业主提供一笔金额（$100-$500），可用于覆盖与维护、修理和改进相关的任何不可预见费用。一些物业经理也会处理与物业维护相关的供应商，例如草坪或泳池护理。没有单一的维护处理方式物业维护，但应在物业管理协议中具体列出。
處理資金
每處物業的帳戶應分開。由於處理資金對物業經理而言有很高風險，一些獨立的物業經理拒絕處理資金，讓房東自行處理。然而，其他物業經理可能在擁有會計部門的大型經紀公司工作，該部門處理所有資金，或還有其他人可能使用線上電子系統來管理資金。不論資金以何種方式被處理，重要的是代理人始終避免資金混用。
報告資訊
物業經理有多種向物業所有人報告資訊的方式。再者，根據情況的不同，形式也不同。報告可以採用季度電子郵件的形式，記錄物業的外部狀況（例如外牆板剝落、地基裂縫）、年度走訪檢查清單（例如地毯更換、把檯面從層壓板改為木材），或定期的外部與內部電子報告，可通過線上入口網站存取。某些公寓或公寓大樓的管理人員也會對共用區域（走廊、停車場等）進行定期檢查。重要的是，物業經理要始終向業主更新物業狀況，並報告任何損壞或維護所需事項以維持物業。最佳實踐始終是以書面方式紀錄與業主的口頭對話。例如，如果業主與物業經理就修理天花板風扇進行對話，物業經理應發送後續郵件給業主，載明對話內容及協議為何。這有助於減少潛在的誤解或未來的問題。物業經理還應該密切關注其州的法律與法規變化。
設定租金率
設定租金率可能很棘手，因此在確定公平市場租金時，使用比較分析會很有幫助。這需要對類似租賃物業進行詳盡檢查，這與在 CMA 中使用的資料收集與分析過程相似。作為中介人，房東的目標應該優先。
為了設定租金，以下步驟可以採取：
收集物業資訊：收集物業的詳細資訊，包括其類型（公寓、獨立住宅、商用空間）、面積、便利設施、狀況、位置以及任何獨特特徵。
定義可比市場區域：確定物業所在的地理區域。這可以是社區、鎮或城市。區域越具體，分析就越準確。
收集與分析可比物業清單：收集在定義的市場區域中目前可租賃的類似物業資料。這些將是競爭對手。尋找在大小、類型、設施與狀況方面具有相似特徵的物業。務必考慮最近出租的物業（理想場合不超過2個月）以評估該區域的租賃歷史。
將收集到的清單與標的物業進行比較。考慮因素包括：
臥室與浴室數量
平方英尺
物業類型（公寓、住宅、商用）
地點與設施近便性（學校、公園、公共交通）
物業的狀況與年齡
設施與特徵（停車、洗衣、家電）
租賃條款與包含的公用事業
如果可比房产与标的房产之间存在差异，请进行调整以反映这些差异。例如，如果标的房产多一个卧室，您可能需要调整租金以便更好地反映这一点。
考虑需求和市场趋势：研究该地区的本地市场趋势。租金是在上涨还是下降？市场对住房或商业空间的需求如何？如果市场存在竞争，市场竞争可能会导致单位出租时间变长，或需要调整价格以补偿。
按平方英尺计算价格：对每个可比房产计算每平方英尺价格以使比较标准化。这有助于消除大小差异。要使此方法有效，您必须保持在一定的平方英尺范围内。若尝试用此方法将5,000平方英尺的租房与10,000平方英尺的租房进行比较，数字将偏差很大。平方英尺越大，越会出现一个临界点，当时每平方英尺价格显著下降。
确定预计租金范围：基于分析和调整，确定标的物业的潜在租金范围。此范围应考虑特征和条件的变化。
尽管以上是一种简单的可比市场分析方法来设定租金，但还需要考虑其他因素，这些因素对每个房东都是独特的。这些包括空置容忍度（在房产无租户时覆盖成本的能力和时长）以及成本（如税费、物业管理费、建筑维护、按揭付款等）。还要记得考虑可能影响租赁规则和租金设定的地方性法律法规。
租约类型
有多种不同类型的租约。这些租约类型大多仅适用于商业房产；几乎所有住宅房产都使用总租约。常见的租约类型有：
总租约——租户支付固定租金，房东支付建筑物的任何运营费用。因此房东获得毛收入。
转租（三明治租约）——转租人与原租户之间的任何租约。
净租约——租户在常规租金之外，支付部分或全部被租物业的运营费用（税费、维护
成本、管理费等）。房东因此获得净收入。
修改后的总租约——租户在第一年支付固定租金，房东在第一年费用中的任何增加（称为基准年）由租户支付。
百分比租约——大部分租金按租户收入（销售）或利润的百分比支付。通常会给予主力租户（如大型百货商店），以使房东的利益与租户一致。地租——租户租用土地，并可在其上建造任意建筑。租约到期时，房东拥有租户所建的任何改进。常见于快餐连锁、基站等地区，并且在有销售限制的区域。通常地租是99年租约。
渐进租约——租金按某个事先约定的时间表增加（例如每年每平方英尺1美元）。上升/下降条款会调整租金。
指数租约——租金与某一指数挂钩（通常是消费者价格指数CPI，旨在反映经济中的通胀）。当指数上升时，租金上升，反之亦然。重新评估租约——租金基于评估师对租金的意见，而不是租户和房东之间的谈判。
销售-租回——当物业所有者将物业出售给投资者并同时将其租回（通常为长期），即形成销售-租回。这在企业中较常见，因为它使企业能够从物业中提取股本，同时不影响使用与享受物业，并且租金通常可税前扣除给企业。若买卖双方同意卖方在交易完成后仍留在物业中作为租户，则在买方贷款要求自有入住的情况下，租回期不得超过59天（意味着该物业不能用作投资或出租）。若买方未使用贷款，或贷款不要求自有入住，则对租回长度没有限制。
公寓申请样本
房地产估值
房地产值多少钱？归根结底，它的价值只有等于买家愿意为之支付的金额，因此买家（以及总体市场）决定房地产的价值。买家会付多少钱？这可真是个难题！事实上，这问题非常棘手，以至于有一整门职业专门负责回答它。那些估算买家为房地产愿意支付多少的人被称为估价师。他们对价值的估计称为估价。由于估价与融资和税务之间的关系，理解估价非常重要，并且受《专业估价执业统一标准》（USPAP）所管辖。
根据《1989年金融机构改革、复原与执行法》第十一篇的规定，估价师必须持有估价执照才能进行估价。对任何由房地产担保、且属于联邦相关的房地产交易都需要进行估价，这涵盖了大多数房地产销售。对于低于$400,000的住宅物业以及低于$500,000的商业物业存在例外。即使不一定需要估价，大多数贷款方仍会要求进行估价以核实抵押物。房地产经纪人只能进行比较或竞争性市场分析（通常作为挂牌展示的一部分），或提供经纪人价格意见来确定挂牌价格（通常基于近期按每平方英尺的成交价格）。
比较市场分析
比较市场分析（CMA）是房地产专业人士使用的一种方法，通过将待估物业与近期已售出的类似物业（可比项）进行对比，来估算该物业的预期市场价值。经纪人使用CMA来制定挂牌价与购置价的价格区间，使其客户成为知情的卖方和买方。既有艺术成分，也有科学成分，CMA会考虑各种因素，例如面积、特色、状况、配套设施、路边吸引力，以及特定区域过去6个月的成交价格（半径越小，价值越准确）。通常，会将3到5处近期成交且在面积、位置和状况上相似的物业，与待估物业（即经纪人给出定价的那处物业）进行比较。通过调整，使可比物业尽可能接近待估物业，从而让经纪人预测该物业可能的成交价。会向卖方或买方给出一个价格区间，帮助他们在出售或购买物业时做出最明智的决定。CMA可用于住宅与商业物业、租赁以及销售。
尽管每位经纪人进行CMA的流程可能会略有不同，但CMA的基本操作原理是相同的：
收集物业信息（例如：面积、配套设施、状况、契约限制）界定可比市场范围（例如：收集可比项的特定半径，理想情况下在1英里以内，但可能会因地理区域而有所不同）选择并分析可比挂牌信息（例如：近期成交且相似的物业；如果库存较低，则可能会包括在约物业）考虑需求和市场趋势（例如：供需）确定预估的挂牌价或购置价区间会为卖方或买方客户生成一份报告，报告中包含图表，将相似物业与待估物业进行对比，并给出经纪人对挂牌价或购置价区间的建议。MLS（多重挂牌服务）内置了CMA工具，便于轻松制作定制报告；经纪公司也可能为其经纪人提供带品牌的CMA工具以供使用。
经纪人价格意见
经纪人价格意见（BPO）是对物业价值的专业估计，其速度比CMA或估价快得多，且结构性更弱。BPO更为非正式，主要依赖经纪人的专业经验，而不是对可比数据进行深入分析。BPO可在多种场景中使用，既可用于挂牌价也可用于购置价；然而，它们更常见于止赎处置和短售。银行在想知道他们在止赎拍卖中可能获得的价格，或他们应该给出的最低价格时，往往会聘请经纪人提供BPO，或是批准在短售（short sale）上。BPO的其他用途包括：投资组合估值、损失缓解、PMI申诉，有时还会作为与评估并行的补充文件。BPO不符合USPAP标准，也不能代替评估来进行。除非他们也具备（以下条件）房地产估价师执照。
自动估值模型
自动估值模型（AVM）是一种基于软件的工具，用于评估住宅和商业房地产的价值。AVM评估会考虑诸如房产的销售历史、税务估价员的估值、房产特征，以及可比房产的销售历史等信息。AVM使用这些数据来创建一个数学模型，从而对房产的价值进行近似估计。尽管AVM更快、更容易，但其效果仅取决于所使用的数据。因此，尽管人为错误和偏差更少，它们仍需要大量高质量数据才能有用，而且不会纳入房产的实际价值或房产状况。商业AVM提供商例如Freddie Mac和Equifax®，此外也有通过Zillow等网站提供的免费AVM。AVM常用于支持贷款承保、再融资决策
，并用于协助信用风险管理活动。
估价师如何估计房地产价值
所有评估都遵循类似的流程。首先，估价师界定正在考虑的权利、房地产以及价值的定义。其次，下达初步调查，并制定评估计划。该计划可能包括数据、人员和时间要求，以及费用提案。随后，估价师收集有关总体宏观经济环境、区域经济数据、所涉房产的具体信息（例如：产权与记录、实体特征、改良项目），以及可比物业（comps，即过去六个月内的本地成交、出租等）。估价师完成最高和最佳用途分析，以确定该房产是否被高效使用，或是否可以被用于更佳用途；最后，对土地进行估值。土地上的改良项目将依据价值的三种方法（如下）进行估值，并在协调步骤中对任何一种方法的结论进行综合（估价师对每一项结论进行权衡，并得出最终的价值估计）。对于住宅物业，估价师接着以叙述形式（书面报告）或通过统一住宅评估报告（URAR，或Fannie Mae/Freddie Mac 表格1004）来报告其价值估计。尽管住宅评估使用标准化表格，其他物业类型通常需要根据评估类型提供银行或贷款方特定的格式以及用途（intended use）。
什么是价值？
价值是指一个已准备好、愿意并且有能力的买家为某物愿意支付的金额，以及一个愿意且知情的卖家会接受的价格。影响估价师价值估计的因素有很多。
价值的要素是 D.U.S.T.：
需求——想要购买该房产的人数（并且确实有能力这样做）。效用——某物的有用性。越有用，需求就越多。供给（或稀缺性）——某物越充足，其价值就越低（反之亦然）。可转让性——可出售的房地产必须没有产权瑕疵（与所有权相关的问题）。这被称为拥有良好且清晰的产权或可销售产权。存在产权缺陷的房地产难以出售，因此价值更低。
对房地产而言，有几种定义价值的方法：
市场价值——在非关联交易（买卖双方之间没有串通的销售）中，已准备好、愿意并有能力的买家会支付的理论价格，以及愿意且知情的卖家会接受的价格。也被称为公平市场价值。
市场价格——市场中实际支付的金额。
使用价值——某一特定使用者对该房产的价值（例如：农场价值 vs. 原始房地产价值）。
成本——建造一处房产的总成本。
投资价值——对投资者而言的房产价值。
可保险价值——用于保险的房产价值。综合损失承保交换（CLUE）记录过往消费者理赔信息，用于房主保险承保。
评估价值——房产的税务价值。
清算价值——房产的止赎价值。
价值的原则
以下是评估师在对房地产估值时使用的一些术语。你有时会看到这些被称为价值原则。
变动——房地产价值是周期性的，并会随时间因整体经济环境、利率、通货膨胀、就业等而变化。
预期——房产所有者预计在其一生持有期间可获得的利益。例如，如果有人以$60,000购买一处房产，并预计以$300,000出售。
替代——买家不会为某物支付超过其为一项可比商品所必需支付的金额；因此，房产所有者对其房产所能收取的价格不会比周边可比房产的售价高出太多。
递增/递减——由替代导致的房产价值的增加（增值）或减少（贬值）。这意味着，如果一所房子位于其房屋品质通常低于周边房屋的区域，它的价值通常会增加（递增）；相反，如果房子周围的房产品质比它更差，它的价值则会减少（递减）。
四阶段生命周期——房产会经历4个阶段：成长、稳定、衰退和复兴。
平衡——当各类房地产的数量与位置处于均衡状态时，价值就会被创造并得以维持。例如，如果一个社区所需的服务和机构少于实际需求，或社区能够支持的服务或机构多于实际所能支持，就可能发生价值损失。
相互一致——当一处房产与周边房产或多或少保持一致时，即可实现最大价值。
贡献——对某处房产的额外投入（以价值增量衡量）。
递增与递减回报——为改善房产而花的钱可能不会增加价值（这是替代的结果）。如果花得太多就是过度改良，而花得不够则是改良不足。
竞争——利润吸引竞争。竞争增加供给，从而压低价格（以及相应的利润）。人们假设在自由市
场中，利润最终会因竞争而被驱动为零。
持续使用——该原则指出，当已改善的土地处于向另一种最高最佳用途过渡的状态时，不能对土地按一种用途评估、对改良按另一种用途评估。
最高最佳用途——指房产会在一段时间内被优化到其最合适的用途。最高最佳用途就是最合适的用途。
合并价值——与集合（将多块小块土地合并为一大宗土地）相关的价值增加。
对房产价值的影响
还有一些相当直观的基本力量会影响房地产的价值：
社会趋势——人们的需求与愿望。受人口趋势、家庭规模、环境偏好、犯罪率等影响。
经济——人们购买住房的能力。受就业、通货膨胀、利率等影响。房地产往往遵循市场周期（表现为从复苏、扩张、供给过剩到衰退的循环）。
政府与法律——你能合法地对土地做什么。它对更多人的用途越大，价值就越高，反之亦然。受分区规划、建筑规范、环境法律等影响。
环境与物理因素——地点、地点、地点！交通与高速公路的便捷程度、自然资源、气候、视
野等。
房地产估值的三种方法
评估一处房地产价值有三种基本方法。它们分别是：市场/销售比较法、收益法和成本法。
销售比较法
这是最常见的评估分析，也称为市场数据法，在这种方法中，评估师查看最近的可比销售（“对比样本”）并根据这些销售估算物业的价值。对于中年住宅物业和土地销售，这种方法最有用。可比销售应仅限于与标的物业（被评估的物业）位于同一区域且在最近6个月内成交的物业，且2）在过去6个月内完成交易。假设评估师正在评估一套3间卧室的房屋的价值。在下面的简化示例中，他们找到了两笔与标的物业相似的销售，只是它们的浴室数量不同。评估师将使用可用的定价数据来估算该地区一个浴室的价值（在本例中，假设为10,000美元），如果它们与标的物业具有相同的浴室数量，他会调整可比物业以反映价值的增加或减少。看起来大致如下：
标的物业对比样本1 对比样本2
浴室2 1 3
销售价格N/A $150,000 $170,000
调整N/A +10,000美元-10,000美元
调整后的价格$160,000 $160,000 $160,000
显然，我们的示例非常简单。在现实生活中，会有更多的调整，评估师还需要对经过调整的价格进行加权平均（将更相似的物业赋予更高的重要性，而不是那些有许多调整的物业），以最终确定标的物业的估计价值。投资价值（收益法）有几种方法可以估算物业对投资者的价值。对投资者来说，物业的财务状况是在他们决定买卖物业时最重要的因素之一。年度物业运营数据（APOD）表显示租赁物业的年收入。APOD被视为投资物业的利润与损失报表。
示例APOD表
潜在毛收入（PGI）- 空置
=有效毛收入（EGI）- 运营费用
=净运营收入（NOI）- 债务服务- 资本性支出
=税前现金流（CFBT）- 所得税
=税后现金流（CFAT）
APOD 纸条术语让我们看看 APOD 表格的基本要素：
毛收入 – 支出前的收入（收入）。净收入 – 支出后的收入（利润）。空置率 – 未产生收入的空置出租物业或单位。
空置（空）出租物业会导致收入损失，因为在物业空置时没有人缴纳租金。入住率是空置的相反。运营费用 – 运营物业的成本。运营费用包括维护、保险、城市物业管理、物业税等，通常可抵税用于税务目的。债务服务 – 贷款的本金和利息支付（没有按揭托管）。
资本支出（资本改进）– 为改善物业而花费的任何钱，而不是维护物业。例如，新的屋顶可以让物业更好，提升物业价值。因此，新屋顶是一项资本支出。这与屋顶维护之类的情况形成对比，后者不会提高物业价值，而仅维持现有价值，因此属于运营支出。资本支出通常不可用于税务抵扣，但可以折旧（参见政府融资计划和法规中的税收部分）。
就 APOD 表而言，债务服务和资本支出从来不是运营费用。在财务问题处理完毕后，我们可以深入研究评估投资性物业的不同方法：
毛租金乘数（GRM）
GRM（“毛租金乘数”）是指房产需要几个月的毛租金（税费前总额）来支付自身成本。它可以是按月或按年。要判断某处物业是否物有所值，投资者会查看该地区最近的出租物业交易，并计算需要多少月租金来支付其销售价格。然后投资者可以利用该信息来判断投资物业是否划算（GRM 是低于还是高于该地区的类似物业？），以及应出价多少（基于租金的倍数）。
请注意，GRM 是一个非常简单的数字，没有考虑运营费用，这可能会显著影响投资者的回报。因此，只有在比较独户住宅与其他独户住宅时才有用（即使如此，它的用途也有限）。
GRM 数学
方程：销售价格 / 毛租金 = GRM
如果某地区的平均月 GRM 为 200，那么月租 1000 美元的房子值多少钱？
答案：$1000 × 200 = $200,000
资本化率（Cap Rate）
资本化率（或称 cap rate）是指投资者每年能从物业价值中获得的净运营收入（NOI，支出后的收入）的百分比。它是房地产投资者和贷方常用的衡量标准，因为它提供了快速判断投资物业是否值得研究，或其定价是否远离市场的简便方法。由于它考虑了物业运行成本，因此通常比 GRM 更有用。
如果资本化率看起来有点简单，那是因为它确实简单。如果一种物业值得查看，投资者在购买前可能会对物业的财务状况进行更深入的分析（例如贴现现金流分析），但资本化率常用于快速了解投资的潜力。
资本化率计算方程式： NOI / 销售价格 = 资本化率
如果本地区物业的平均资本化率为5%，当NOI为10,000美元时，该物业值多少？
答案：10,000美元 / 0.05 = 200,000美元
NOI为5,000美元、价值为100,000美元的物业的资本化率是多少？
答案：5,000美元 / 100,000美元 = 0.05 或 5%
现金对现金投资回报（CoCROI）
现金对现金法与资本化率类似，只是它是对投资者在物业中的现金投资回报，而不是物业的总价值。这为投资者提供了一个衡量物业与其投资目标或市场上其他投资相比的性能的度量。现金对现金投资回报是您总投资在年现金流中收到的百分比（通常在税前）。
现金对现金回报计算
方程式：现金流 / 投入美元 = 现金对现金投资回报
投入15万美元的情况下，现金流为2万美元的物业将获得多少回报？
答案：20,000美元 / 150,000美元 = 0.13 或 13%
回报率
回报率是一种计算投资当前或潜在利润的方法。它还提供了一种将一种投资与另一种投资进行比较的方法。其计算方法是比较当前价值与初始价值之差，然后除以初始价值。
