二手房,先别急着说底!

成交数据回暖，深圳二手房调整走到尾声了？

数据显示，2026上半年深圳二手住宅网签28962套，这是什么水平呢？

环比涨7.3%、同比微跌0.9%，对比2024上半年大涨 35.4%，对比惨淡的2022上半年直接翻倍涨 190.6%。

自从2025年至今，深圳二手房的成交量稳稳站住平台，不少人已经开始高呼调整结束、牛市即将归来。

但拨开热闹数据看真相，结论没那么乐观：市场确实摸到底部区间，却远没走完调整尾声，分化行情还要持续很长一段时间。

先看亮眼数据背后藏着的底层逻辑。

2022年是深圳二手市场至暗时刻，全年成交近乎腰斩，业主割肉抛售、购房者集体躺平。

经过两年以价换量消化，2024年需求集中释放，成交大幅反弹。

到2025年市场脱离大起大落，成交量进入稳定通道，每月稳定站稳传统意义上的5000套行业荣枯线，不再出现动辄腰斩的极端行情，这是市场见底最实锤的信号。

时间来到2026上半年，环比小幅上涨，说明流通性持续修复，刚需、置换客不再一味观望，低价刚需老小区、成熟学区盘率先走量。

比如说桃源居、园岭新村这类老盘霸占成交榜单，低价房源先完成库存出清。

很多人拿成交量平稳判定调整结束，其实犯了只看总量、忽略结构的典型误区。

当下市场最大特征是冰火两重天，压根不存在普涨普跌的全面修复。

南山、前海、福田核心地段优质次新，业主心态强硬，议价空间大幅收窄，价格率先止跌企稳；而远郊、配套差的刚需远盘，依旧只能靠降价换成交，部分房源挂牌半年无人问津。

简单点说：优质资产调整早已结束，刚需远郊盘还在磨底，一刀切说市场调整收尾纯属自欺欺人。

其次，成交量稳定不等于价格见底。

本轮调整的核心矛盾是房价回调、修复购买力，如今仅核心片区价格稳住，大部分刚需板块均价仍在温和波动，尚未形成全面上行通道。

2025年全年市场靠降价撬动成交，2026年只是跌幅收窄，而非彻底反转。

如果再叠加前期高位入场的投资客抛盘尚未完全出清，市场挂牌库存仍有消化压力，只要远郊库存没有充分去化，调整就难言收尾。

政策端同样缺少全面反转的强力支撑，当前利好仅降低交易税费、优化置换门槛，属于托底而非刺激。

市场走量主力依旧是自住刚需，纯投资入场者销声匿迹，没有大规模增量资金进场托市，成交量只能维持温和稳态，很难走出全面上涨行情。

也就是说，当前的深圳二手市场告别了2022-2023年深度下跌的痛苦阶段，底部区间已经确认，2025年至今的平稳成交，是调整接近后半程的标志，但绝非尾声。

据赢家内参数据监测，上周深圳楼市成交数据如下：

——新房住宅成交499套，环比下跌12.30%

——二手住宅成交1144套，环比下跌3.87%

未来很长一段时间，市场都会维持优质房坚挺、普通房磨底的分化格局，只有当全域房价止跌、远郊库存充分消化、置换需求持续释放，才算真正走完调整周期。

对于大部分的刚需和刚改客群而言，眼下适合择机入场捡漏，用心淘确实是能淘到好货的。

2026年26期（06月29日~07月05日），深圳全市一二手商品房成交简要：

一手房成交概述：

♢总成交量：商品房成交548套，环比↓43.85%，其中住宅成交499套，环比↓12.30%

♢区域成交排名：①光明区130套；②龙华区107套；③宝安区93套。

♢住宅成交排名：①光明区122套；②龙华区107套；③宝安区91套。

二手房成交概述：

♢总成交量：二手房成交1387套，环比↓6.66%，其中住宅成交1144套，环比↓3.87%

♢区域成交排名：①龙岗区310套；②罗湖区244套；③福田区241套

♢住宅成交排名：①龙岗区268套；②罗湖区207套；③南山区192套。

上半年全市新房成交综述：

一手住宅成交499套

深圳全市开发商品房共成交548套，环比↓43.85%；成交面积72133.18㎡，环比↓30.92%。

其中：

①住宅，成交499套，环比↓12.30%；成交面积56969.5㎡，环比↓18.10%；

②商业，成交35套，环比↑40.00%；成交面积3045.26㎡，环比↑0.94%；

③办公，成交6套，环比↓98.42%；成交面积637.63㎡，环比↓97.85%；

④其他，成交8套，环比↑166.67%；成交面积11480.79 ㎡，环比↑424.00%。

各区新房住宅成交排名

光明区居榜首

①光明区，成交122套，成交面积13137.44㎡；

②龙华区，成交107套，成交面积9987.77㎡；

③宝安区，成交91套，成交面积10965.21㎡。

各区商业成交排名

南山区居榜首

①南山区，成交14套，成交面积2045.44㎡；

②福田区，成交17套，成交面积804.14㎡；

③宝安区、罗湖区，各成交2套，各成交面积70.15㎡、125.53㎡。

深汕合作区居榜首

①深汕合作区，成交4套，成交面积362.19㎡；

②福田区，成交2套，成交面积275.44㎡；

③其他各区0成交。

成交户型：90~144㎡户型占比最高。

本周共1个项目获批预售，住宅批售共314套（环比↓40.30%），面积约3.2万㎡（环比↓47.37%）。

根据@赢家内参监测，上周深圳全市二手房成交1387套，环比↓6.66%，成交面积约147620㎡，环比↑1.48%，其中住宅成交1144套，环比↓3.87%，住宅成交面积约117070㎡，环比↓2.89%。

住宅成交前三区域分别是：

①龙岗区，成交268套；

②罗湖区，成交207套；

③南山区，成交192套。

二手房商业成交方面，全市成交120套，成交量前三区域分别是：

①宝安区，成交29套；

②龙岗区，成交23套；

③南山区，成交16套。

二手房办公成交方面，全市成交54套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交16套；

②罗湖区，成交11套；

③龙岗区，成交9套。

二手房其他成交方面，全市成交69套，成交量前三区域分别是：

①福田区，成交23套；

②罗湖区，成交15套；

③龙岗区，成交10套。

注：上述数据由赢家内参监测，原始数据源于深圳市房地产信息平台

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