成都轨道物业边上的二手房,竟然全员告别＂老破小＂
成都这几年的轨道交通发展速度,很多人都看在眼里,但大部分人只看到了出行变方便这一层,真正在买二手房的人才会发现,轨道物业这个东西,它不只是让你通勤快十分钟,它是在重新定义什么叫＂好房子＂的标准,以前大家买二手房,地段好不好主要看周边配套全不全,学校医院商场有没有,现在不一样了,有没有地铁站,地铁站是几号线的,站点能不能换乘,这些成了第一道筛选条件,因为城市在变大,工作机会在分散,一个人可能今年在高新区上班,明年去金融城,后年又调到天府新区,只有轨道交通能让你的房子始终保持价值。
这就解释了为什么轨道物业边上的二手房,新旧程度反而不是最重要的考量因素了,你会发现那些紧挨着地铁站的楼盘,哪怕是2000年左右的老房子,只要楼栋本身维护得还行,户型设计不是太离谱,照样有人抢着要,反过来,那些2010年后盖的新小区,如果离地铁站要走十五分钟以上,价格就上不去,因为买房的人心里很清楚,房子可以装修可以改造,但位置是改不了的,尤其是轨道交通这种大型基础设施,一旦建成,它给周边房产带来的增值是长期稳定的,这个逻辑一旦被市场认可,老破小的＂老＂就不那么致命了。
更关键的是,成都的轨道物业开发思路这几年变了,不再是单纯地在地铁站旁边盖房子,而是把整个站点周边当作一个功能区来规划,你会看到地铁站上盖直接连着商业综合体,写字楼,住宅楼形成一个完整的生活圈,这种开发模式让轨道物业边上的二手房自动获得了配套升级的机会,那些原本只是靠近地铁站的老小区,现在发现自己楼下多了便利店,咖啡馆,健身房,步行五分钟就能到商场,这种改变不是业主自己努力能争取来的,是轨道物业开发自带的溢出效应。
买轨道物业边上二手房的人,画像其实很清晰,不是那种追求大平层豪宅的改善型客户,而是对通勤效率有极高要求,同时预算有限的年轻家庭和单身白领,这些人的工作性质决定了他们不可能每天开车上下班,要么是互联网公司的程序员,要么是金融机构的职员,要么是医院学校的从业者,他们的时间成本很高,每天在路上多花半小时就意味着少了半小时睡眠或者陪孩子的时间,所以他们宁愿接受房子旧一点,面积小一点,也要确保出门就能上地铁。
这群人还有个特点,他们不太在意小区有没有会所有没有泳池,但非常在意房子到地铁站的精确距离,你跟他们说小区绿化率多高,物业服务多好,他们反应平淡,但你告诉他们从家门口走到地铁闸机口只需要三分钟,他们眼睛会发亮,因为这群人很清楚自己要什么,房子是用来住的不是用来炫耀的,通勤便利性能直接影响生活质量,其他都是锦上添花,所以你会看到轨道物业边上的二手房成交周期特别短,往往挂出来一周就有人下定,因为这个细分市场里的买家决策速度很快,他们不需要反复比较纠结,看准了就买。
成都这几年搞的老旧小区改造,其实给轨道物业边上的二手房帮了大忙,以前那些八九十年代盖的筒子楼,外墙发黑,楼道昏暗,管道老化,这些硬件条件确实劝退了很多买家,但现在政府主导的改造把这些问题基本解决了,外墙重新刷漆,楼道装上感应灯,统一更换水电管道,有些小区还加装了电梯,改造完之后你再去看,虽然户型结构还是老样子,但整体观感完全不一样了,不再是那种一看就觉得破败的老房子,而是有种复古整洁的感觉。
更重要的是,这种改造不是表面工程,它真正解决了老房子最让人头疼的居住体验问题,漏水的不漏了,停电的不停了,爬楼的有电梯了,这些改变让买家在看房时的心理门槛大幅降低,以前你带客户去看轨道物业边上的老房子,他们进门第一反应是＂这房子太旧了＂,现在他们的反应是＂这房子位置真好,装修一下就能住＂,这个态度转变是质变,因为一旦买家不再把＂老＂当作拒绝的理由,而是当作可以接受的前提条件,那这些房子的流通性就起来了。
而且轨道物业带来的人流量,也在倒逼周边的商业配套升级,你会发现那些靠近地铁站的老小区,楼下的小卖部变成了连锁便利店,苍蝇馆子变成了品牌快餐,修鞋摊变成了洗衣店,这些变化看起来微小,但累积起来就是整个片区的生活品质在提升,买二手房的人不傻,他们看得到这种趋势,所以哪怕房子本身旧一点,只要周边在变好,他们就愿意下手。
小贴士:买轨道物业边上的二手房,重点看三个数据,一是从家门口到地铁闸机口的实际步行时间,不要只看地图上的直线距离,最好实地走一遍计时,二是看这条地铁线路能直达多少个核心商务区和交通枢纽,换乘次数越少越好,三是看小区有没有纳入最近一批的老旧改造计划,如果已经改完或者正在改,那就是捡到宝了,至于房子本身的新旧程度,只要不是结构性问题,装修都能解决,位置才是改不了的硬通货。
