上海二手房卖了14.7万套 ,“假回暖”的真相是什么?
- 2026-11-08 11:01:14
大家好，我是大棋。
上海是全国的领头羊之一，如果能走出四年的周期，那么苗头一定在上海/北京
所以今天就和大家聊一聊上海上半年的楼市怎么样了，到底还有多久能走出低谷？
01 量已登顶，价未出谷
02 这轮行情，仍然是刚需在推动
03 什么时候能走出低谷？
（数据：个人住房贷款和住户部门贷款增量）
01 量已登顶，价未出谷
上半年上海楼市数据出来了。
一句话总结：量已登顶，价未出谷。
二手房成交14.7万套，创近五年同期新高。
3月单月冲到31215套，近五年来首次站上3万套。
4月2.87万套，5月2.8万套，6月2.52万套
连续四个月站稳2.5万套以上。
数据很猛，对不对？
但别急，往下看。
价格呢？
6月上海二手房成交均价55229元/㎡，微涨0.1个百分点。
全市基价48552元/㎡，环比仅涨0.01%，同比仍下降8.4%。
量冲上去了，价还在原地踏步。
再拆开看结构。
300万以下房源成交占比高达62.4%
加上300-550万的23%，两者合计超过85%。
说白了，上半年卖掉的14.7万套里，八成是低总价刚需房。
这是二手房，再来看看新房的成交结构。
图：2026年1-6月上海新房成交结构供求图表
这张新房结构的供求图，我拉得比较粗糙。
500-1000万的刚需成交，供不应求，
1500-3000万及以上的豪宅成交，供求持平，
而1000-1500万的改善段，供过于求。
这个分界线可能在900-2000万，由于时间紧张，总价段没有更为细分，但经验告诉我应该在900-2000万这个总价段内。
所以，从数据上看，就很明显了，不论是新房还是二手房，成交都集中在刚需产品上，那看不见的中产呢？
他们怎么不改善了，是大环境不好，被“优化”了，还是因为可怕的“中产三件套”呢？
那么，接下来我们就说说，这里被卡住的中间段怎么了？
为什么这条置换连卡住了。
02这轮行情，仍然是刚需在推动
为什么说“仍然”？
因为从2023年开始，上海二手房市场就是刚需在托底。300万以下的“老破小”是绝对的成交主力。到了2026年上半年，这个格局没有变。
那置换链条卡在哪？
两个原因。
第一个原因：政策在“保刚需”，但还没完全“通改善”。
在之前的顶层设计的文章里说过，未来的大方向是国内特色的双轨制，所以，政策只保稳，不求激进，所以你看之前的政策放松，都是“保刚需”。
“沪七条”把外环内非沪籍购房社保从3年降到1年，公积金首套最高提到240万。这些政策精准释放了刚需——社保够了、贷款多了、门槛低了，原来买不起的人现在能上车了。
我一个做小生意的朋友，一直看衰楼市，今年居然在泗泾买房了，我真的大吃一惊，他说，算了一下租售比，还挺值的，反正也要租房住，就买了一套。
在没有任何压力的情况下，随便就来了一套。
还有“以旧换新”政策也是在扶持刚需。
政府收老破小，释放的是“老破小的接盘压力”，让手里握着老房子卖不掉的业主能拿到钱、迈出换房的第一步。
以旧换新，本质上是帮刚需置换链条的第一环松绑。
所以300万以下的房子卖得飞起。
但改善群体呢？
比如我一个黄浦土豪朋友，亏本卖掉大宁次新房上车江景新房，因为没有名额，限制住了，不然他也不必亏本卖掉，直接再买就是。
他们要先卖掉手里那套老房子，才能有名额买下一套。
政策对改善需求的放开，其实非常有限。
比如“沪七条”里面，有些非沪籍家庭在外环内增购1套、公积金提额、房产税免征——看着是利好改善，但仔细一看，外环内的套数限制依然没有完全打开。
第二个原因：中间总价段的房子，过去几年涨得太猛
这是一道残酷的算术题。
我特地找了一个例子，看这张对比表格，更容易理解。
万荣小区是大宁板块的老破小，房龄1994年左右。
新梅共和城是大宁板块位置较好的次新房，房龄2007年左右。
2020年，万荣小区5.6万，新梅共和城7.9万，差价357万。这是差距最小的一年。
2020年到2021年，万荣小区从5.6万涨到6.5万，涨了16%。新梅共和城从7.9万涨到10.5万，涨了33%。次新房涨幅是老破小的两倍——差价从357万直接拉到537万，一年多了180万。
2021年到2026年，万荣小区从6.5万跌到3.36万，跌了48%。新梅共和城从10.5万跌到7.6万，跌了28%。两边一起跌，差价从537万缩到了478万。
卖掉老破小换新梅共和城：
2020年上车，添357万
2021年上车，添537万（多掏180万）
2026年上车，添478万
六年时间，多掏将近121万。
一般这种情况，要么不买再等等，要么卖掉换个外环新房，400-500万左右，只要加200多万，公积金贷款+存款就能够得着，改善生活品质。
这就是置换链条卡住的真相——老破小在原地踏步，次新房虽然回调了，但门槛比六年前高了一大截。
老破小跌了40%-50%，次新房只跌了10%-15%。卖掉跌得多的，去买跌得少的，中间的差价不仅没缩小，反而更大了。
刚需在跑步进场，改善被卡在中间动弹不得。
03什么时候能走出低谷？
我的判断是：这轮低谷会横盘一段时间。
置换链条的打通，不会一蹴而就。
相比2024年和2025年，上海楼市成交链其实在缓慢上移，而不是完全卡死。
2025年，结合新房和二手房数据就可以看出，成交重心从300万以下向300-500万转移。卖掉300万老破小的人，大概率去买了500万左右的新房，而不是二手房。
郊区的新房价格和二手房差不多，但产品是3.5代宅，各方面都有升级，当然首选新房，这点在这篇文章里面有说到。从顶层设计，看这轮楼市分化
那郊区呢？
美兰湖，建发云湖玥均价4.6万。旁边的中集金地和建发云锦湾，成交均价4.3万左右。没差多少。
南翔，大华星屿均价5.5万。华润中央公园，成交均价就是5.5万。
连徐泾这样的网红板块，宝业和绿城预计均价也就6到6.5万，和周边次新房几乎持平。
看出区别了吗？
市区在拉天花板，郊区在守地板。
大棋，公众号：大棋在魔都从顶层设计，看这轮楼市分化
因为置换的量还不够延伸到整个二手房数据，但是结合起来看是能看出来的。
置换链条在缓慢上移，而不是停顿卡住。
置换链条的传导需要时间。
刚需买了老破小→老破小业主拿到钱→去换中间价位的房子→中间价位业主拿到钱→去换更高价位的房子。
这条链条，每一环都需要有人接盘、有人成交、有人签约。
等它全部转起来，需要时间。
所以我的判断是：上海楼市会横盘一段时间。 成交量稳住2.5万套左右，价格缓慢修复，置换链条一点点往上走。
除非有外力因素，比如什么经济危机之类，房地产更要稳住，这种时候就会加速出政策来巩固楼市，甚至要给到一些刺激，让房价涨幅大一点。
不然，现在这种速度就很安全。
最近我还更新了一组数据，关于上海个人住房贷款和上海住户部门贷款（中长期）的数据，这数据实在太难凑齐了，我都怀疑是故意的吧。
以下是我从上海统计年鉴和上海银行总部找来的原始数据，部分数据缺失，但可以看到大致的趋势，这组数据，我会继续跟踪。
能看出来，这两个数据每次高点的时候，就是楼市高点的时候，而且这两条线的走势几乎差不多。
这里要解释的是2024年蓝色的线，就是住户贷款增量为啥偏高呢，因为贷款利息低，大多数是高息贷置换低息贷。
可以看到从2023年开始，个人住房贷款增量已经小幅上涨了，2025年的数据是推算，但是趋势是向上的，应该和2018年差不多。
所以说，上海的楼市在向好发展，速度很安全。
下半年企稳，2027年才有机会反转。
我是大棋，关注我，看懂上海楼市。
2021年，我说楼市会“重回市区”；
2022年，我说老破小的价格会重构；
2023年，我说这轮还没跌到底。
