无证房产也可以司法拍卖

最高法：无证房产也可以司法拍卖、以物抵债，但过户由自己负责！

【裁判要旨】

被执行人名下未办理权属登记但有财产价值的房屋，执行法院可按现状依法拍卖或准许以物抵债；网络司法拍卖一拍流拍后，申请执行人申请以保留价抵债的，应适用《拍卖、变卖财产规定》第十六条准许抵债。买受人按权利现状取得房屋，后续产权登记自行负责。

【实务问题】

没有房产证、没办初始登记的房子，法院能查封拍卖吗？一拍流拍后能直接申请以物抵债吗？拍下后办不了证怎么办？

【裁判意见】

甲公司欠乙公司债务经仲裁生效后未履行，法院查封甲公司名下某栋未办产权证的地上建筑物（建于租赁用地，无建设工程规划许可证及房产证），评估后一拍起拍价570万元流拍。申请执行人乙公司申请以一拍保留价抵债，但执行法院未审查即启动二拍，第三人丙公司以456万元竞得。甲公司及丙公司申诉称无证房不得执行及抵债。

最高人民法院认为：无证房若被执行人享有财产权益且具财产价值，可按现状处置，拍卖公告已披露无证现状即无不当；一拍流拍后申请执行人申请抵债，应适用《拍卖、变卖财产规定》第十六条准许抵债，执行法院径直降价二拍损害当事人权益。最终驳回申诉，维持撤销二拍之裁定。以物抵债或以现状取得之买受人，后续产权登记自行负责。

【典型意义】

破除"无证房不能执行"误区。历史遗留无证房、已建成未办证商品房均可现状处置，但买受人须承担无法办证或需补缴费用完善手续的风险。另明确网络司法拍卖一拍流拍后可直接以物抵债，不必等二拍流拍，保护债权人利益、提升执行效率。

【法律评析】

本案是最高人民法院入库参考案例（(2021)最高法执监89号），确立两点核心规则：一是无证房可执行——依据法〔2012〕151号通知，具备初始登记条件或可完善手续的，处置后发协助执行通知；暂不具备条件的作"现状处置"，披露风险后买受人按现状取得，后续登记自负；完全属违法建筑依法不得处置。二是网络司法拍卖一拍流拍后即可依《拍卖、变卖财产规定》第十六条准许以物抵债，《网络司法拍卖规定》第三十七条明确未规定事项仍适用拍卖变卖规定，故无需等二拍或变卖流拍。本案执行法院跳过抵债径行二拍被纠正，因一拍价更高，降价处置减损被执行人偿债财产价值。

对债权人而言，遇到被执行人有无证房应及时申请评估现状处置，一拍流拍后立即书面申请以物抵债锁定价值，并核实房屋是否有违建、土地性质是否影响占有使用。对法拍参与人，参拍无证房前务必到规划、不动产登记部门查询能否补证及补证成本，拍卖公告载明"不负责办证"时买受人须自担风险，切勿误以为法院包办过户。对被执行人，无证并非免执行盾牌，仅影响最终变现方式。

需注意：违法占用农用地所建房屋、已被行政机关认定为应拆除的违建，不在可现状处置范围内；买受人取得的是财产权益而非当然所有权，遇征地拆迁按当地政策处理补偿归属。

【案件索引】

最高人民法院(2021)最高法执监89号（人民法院案例库入库编号：2023-17-5-203-035）