华泰 | 地产:上半年香港新房/二手房成交量创22/25年新高
- 2026-07-30 19:26:04
核心观点
6月香港住宅量价，以及5月住宅租金、零售额和写字楼空置率等指标延续复苏趋势。往前看，受美联储加息预期、港股市场调整、中国内地收紧资金出境监管等因素影响，2H香港住宅量价表现仍有望延续复苏态势，但或不及上半年亮眼。以上基本面因素，叠加港股资金面、市场风格等交易层面因素扰动，港资房企股价自5月下半月出现新一轮调整。我们认为中长期维度香港房地产市场的持续复苏仍有望支撑港资房企股价表现，短期股价调整或已基本消化下半年复苏动能边际走弱的预期（多数港资房企股价回落至2H25的水平，彼时市场对于香港房地产复苏预期仍然较为保守），而中报业绩期或将为板块带来正向催化。
住宅量价：2H有望延续复苏，但或不及上半年亮眼
房价方面，6月末中原地产领先指数月环比+1.8%（5月+1.8%），1H26累计+11.6%，已较25年3月的周期底部反弹19%，距离21年8月的历史高点仍有16%的距离。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，6月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为1981/5367份，同比-7%/+49%，新房成交量受推盘节奏影响同环比有所下滑，但绝对成交规模仍处于过去十年的78%分位，二手房则继续保持活跃的成交态势。1H26累计来看，香港新房/二手房私人住宅成交合约数量同比+34%/+45%，分别创出22年/5年以来的半年度新高。往前看，受美联储加息预期、港股市场调整、中国内地收紧资金出境监管等因素影响，我们预计2H香港住宅量价表现或不及上半年亮眼，但仍有望延续复苏态势。
住宅租金：继续创新高，但租金收益率已再度低于房贷利率
根据香港差饷物业估价署的数据，5月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.3%/5.1%（4月+0.7%/4.9%），继续刷新历史新高，1-5月累计+1.8%。但由于租金涨幅不及房价，70平以下住宅平均租金收益率微降至3.15%，已再度低于3.25%的封顶房贷利率。往前看，若美联储转向加息，香港房贷利率亦将上行，租售比或将转而成为香港住宅复苏的制约项。但考虑到住宅供求格局的改善，以及人民币升值、香港对于全球资本吸引力提升等中长期趋势，我们认为香港住宅复苏仍可持续，但斜率或转向温和。
商业地产：前端指标延续改善，有望加速租金筑底
根据香港政府统计处的数据，5月香港零售业销货价值同比+7.9%，1-5月累计同比+10.6%，延续加速上行趋势（2H25同比+5.4%），其中1-5月奢侈品零售同比+26.2%（2H25同比+10.6%），高端零售复苏程度显著强于必选消费。根据仲量联行的数据，5月香港甲级写字楼空置率环比-0.2pct至13.3%，较25年末-0.8pct，其中中环甲级写字楼改善幅度最大（较25年末-1.8pct至9.2%）。前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，5月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.5%/+0.1%/持平，同比-3.2%/-1.2%/-2.1%（25年同比-3.9%/-2.8%/ -2.8%），写字楼租金自2H22以来首次出现连续3个月的环比上涨。
风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。
风险提示
美联储转向加息导致香港流动性收紧。市场正在交易美联储加息预期，若美联储受通胀、经济数据等因素影响重启加息，将会导致香港流动性跟随收紧，从而对房地产市场造成不利影响。
香港住宅市场复苏不及预期。若人民币升值、美联储降息、港股市场表现、香港人口回流、香港房地产政策等市场复苏的驱动因素出现反复，以及中国内地收紧资金出境监管，可能影响香港住宅市场复苏的节奏和程度，进而导致港资房企业绩和估值修复的节奏和程度不及预期。
香港商业景气度复苏不及预期。香港商业景气度复苏仍停留在初步阶段，尚未明显传导至不动产租金端（写字楼、零售业），后续复苏的情况仍待观察。
文章来源
研报《1H香港新房/二手房成交量创22/5年新高》2026年7月8日
林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046
陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834
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