一是9月北京楼市极有可能出现回暖趋势！我在8月22日文章《风起于青萍之末！聊聊北京楼市9月趋势及黄杉木店双子、中建运河玖院建议》中提到这一点，虽然开发商项目节点无法左右，但逻辑方向没有问题。

9月北京新房量增价微跌，成交3464套，环比8月+10.5%，同比去年9+17.74%，成交均价59531元/㎡，环比8月-0.68%，同比去年9月+10.70%；成交金额249.61亿元，环比8月+24.16% ，同比去年9月+57.86%，主要中建运河玖院和中海瑞文里两个刚需刚改项目开盘后集中网签带来成交量的上升，也平均了逐渐豪宅化的市场价格。

二手房网签15629套，1-9月排行仅次于3月的19243套，环比8月+17.2%，同比去年9月+17.74%，；北京二手市场是1.2万套荣枯线，1.5万套是活跃线，9月网签15629套说明市场是很活跃的，虽然价格未出，大概是在以价换量基础上实现的，14万上下挂牌量挤兑价格是否下探也不好说。

虽然二手房价格可能没稳住，但是有一点我们应该认识到，只要二手房能活跃交易，置换链条就不会中断，这些庞大的二手业主正在转变为新房购买大军，将在10月进一步推动市场回稳，对于购买核心地段的粉丝我建议不要等。

二是9月没有等来所谓的“救市”政策！这点我在8月20日的文章《别再被“救市”消息带节奏，看懂政策看清北京楼市走向！》已经预判不会出台“救市”政策，其实做到这一点并不难，主要基于ZF持续的会议要点和我们一贯的战略定力不可能出台相悖的政策刺激房地产，而8月18日GWY那次会议提出“巩固止跌回稳”现在看也充满极大的前瞻性，因为回稳信号已现。

接下来我们看看整个新房网签排行榜及解析下几个典型项目。

新房市场极端分化的趋势并没有改变，无可替代、极致性价比的刚需刚改产品和核心地段高端改善产品仍是市场成交的主力，这一点买房粉丝一定谨记，像运河玖院、中海瑞文里、朝棠揽阅、热销它满足大部分朝阳海淀人群对于通勤好房子的稀缺需求。而排行榜前20中，单价9万以上的就占了9个，像建发海晏、万吉玖序、香山樾等项目满足的是高净值客户对核心地段及稀缺资源的占有，两者虽路径不同，但本源一致，那就是资产保值增值的市场共识唯稀缺二字。

先说说中建运河玖院、朝棠揽阅、中海瑞文里，这三个9月成交套数都在三位数，都是无可替代的极致刚需刚改项目。

中建运河玖院虽然宣传高大上，处于副中心核心区，除了一线河景房外，我觉得和朝棠揽阅并无区别，网签价差不太多，解决的都是通勤北京东部被朝阳筛下800万以下的客群，运河玖院120以下房源成交占比80%，除内购外，对于多数刚需群体800万可以买一个偏投资的预期，但具体时间多久无法确定。

而中海瑞文里填补了500-800万总价区间通勤海淀西北部、中关村、东西城需求空白，即使被老破小环绕，对于海淀动辄千万起步的价格也具有性价比。

再来看看朝阳、海淀TOP系代表万吉玖序、东誉府，建发海晏、臻澐、香山樾等项目，这些代表着今年北京核心资产的项目虽达不到开盘售罄，在这种市场每月稳定走量代表着资金在用脚投票。

万吉玖序已经网签184套，网签均价11.34万，整体销售已经卖了60%，酒仙桥板块没有问题，万吉玖序大户型热销在侧面印证验证板块价值，板块门槛也上升到1800万，但随着太阳宫和紫京宸园、璞樾入市对于项目的竞争分流已是必然，虽然紫京宸园和璞樾备案价自信的离谱，但万吉玖序11.34万均价是他们无法逾越的天花板。

东誉府作为北京第一个现房销售的小区，等到现房发现市场已无人等候。优劣势都很突出，优势是东三环大望路的地段真的好，双地铁一站到国贸，挨着合生汇，隔壁是珠江帝景，楼下就是陈经纶中学；劣势就是只有两栋楼，其中一栋还是东西向，又被写字楼环绕，居住氛围略差，产品也已经落后，如果可以接受这些10.84万价格还是很香的。

海淀朱房一对冤家建发海晏和臻澐卖的都很不错，海淀的号召力仍是NO1，虽然9月臻澐略占上风，但海晏（62亿）一直将臻澐（25亿）按在地上摩擦，同期入市2.7倍差距，对于臻澐而言口碑一旦跌落拉回比登天都难，对于买房者而言一定要优中择优，稀缺才是保值增值及流通性的关键，而新房的口碑会再一次加持到二手上，这也是我推荐优选璞樾而不是紫京宸园的原因之一。

同样的逻辑放在香山樾上更适用不过，香山樾作为西山为数不多的豪宅，卖的相当不错，9月网签18套，已累计网签283套、73亿，加上认购整体去化在70%左右，而同期拿地、同地段、同期入市的印香山，位置还更好，虽然只有99套但才网签30套、不到8个亿，10倍差距，我去实地看过，觉得本质是专业能力不足，缺乏对豪宅产品力尺度的拿捏，这点从大面宽短进深户型设计和外立面、精装修、电梯等审美上都能看到，这些逃脱不了目标客群的毒辣眼光。

西山板块豪宅其实并不适用大多数人，在我眼里它比海晏、臻澐甚至未来树村地王更豪，因为它要的是纯粹居住舒适度和身份价值标签，豪到可以忽略产业、学区这些复合价值。

另外像金茂满曜作为刚改楼盘凭借精准定位和对产品总价控制，叠加金茂品质和品牌支撑卖的也非常不错，9月网签39套、3.91亿，和旁边滞销破发的朝观天珺已是云泥之别。缦合北京也网签5套，均价竟然来到了11万一平，但其6000万总价也只属于塔尖上的才能人拥有。

也有一些确定性很高的项目，比如颐海澐颂、金茂璞逸丰宜、建发观宸、中海丽金府等，它们长期霸榜且每月一直稳定走量，放在正常市场都是快速清盘的狠角色，考虑这些项目的我认为完全没必要犹豫，等下去非但不会降价，遇到市场转向将会永久失去。

大兴西红门东板块的元启卖的也不错，板块比较适合刚需刚改居住，四环外离主城很近，双地铁好学校好医院，全新城市界面，荟聚已是北京人气第一商圈，主要是新房已经和二手倒挂，对比差3公里城市界面和配套不如西红门的新宫，有2.5万/平价差，板块顶流中建玖玥府现房200套即将入市，74-154平全面积段都有，交付品质很高，400多万就能买到。

最后说说新拍的太阳宫地块，这块地由中建智地拿再合适不过，从过去几个宸园和璞园积累的客户资源可以大大降低销售边际成本。地段配套不用多说，教育资源也是朝阳第一梯队，大概率为180平以上大平层，总计约200套房源。在价格上，一路之隔的中建玖合府售价13万，含10%政府产权，实际价格11.7万，旁边太阳公元上半年成交均价14万/平，火星园和丰和园在12万/平左右，考虑新地块作为新一代住宅产品，未来售价应在14万/平左右，将与酒仙桥万吉玖序总价段有所重合，未来会有一定的分流竞争。

但太阳宫地块缺点也很明显，地块面积小且窄，又为菱形地块，非常像万吉玖序地块，楼栋全部临街，且难以形成对称性或者中央景观轴线，只能错落式排布，在建筑规划上会压榨面宽，处理不当也极易出现死角、暗区等，在隔壁中建玖合府全系户型上体现非常彻底，大平层面宽很窄，暗卫、暗家政间，以及户型不规则导致通透性很差，非常影响豪宅的居住品质，但太阳宫在得房率、层高上也将突破限制，也让中建玖合府刚交付就不香了。

关于10月北京市场，个人预判会在9月基础上进一步回稳，除了9月二手成交的大量需求直接转变为新房后备军走上战场，更多是一些热门新房的入市，像朝阳紫京宸园、璞樾，海淀宝山双子隅海玥、中建海宸元境以及调规归来的保利嘉华天郡、顺义后沙峪温榆河畔的华润北京润园，包括还在精心打磨的中海树村地王预计也会入市，也会有一些潘家园、永安里、祈年大街等核心地段土拍烘托氛围。

随着核心区最好地段的土拍与项目不断端上桌，在市场回稳后一定会逐步加大核心区以外地块的供应，对于这个窗口期，一定是勇敢的人先享受世界，核心地段的高端改善产品也可能是核心区最后一代的好房子，新房与二手房价格的鸿沟是一个再明确不过的信号，那就是好的资产成为市场的共识，而北京作为中国新质生产力产业的代表，长期看回调也是必然的。