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同比涨29%!6月东莞二手房成交领跑珠三角

2026-11-05 09:29:44

同比涨29%!6月东莞二手房成交领跑珠三角

6月东莞二手房数据出来之后，业内讨论直接炸了：有人说这是市场见底回暖的信号，下半年房价要涨；有人说这只是淡季的脉冲式上涨，很快就会跌回去。

今天我们就拿实打实的数据说话，不吹不黑，看看东莞楼市到底走到哪一步了。

01 这波上涨，到底有多猛？

先看几组核心数据，你就知道这波行情的含金量有多高，根据冰山数据：

第一，同比涨幅跑赢全国。全国15个重点城市6月二手房网签量平均同比涨13%，东莞直接跑出了29%的涨幅，在15城里排第三，仅次于宁波、香港，比苏州的27%、上海的21%、深圳的12%都要高，这个表现在全国都是第一梯队的。

第二，淡季不淡，韧性十足。6月是传统楼市淡季，没有政策刺激，没有促销活动，还赶上雨季，最终网签3335套，只比红五月的成交量低了2%，基本持平，而且6月上旬的网签环比增幅高达71%，在全国重点城市里排第六，珠三角第一，说明市场购买力根本没有撤退。

第三，先行指标向好。6月二手房实时成交量3440套，同比涨25%，这个数据是买家已经下定的房源，下个月就会转化为网签数据，说明7月的网签量大概率还会保持稳健，不会出现大的波动。

把时间线拉长来看，这波回暖不是单月的偶然现象：3月小阳春东莞二手房成交2643套，环比涨了8成；4月直接冲到3590套，环比涨35%，同比涨14%；5月、6月连续稳定在3300套以上，相当于已经连续4个月保持在高位运行，市场的活跃度已经真实恢复了。

旁边的深圳、广州市场也在升温，深圳6月新房+二手房成交突破1.3万套，同比大涨22%，核心原因就是429新政的红利释放，置换链条顺畅了，刚需和改善需求同步升温，作为临深的东莞，自然也会吃到这波外溢需求的红利。

02 量升价稳的背后，是市场逻辑彻底变了

很多人会问：成交量涨了这么多，为什么价格没涨？

这正是现在的市场和之前最大的不同：以前是炒房客主导的市场，成交量一涨，炒房客就会哄抬房价，出现普涨行情；现在是真实居住需求主导的市场，成交量涨是因为价格跌到了买家的心理预期，只要价格合理，买家就愿意出手，但你要是敢涨价，买家立马就走。

现在的市场，已经从之前的“普跌”进入了“分化筑底”的阶段，而且走的是“高端先稳，中端跟随，刚需磨底”的典型路径：

最先企稳的是500-700万的改善型住宅，近3个月价格已经微涨0.2%，因为改善需求对价格的敏感度没那么高，只要房源合适就会出手；接下来是300-500万的中端刚需盘，现在跌幅已经收窄，正在磨底；最后是100-200万的远郊刚需盘，现在还在调整通道里。

本质上，这是市场从“价格发现”向“价值回归”的转变：之前炒房客把房价炒的虚高，偏离了房子的居住价值，现在泡沫被挤掉了，房价回到了和真实居住价值匹配的区间，所以成交量自然就上来了。

这对市场来说是好事，以前的暴涨暴跌对普通人根本没有好处，炒房客赚的盆满钵满，刚需只能接盘，现在量升价稳的态势，既能让有居住需求的人买得起房，也能让市场健康发展。

03 接下来的市场怎么走？给大家几个预判

结合现有的数据，我对接下来的东莞二手房市场有几个判断：

第一，7月成交量会保持稳健，不会大涨也不会大跌。6月的实时成交量3440套，基本和5月持平，所以7月的网签量大概率还是会在3300-3500套的区间波动，不会出现大起大落。

第二，价格整体还会保持平稳，分化会进一步加剧。核心板块的优质改善房价格已经见底，接下来会保持稳定，甚至微涨；远郊的老破小、小户型还会继续调整，直到跌到合理的价位。

第三，市场会继续向居住属性回归，投资客基本没有生存空间。现在的行情下，想靠买房赚差价已经不可能了，持有成本这么高，房价不涨就是亏，接下来买房子的，基本都是真正有居住需求的人。

对于买家来说，现在的市场环境非常友好，有充足的选择空间和议价主动权，有居住需求的可以慢慢挑，碰到合适的就可以出手，不用等所谓的“最低点”；对于卖家来说，如果你的房子是远郊的小户型、老破大，建议趁现在市场回暖赶紧出手，以后只会越来越难卖，如果是核心板块的优质改善房，不急着用钱的话可以持有，抗跌性还是很强的。

最后说一句，楼市已经过了闭着眼买都能赚的时代了，现在买房一定要做足功课，查清楚真实成交价，别买贵了，也别卖亏了。

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