北京二手房同比上升

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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北京二手房市场近期呈现以下走势特征，尤其7月成交量表现如下：

一、7月成交量动态，日成交波动明显，7月上旬单日网签量在500-600套区间波动：

7月11日新房住宅网签102套，7月共1139套，环比6月下降16.98%，同比去年7月上升30.46%。二手住宅网签162套，7月共4300套，环比6月下降26.97%，同比去年7月上升2.23%。

周度成交环比回落：6月底单周成交量降至1831套，7月传统淡季效应初显。

全月预期维持高位修复

尽管单周数据走弱，但政策托底与置换需求支撑下，市场普遍预计7月全月成交量将处于1.3万套左右的活跃区间（参考6月1.6万套基数），同比保持增长态势。

以下截图来自北京市住建委官网

二、量价核心特征

成交量创五年新高后趋稳

2026年上半年二手房网签量达9.36万套，同比增长5.7%，为2021年以来同期峰值；6月单月1.66万套的规模仍为近五年同期最高。

7月虽受季节性影响，但“以价换量”逻辑延续，高性价比房源去化速度仍较快。

价格结构性企稳，未普涨

全市均价微幅波动：7月二手房挂牌均价环比上月微涨0.06%至54881元/㎡，但房天下数据显示参考均价环比降0.48%至54763元/㎡，反映区域分化。

核心区领涨，远郊承压：

西城、海淀等学区房及地铁沿线房源价格稳中有升（年内累计涨4.9%）；

石景山八角等远郊区域同比下跌13.15%，环比降2.02%（房天下）。

三、市场驱动与风险点

政策红利持续释放：五环外限购取消、首付降至15%、税费减免等政策降低入市门槛，刚需及改善需求有序释放。

分化加剧成常态：

地铁沿线/核心区小户型（总价400万内）成交占比超70%，流通性稳固；

无配套远郊老旧房源价格仍承压，部分区域需降价10%以上促成交。

短期承压但韧性仍存：7-8月淡季成交量或阶段性回调，但“金九银十”在政策预期（如社保年限放宽）下有望再度修复。

四、购房建议

优先选择高流通性资产：聚焦五环内地铁沿线、低总价学区刚需房（如朝阳、丰台400万内房源），警惕远郊无配套物业。

关注租金回报率：核心区小户型老公房租金年化收益可达2.8%-3.9%（如望京花家地、海淀双榆树），对冲价格波动风险。

总结：北京二手房市场处于“量升价稳、底部修复”通道，7月成交量虽环比6月高点小幅回落，但绝对规模仍处近五年高位。价格仅核心区微涨，远郊仍以价换量，购房者需强化资产分化认知，避免追涨非优质标的。