刚刚过去的6月，杭州二手房市场迎来季节性回调。
据杭州贝壳研究院统计，6月杭州市区二手房成交7711套，环比5月下降15.1%，但同比去年6月仍上涨5.1%。经历3-5月连续三个月超9000套的高位运行后，市场进入传统淡季，季节性回调在预期之中。
价格方面，“以价换量”依然是市场主流。6月成交量前20的小区中，环比降价的小区数量占比为六成。
从成交结构看，刚需仍占主导地位：90㎡以下成交占比48.1%，200万以内成交占比55.9%。
富阳的情况，和杭州整体的趋势一致，也同步走出了一波“量缩价稳”的行情。
6月富阳二手房成交290套，整体挂牌均价18159元/㎡，环比微涨0.2%，连续三个月价格横盘。
全区二手住宅参考成交均价16997元/㎡，环比5月17115元/㎡小幅下跌0.69%，主要原因，相信大家都能猜到，就是以价换量。
从总价看，150万以内房源成交占比超65%，其中100-150万小三房、80万以内两房是流通之王。200万以上改善大户型、叠排别墅成交周期拉长，挂牌1-3个月才能成交。
供需方面，6月富阳二手房新增挂牌持续增多，存量待售房源充足。
多数非热门板块房源，房东普遍有3%-8%议价空间；只有鹿山次新江景、银湖地铁口精装三房、富春核心学区房等议价幅度偏小，仅1%-3%。
再细分到各大街道、乡镇看，会发现此前已有的分化情况，依然明显：
东洲板块均价26046元/㎡，全区第一，这主要是东洲有江景、低密洋房、富春江边环境加持，可以主打改善自住。
银湖板块均价19133元/㎡，仅次于东洲，但板块内分化明显：地铁口次新小区单价近2万，远离地铁的老小区单价仅8000-11000元/㎡。
鹿山新城是富阳当下改善热度最高的新城，均价17685元/㎡，在刚刚过去的6月成交热度拉满，次新江景小区扎堆。
富春街道作为富阳老城核心，价格最稳、抗跌性最强，均价15533元/㎡，与银湖一样，内部分化较大，老旧步梯社区均价9000-11000元/㎡，秦望府等次新品质小区单价突破3万。
各乡镇板块，流通性最弱，转手周期最长，整体均价15598元/㎡，其中高桥远郊、新登、场口等区域单价最低，70-100万就能拿下三房。
把6月数据放进富阳楼市的大盘子里，有几个判断值得分享：
第一，刚需现在是“买方市场”，可以慢慢挑。
150万以内房源占成交65%以上，说明这个价位段的房子流动性最好。新增挂牌持续增多，议价空间普遍在3%-8%。对于预算有限的刚需来说，现在是近几年最友好的“上车窗口”——选择多、价格稳、议价空间大。
第二，改善需求还在，但更挑剔了。
200万以上房源成交周期拉长，不是改善需求消失了，而是改善客群对房子的要求更高了：要么江景、要么地铁口、要么核心学区，三者至少占一样。对于想卖房的改善业主来说，如果不肯降价，就要做好“慢慢卖”的准备。
第三，下半年成交量大概率继续回落，但价格不会大跌。
7-8月是传统淡季，叠加炎热天气影响，成交量大概率继续向下波动。但价格方面，连续三个月横盘说明市场已经找到阶段性底部。刚需盘价格稳住了，整个市场就不会崩。
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