最近听到一个中介流行的新型套路，让我后背一凉。
按这位在行业里干了很多年的老中介讲，北京现在有一部分中介在用一种新型砸盘套路——虚构低价房源，再去敲真实业主的门逼降价。
"现在市场冷，光靠撮合成交，门店撑不下去。怎么办？自己造低价，自己去找客户。"
他讲这话的时候带着那种"行业里大家都在这么做，你不跟就跟不上"的无奈——不是炫耀，是认命。
但这套玩法的本质，是把"撮合交易"做成了"操纵市场"。
它骗的不光是买房人，还有卖房人。
下面我把这套路完整拆给你看。
一、虚构低价是怎么"造"出来的
我举个例子（这是我听老中介讲的模型，不代表任何具体小区）：
一套 1000 万的房子，正常挂牌可能在 950-1050 万之间，这是市场价。
但有些中介的做法是：在短视频、小红书、本地社群上，直接挂出一套 890 万的"同小区同户型"。
这套 890 万的房源，是真的吗？
可能根本不存在。或者，是一套有硬伤的房源——底层、临街、凶宅历史、产权纠纷——但中介在视频里只拍客厅和阳台，剪掉所有不利信息。
这是第一层信息造假：用剪辑过的"看起来正常"的视频，包装一个真实存在但严重低于市场价的标的。
老中介讲，"很多房源根本不存在"。我也不能确认是不是所有 890 万的挂牌都这样，但我猜至少有一部分，是用"虚构 + 剪辑"两条路混着做的。
但这套玩法最阴的地方不是"虚构低价"——是你根本没法验证。
你刷到这套 890 万的视频，第一反应可能是："这是真是假？我打个电话问问。"
于是你顺着视频里留的联系方式去问。结果对方告诉你："不好意思，这套房子已经卖掉了。但是...."后面我就不细说了，懂得都懂。
你看，这套信息差的点就在这——这套"卖掉"的房源，压根没有地方去查，没有地方去考证，它不像网签记录能查。它是一个虚构的"已完成成交"。
买房人上钩——是因为你相信"市场上确实有人 890 万买了"。你为了抢这套"已经卖掉"的房子赶紧联系中介，而中介正好顺手推荐给你另一套 1000 万的"真实房源"，中介业绩来就这么来了。
卖房人也上钩——是因为你听说"同小区最近成交了 890"。你以为市场真的跌到 890 了，慌了，跟着挂 950 万。中介又顺手签了别人 1000 万的房源，你少卖了 50 万。
一个 890 万的虚假房源，买卖双方都被算计了一遍。这就是这套玩法的真正恐怖之处。
二、怎么"喂"给真实业主
造好虚构低价房源之后，第二步是去敲真实想卖房的业主的门。
中介会拿着手机，给业主看那条 890 万的视频："哥/姐，你看同小区同户型，人家现在只挂 890 万，你挂 1000 万肯定卖不动。要不咱降 50 万试试，890 万这个客户我手上有现成的。"
业主一听，心里咯噔一下——同小区有人挂 890 万？自己这 1000 万是不是挂高了？
如果业主本来就焦虑（很多人卖房是因为置换、变现、还贷压力），这一招非常致命。
这是第二层信息操控：用"同小区"做钩子，让业主相信"市场已经跌到 890 了"。但事实是，业主看到的那套 890 万，可能是根本不存在的。
三、890 万真的卖出去了，会发生什么
最狠的在第三步。
如果业主真的扛不住，890 万卖了——这套 890 万就成了这个小区近期的标杆最低价。
中介拿到了 2-3% 的佣金（890 万的话 17.8 万到 26.7 万之间），业主少卖了 100 万，看起来是"市场规律"，但是中介拿到了快速成交的业绩。
但对小区其他业主来说，890 万的成交价一旦被挂在房产平台、网签记录、贝壳/链家成交明细上——这个小区就被永久钉在了"近期成交 890 万"的标签上。
接下来想卖房的业主，只能参考这个最低价挂牌。踩踏效应就是这么来了，然后所有人都被迫按这个最低价重新定价。
四、租房市场据说用同样的套路
这位老中介说，租赁市场也有人用类似手法——虚构"同小区低价租金"的房源，去逼真实房东降价。
我没法确认这个说法的真假（毕竟租房市场的成交不像二手房有网签那么透明），但逻辑上是通的：只要信息差存在，任何市场都能用这个套路。
如果你正在出租房子，看到"同小区比你便宜 30%"的挂牌——先别急，先验证这套房源是不是真实存在，再决定要不要跟着降。
五、中介的合理功能还是要说清楚
写到这儿我必须停一下说句公道话。
中介不是原罪。撮合交易、跑手续、产权调查、按揭协调——这些合理功能是真实的。一个 1000 万的房子交易，从网签到过户、按揭批贷、税费计算，这一整套流程没有专业中介帮忙，买卖双方都搞不定。
我要批评的是某些门店和某些人——在市场冷的时候，把"撮合"做成了"操纵"。好的中介仍然是买房卖房过程里不可替代的伙伴——但前提是，他们不靠制造信息幻觉来成交。
六、卖房人怎么防砸盘
第一，验证低价房源是不是真的。让中介带你实地看房——如果对方找各种理由推脱"业主在国外""房子已经签约了""钥匙不在手上"——这套房源大概率不真实。
第二，去不动产登记中心和房产平台交叉验证。北京市场的成交数据，链家/贝壳成交明细、北京住建委网签数据（脱敏后的小区维度）是公开的。看最近 3-6 个月的同户型成交价，别只听中介口头说。
第三，警惕"同小区同户型"这个话术。中介最常用的钩子是"人家同小区都挂 890 了"——但你要追问到底是哪栋几号、什么时候挂的、产权是否干净。如果对方答不上来，这套"低价房源"大概率是虚构的。
第四，给自己的房子一个"价格地板"。卖房之前，自己算清楚底价——低于这个价就不卖，哪怕再急也别破底线。踩踏从来都是业主自己慌了开始的，不是市场真的跌了。
第五，找多个中介交叉报价。不要只听一个门店的话，至少找 3-5 家不同品牌的中介，让他们各自给你出底价参考。独立验证比任何单一信源都可靠。
海胆说：
中介造低价房源去逼业主降价，这事本质上是人为制造市场恐慌——把一套根本不存在的成交价，硬塞进小区的成交记录里。
这种操作最阴的地方在于：它看起来像是"市场行为"，但其实是"人为操纵"。业主亏了 100 万，中介赚了一笔佣金，小区的房价基准被人为砸了下来。所有真正的卖家，都成了这套玩法的牺牲品。
市场冷的时候，确实有人撑不住要卖房。但"撑不住"和"被忽悠"是两码事——前者是真实的市场压力，后者是中介在利用你的焦虑。
卖房这件事，最怕的不是市场冷，是你自己先慌了。你一慌，就成了别人 890 万成交的下一个目标。
如果你正在卖房或者准备买房，最近有没有遇到过中介拿"同小区低价"来忽悠你的情况？
