搞懂这几个税，买房至少省几万。满二、满五、唯一，每一个字都代表真金白银
二手房税费是买房成本里最容易被低估的一块。很多人只算了首付和月供，结果过户时才发现还要多交好几万。今天把广州二手房契税、增值税、个税的计算规则一次性讲清楚，重点说透满二、满五的区别。
🔴 契税：买方必交，按套数和面积算
契税是买方必须交的税，也是最大的一笔，直接和你在广州的住房套数及房屋面积挂钩。
举个例子：首套买100㎡、总价400万的二手房，契税 = 400万 × 1% = 4万元。
🟡 增值税：卖方的税，满2年可免
增值税由卖方承担，但实际交易中往往会转嫁给买方。满2年是关键分水岭。
重要变化：2026年1月1日起，未满2年住房出售的增值税率从5%降到3%。一套300万的房，增值税从15万降到9万，直接省6万。
🟢 个人所得税：满五唯一才能免
个税由卖方承担，同样可能转嫁给买方。满五唯一是免税的唯一条件。
🟣 满二VS满五：一张表看懂区别
“满二”和“满五”的核心区别在于：满二免增值税，满五唯一免增值税+免个税。
一句话结论：满五唯一是二手房税费的“最优解”，买方只需要交契税。
📝 实际案例对比：300万的房子能差多少？
以首套购房、总价300万为例：
⚠️ 几个容易踩的坑
1. 满二、满五从哪天算起？
商品房看契税完税发票日期和房产证登记日期，哪个早按哪个算。继承、赠与的房产，可按继承/赠与前的日期计算。
2. 满二免增值税，广州各区域有区别吗？
现在全市统一。此前花都、从化满二即可免增值税，其他九区需满五，但2023年9月广州已全面实行增值税“五改二”，目前全市满二即免增值税。
3. 个税选全额1%还是差额20%？
看房子涨了多少。如果房子持有期间涨幅不大，选差额20%可能更省；如果涨幅大，选全额1%更划算。关键是要保留好购房发票、契税票、贷款利息证明等凭证。
4. 三套及以上住房
无论面积大小，契税统一3%。如果是广州户籍家庭购买第三套住房，需按此标准执行。
5. 夫妻共有房产影响“唯一性”
“唯一”指卖方家庭（夫妻+未成年子女）在广东省内只有这一套住房。夫妻名下有多套房产的，即使出售其中一套，也不符合“满五唯一”免税条件。
写在最后
买二手房，税费这笔账要提前算清楚：
1. 满五唯一：最省，只交契税
2. 满二不满五：省增值税，但个税照交
3. 不满二：增值税+个税都要交，成本最高
选房时优先看“满五唯一”的房源，次选“满二”的房源。 如果是“不满二”的房子，除非价格特别合适，否则建议慎重。
