我亏了92%,不是大A,不是币圈,是房产
我亏了92%,不是大A,不是币圈,是房产
大二那年，家里给我名下搞了一套本地滨海类独栋别墅。产权195平，合同价209.45万，首付63.45万，贷款146万，契税近3万。折算下来，单价10,741块一平。当时可谓风光无两，这价格当时在福建，哪里都买得起还不错的小盒子了。其实那时候想法简单：房子嘛，就算不卖以后结婚自己住肯定是不错的。别墅用地限制，买了放着总没错。十年后，房子终于脱手了，售价89万，去化时间超5年（当然我承认多少有自己小刀剌屁股一下下降价不到位造成的原因）。89万除以195平，4564块一平。一平亏六千，每一平都在滴血。第一笔，投资账：这十年，首付加契税掏了66万，月供每月往里填，已还本金70万、利息44万。实打实砸进去180.53万。实际成本单价9,258块一平，卖价4,564块一平，每平净亏4,694块。180万投进去，十年后变一张89万的收据，腰斩还多一刀。投入亏损比50.70%，房价折损57.51%。第二笔，现金流：投资损益已经够惨了，但从口袋进出看，更残忍：卖房89万，银行还有76万贷款没还清。扣掉剩余贷款，净到手现金13万。掏出180多万，十年后掏回来不到13万。净现金流出167万，亏损92.78%。还没算本次交易中介费、维修费、每年物业费，加上的话，我的战绩要更加惨不忍睹（虽然比这情况惨的多了去了，可他们没写公众号😗）。（话说到底还是要感谢金主爸爸的鼎力支持，不然屁都没有我的份）过去三十年，房子在中国人的资产观里，几乎是一个不需要讨论的前提。你不需要懂金融，不需要研究估值，甚至不需要判断地段，只要买了，它就"应该"涨。很多人把房子当储蓄罐：钱丢进去，时间到了自动变多。但信念不是资产。当支撑信念的条件一层层消失，价格就会失去高企的锚点。第一层，人口。城镇化率从20%冲到67%，几亿人进城，房子供不应求，需求是真的。但人口2022年转负，年轻人还在往核心城市集中，三四线人越来越少。房子比人多，价格怎么撑？第二层，信贷。这个大家最清楚了，过去二十年房贷是银行最爱放的钱，开发商杠杆堆到脖子。现在信贷收紧，开发商暴雷的在暴雷，购房者在观望，敢买的人越来越少。流动性一抽，价格应声往下。第三层，也是最要命的--预期。房价涨的时候，所有人抢着买，怕今天不买明天更贵的fomo心理。房价跌的时候，所有人都在等，怕今天买了明天接着跌，要买的人更不敢买怕买贵了。预期一旦转头，踩踏式的惯性比任何政策都猛。这三层力量，在非核心城市的非核心地段会更加放大，跟吃了泻药一样，同步坍塌。你面对的不止是价格下坠，是整个交易生态在崩塌。房价一跌，最多人说的话就是一句："只要不卖就不亏。"这话股票里叫浮亏，基金里叫账面亏损，房子里叫自我安慰。其他资产亏了，你放着不动就行。房子不一样，你别看他叫不动产，你不动它，它每个月动你：且不说月供和利息；光物业费、维修金、暖气水电，不住也要交；装修在老化，房龄在涨，它在你没看见的地方慢慢缩水。更扎心的问题是：它涨回去的概率有多大？三四线城市、别墅产品、本地供需，这几个词放一起，基本给它盖了章。与其扛着利息和折旧，不如趁还有人接盘，断了。写到这里，你可能会想：那买核心城市核心地段不就好了？理论上对。北上广深的核心区，资源稀缺，人口持续流入，价格有底部支撑。但你细看：第一，门槛够不着。核心区动辄千万，能咬咬牙上车的都不叫普通人。第二，"核心"也在缩小。以前二线核心板块大家觉得稳，现在除了极少数头部城市，大部分二线核心区也在阴跌，幅度不大，但方向摆在那。第三，就算核心区抗大跌，流动性也在变差。高价房的接盘人越来越少。等你要变现那天，挂半年没人看，或者有人看但砍到你怀疑人生，这种流动性折价，统计数字根本看不见。一个是政策底层逻辑变了。"房住不炒"不是口号，是整个房地产调控的主基调。三道红线、贷款集中度、限购限售、二手房指导价——打开政策工具箱，件件都是长期布局，不是临时应急。上面把"房住不炒"写进制度，你还想着回到那个随便买就涨的年代？另一个是社会结构变了。看看身边的95后、00后对买房的态度，他们根本不像曾经房产红利时期的几代人，把"有自己的房子"当人生及格线。本身没有赶上经济上行时期，他们面对的是涨完之后的样子：六个钱包上车，背三十年房贷，换回来一套不升反跌的资产，要面临失业风险。算不过来的账，这代人算得比谁都清。与其被房子套牢，不如把钱花在当下。不是不努力，是更早看懂了题目。当最年轻一代不再把买房当信仰，这个市场的底层接盘逻辑就彻底换了。所以你再仔细思考下“核心城市核心地段”这句话，它的投资优势仅仅是早期持有人的红利，当下再入局多核心的地区你也是一次流动性枯竭的消费。你离核心，其实很远。除了核心城市核心地段，房价都在往下走，而且走得跟跳楼机一样。过往三十年，房子被包装成普通人最好的资产，不用懂金融，不用做判断，买了就是搭上城镇化的红利车。那是特殊时代的特殊产物。红利派完了，时代结束了。人口拐点、信贷收缩、预期反转——三座大山压下来，非核心房产的价格重构不是短期回调，是结构性的、长期的。我这张57%的折损单，不是底，是正在发生的长趋势的一张切片。现在回头看，当初认死理的那句"买房就是最好的投资"，本质上是把过去三十年的惯性当成了永远。真正优质的资产长什么样？流动性好、能产生正向现金流、信息透明、维护成本低。房子，尤其是在非核心城市，这四个维度全部反着来：流动性极差（卖房起步半年），现金流为负（月供利息物业月月准时出账），信息极度不透明（邻居到底多少钱成交你没法核实），维护成本居高不下。这个东西在过去三十年叫优质资产，纯是因为时代给了它上涨的贝塔。现在贝塔消失了，阿尔法不存在，剥掉时代红利，真面目就是三个字，负资产。这套房亏了92%，疼。但更疼的是，如果这一下屠龙刀没忍住的话，下个十年又是一次难以承受的痛。
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