巴菲特、房产投资

虽然巴菲特个人也拥有房产，伯克希尔也收购过一些房地产经纪公司，但他极少直接投资商业地产项目或进行房地产投资。

因为房地产有几个明显的缺点：资本密集，高度依赖杠杆，流动性差，需要专业知识和大量时间精力去管理。

而且，房地产还有很强的区域性和周期性，很难形成像可口可乐和苹果公司那样的全球性“护城河”。

最要命的事，房地产交易涉及众多利益相关方(如业主、租户、银行、律所等)，谈判过程漫长且复杂。

一个大型房地产项目的交易，平均耗时数月甚至数年，而同等规模的股票交易可以在数秒内完成。

巴菲特曾亲历一笔农场交易因卖方情感因素僵持三年，最终以低价成交。 

他坦言，自己年事已高，没有精力去应对这种“没完没了”的谈判。

房地产不符合巴菲特追求的“简单投资”理念。

他更倾向于投资那些拥有优秀管理层、能够自动运转并产生复利的伟大企业。

由于他的年龄很大，见证过多个国家、多次的房地产泡沫破裂。

所以，他更不愿意投资房地产这种“非常不稳定、波动非常大”的金融产品。

2026年的今天， 我也不认为“购买房产、将来靠收租金养老”是一个好的投资途径。

你以为这是一笔被动收入，其实一点都不被动。因为房子跟车子一样，老化速度非常快，需要定期保养、维护。

比如，房子外立面脱落、墙壁掉漆、窗户维修、电器损坏、家具更换、燃气管道更换、马桶堵了…

在现金流方面，它不一定能实现盈利，甚至还有可能出现亏损。

因为当“他们”卖不动地之后，只能打“存量”的主意，比如给房子增加各种税费、管理费、保险费等等 。 

看看美国和日本这种发达国家都有很多“1元房子”，几乎是白送的。

只不过，这套房子所在的地方没有什么就业机会，而且房子接手之后就要出一 大笔维修费用。

除此之外，每年还要交各种税费、管理费、保险费、维修基金。

退一步讲，即使你能收到租金，租金也能覆盖掉乱七八糟的支出和维护费用，但是精力方面的支出很难计算成本。

比如，你需要经常跟乱七八糟的中介和租客打交道，这并不是什么愉快的体验。

但是，如果你持有优质公司的骨票，只要公司在发展，它每年都会给你分红。